南京一小區物業用房變“賓館” 近7年不收租

2019年11月29日07:46  來源:現代快報
 
原標題:物業用房變“賓館”,居然近7年不收租

23幢樓下的超市,原先規劃的是非機動車位 謝喜卓 攝

▲合同中寫著超市的房租每年3元業主供圖

近日,現代快報熱線96060接到市民反映,稱南京江北一小區交付多年一直沒有成立業委會,物業公司把規劃的物業用房出租后,不僅佔用小區公攤辦公,還私自將一幢樓下的非機動車停放區域出租。物業公司的這一系列操作,直到今年夏天小區有了業委會才浮出水面。11月27日,現代快報記者對此展開調查。

業主吐槽

出租公攤區域,年租金僅3元?

位於浦珠北路139號的萬江共和新城人和苑小區,11年前開始分期交付。在業主的帶領下,記者找到了位於23幢樓下的超市,目前是營業狀態。“這裡屬於公攤區域,原本規劃停放非機動車,卻被物業私自出租。畢竟是公攤區域,說不定超市用的水電費都是我們業主買的單。你說這氣不氣人?”

在業主提供的一份物業公司與承租方簽訂的《房屋租賃合同》中提到,出租房屋的建筑面積約150平方米,租期自2015年9月1日至2020年8月31日,共計60個月。在租金一欄,明確寫道:“租金為人民幣三元(大寫)/年,第四年起租金為人民幣肆元(大寫)/年。”

“租金這麼低,還不如干脆送給對方得了。”有業主抱怨道,物業公司私自出租導致停非機動車的地方被佔用,業主隻能將電動車停在馬路邊或樓道門口。“我們要求盡快將超市搬離,同時正在與物業對接,申請公開超市租金及所用水電費明細。”

出租物業用房,近7年不收租?

據了解,該小區的入住戶數已經超過80%,但一直沒有成立業委會。2018年夏天,小區業主依據《江蘇省物業管理條例》召開業主大會,於2019年9月才有了業委會。就在業委會與物業公司交接相關材料時,發現除了公攤區域被出租,原本規劃的物業用房也被物業私下出租。

“一直以為物業用房就在24幢樓下,直到看了小區整體規劃,才知道配套的物業用房規劃在32、33兩幢的三樓。”業委會主任王先生告訴現代快報記者,物業帶他們查看現場時,大家才發現物業用房早就出租了。“裡面隔成一個個小房間再出租,搞得像賓館一樣,但是沒有營業執照。”

在王先生提供的一份物業與承租方簽訂的《合作協議》中提到,房屋建筑面積為450平方米,用途為住宿、辦公,租期自2018年3月30日至2029年3月29日。協議中還提到,物業交房后給投資方預留8個月的裝修期。另外,承租方預算投資90萬元用於裝修,5年內收回成本,租金從2025年1月1日起按每年7萬元收取。換言之,承租方近7年不用交房租。

物業解釋

所有收入都用在小區建設上

對於業主的吐槽,物業公司什麼反應?現代快報記者找到該小區物業——北京瑞贏酒店物業南京人和苑物業服務中心。“出租公攤區域是為了增加物業公司收入,所有的錢都用在小區的整體規劃建設上。”物業王經理如此解釋。

據了解,該小區分多層和高層,其中多層的物業費是0.8元/平方米,高層為1.2元/平方米。“物業費一直沒漲過,但是小區整體建設卻在不斷更新。”王經理承認,23幢樓下的超市確實是物業公司對外出租的,那裡屬於業主公攤區域。“寫合同時筆誤,前三年的租金應該是每年3萬元,從第四年開始,租金每年4萬元。已經應業主要求,租金公示在小區的西門處。”

“已經通知超市搬離,預計11月30日前可騰空。”至於物業用房被出租一事,王經理表示,32、33兩幢的三樓確為規劃內的物業用房,於2015年交付,而在此之前物業的辦公室已經臨時建在24幢樓下。另外,32幢三樓的承租方確實沒有營業執照,對方只是裝修后重新出租,不能算是賓館。33幢三樓的物業用房約200平方米,物業辦公室將在12月30日前搬進去,同時騰出現在佔用的公攤區域。至於32幢三樓的物業用房,會繼續出租。

街道回復

正在協調物業將賬目交業委會核查

對於人和苑小區業主的遭遇,江北新區泰山街道城市管理辦一位張姓工作人員表示,街道已經知曉此事,此前也曾協調過。“小區業委會成立前,曾有居民向街道反映小區公攤區域被物業出租的事,我們去調查時,物業說收益都用作小區維修改造了。”

今年9月,小區終於有了業委會,並不認可物業給的出租理由。“11月23日,街道、社區、物業、業委會召開協調會,最后決定12月10日前將超市清空。”該工作人員表示,目前街道已經協調物業將相關明細賬目交給業委會核查,如有不實之處,街道會要求物業予以補充。

業委會主任王先生表示,核查賬目時如有存疑之處,必要時會申請第三方進行審計。這一訴求,街道是否同意?“按照規定,隻要10%以上業主聯名申請,街道就會予以支持。”至於整層物業用房被出租一事,這名工作人員表示,《合作協議》中將房屋用途改變,可能涉嫌違規,他們無權直接對物業公司進行處罰,但也承認確實未向相關執法部門反映。

律師說法

物業無權轉租公共設施,出租合同無效

物業是否侵犯了業主的權益?江蘇鐘山明鏡律師事務所律師張駿表示,物業公司是受業主委派,對小區有管理權,但改變公共設施用途必須征得業主的同意,然后報有關部門批准辦理相關手續,不得擅自做出改變。“涉事物業公司和投資方簽署的《合作協議》漏洞百出,最讓人無法理解的是,給對方預留8個月的裝修期,外加5年的回收投資期。而最根本的問題是物業公司沒有轉租權,這份合作協議應屬無效。”

物業公司王經理曾表示,11年來沒漲過物業費,可物業工作人員的工資卻跟著南京的工資標准在漲,所以才“自己想辦法解決資金問題”。張駿表示,這種解釋不能自圓其說。“如果對物業費有異議,物業公司可以拿著需要漲價的理由及憑據提請全體業主同意,重新訂立收費標准,就算沒有業委會,也應挨個上門征求意見。”

張駿表示,公共設施產生的收益應屬於全體業主。在權益受到侵害時,業主可以要求物業公司公開賬目,並把收取的費用退還全體業主。(謝喜卓 劉遙)

(責編:蕭瀟、唐璐璐)

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