全聚德鹽城店卷入房東債務風波 開業半年被要求限期搬離

2020年05月06日14:55  來源:現代快報全媒體
 
原標題:卷入房東債務風波,全聚德鹽城店開業半年被法院要求限期搬離

“當初,我們在執行法院的協調下,與房東簽定了租房協議,開起了全聚德鹽城店。之后我們支付了3500萬元租金,又投入1500萬元裝修。”近日,全聚德鹽城加盟店負責人徐寧焦急又無奈。他告訴現代快報記者,“我們店才開了半年多,同一家法院稱房子要評估拍賣,要求我們限期搬離。現在店裡近200名員工面臨失業,我們該怎麼辦呀!”

徐寧的煩惱來自房東與債權人的糾紛,這起糾紛已進入法院執行階段。讓徐寧想不通的是,當初法院在協調解決房屋租賃時,為什麼沒有通知相關債權人到場?法院的評估拍賣與酒店經營可以同步進行,為何非要讓酒店搬出后再開始評估?這其中有什麼樣的糾葛和法律關系?近日,現代快報記者進行了調查。

△ 全聚德鹽城店

【搬家】全聚德在鹽城牽手新房東

2010 年,響應鹽城市委市政府的招商引資號召,在外經商的徐寧看中了老家的市場,決定回鄉創業。他引進了北京全聚德品牌,在鹽城開起了全聚德加盟店,7 年來生意一直不錯。2017 年,徐寧和股東們商議,決定擴大營業面積,另找新址。

△ 全聚德鹽城店的反映材料

當年 12 月,徐寧從朋友處得知,鹽瀆明城 12 號樓的房東滕先生因為欠錢,其名下的房屋正在被法院強制執行拍賣,可因為種種原因流拍了。“全聚德租賃下來,支付租金,這樣一來,欠債權人的錢有了著落,房子還能利用起來。”經過銀行等債權人和亭湖法院執行法官主動提議,全聚德鹽城店和房東滕先生的 3 個債權人達成了執行和解協議。

徐寧告訴現快報記者,租賃協議約定,全聚德鹽城店租賃鹽瀆明城 12 號樓 15 年,面積約 7500 平方米,先支付部分租金 3500 萬,代替房東償還其借款。“我們又投入了 1500 萬元用於裝修,2018 年 5 月 3 日,新的全聚德鹽城店正式開業。”

【突變】新店開業半年被法院叫停

可是好景不長。2018 年 12 月 21 日,亭湖法院突然向全聚德鹽城店發出了執行公告,責令該店停業,騰讓出鹽瀆明城 12 號樓房屋,由法院評估拍賣。“新店才開業半年呀。”經過詢問,徐寧得知,原來房東滕先生欠朱某夫婦的錢,之前曾將房產辦理過抵押,現在朱某夫婦向法院起訴,要求滕先生歸還 1800 多萬借款。

△ 法院查封,要求全聚德限期搬離

焦點 1:800 萬還是 1800 多萬?

“如果知道還有這筆 1800 多萬的債務要負擔,我們絕不會租賃這棟房子。” 據徐寧回憶,當初房東確實告訴過他,除了 3 個債權人,他還欠一個朋友的錢,數目在 800 萬元左右,這筆錢由房東和借款人自行解決,雙方不會打官司。

800 萬元的借款變成了 1800 萬,這是怎麼回事呢?對此房東滕先生后悔不迭。“其實我隻欠他們夫妻 800 萬左右。”近日,滕先生在接受現代快報記者採訪時說,朱某夫婦是他的朋友。“因為生意,我經常向他們借錢。當時我們商量多打 1000 萬的欠條,如果房子拍賣成功后大家分。”

“他們夫妻倆退休前一個是會計,一個是普通公務員,怎麼會有 1800 萬呢?”滕先生坦言,許多借條都是匆忙打的,用的借據也是連號的,很多沒有銀行打款記錄。“不過對於 1800 萬元,法院採信了。”滕先生說。在滕先生出示的借據中,現代快報記者注意到,時間從 2013 年到 2015 年不等,不少是連號的,有的日期還能看出涂改痕跡。

借款是 800 萬,還是 1800 萬?滕先生認為是 800 萬,不過朱某夫婦並不認同。

“我們很早的時候就陸續借錢給他,有一半左右是現金,年利息是 10%。裡面除了我們老兩口的錢,還有子女、親戚朋友的錢,加一起 1800 多萬,其中有一二百萬是利息。” 朱某夫婦表示,因為借得多,滕先生有一本借據是專門打給他們家的,所以連號的借據並不稀奇,“所有錢都有來源,而且兩級法院都判了。”

“ 法院也執行了,可是 1 年多了,一直執行不到位。”朱某夫婦說,因為 1800 多萬一直要不回,他們常被親戚和朋友催要,承擔了巨大的壓力,夫妻倆的身體也是每況愈下。

焦點 2:法院為何推翻之前的和解?

“2017 年底,前面 3 個債權人的執行和解協議是在亭湖法院的見証和主持下達成的,那時法院應當知道有朱某家的債務存在,因為 2015 年房東名下的房子就有抵押登記了,法院為何沒有通知朱某家參與當時的執行和解呢?” 徐寧不解,如果當年亭湖法院也通知朱某家參與此事,在這個前提下全聚德鹽城店再租賃,就沒有現在的矛盾了。

面對法院執行,全聚德鹽城店隻能積極應對。“我們已提前向房東支付了 3500 萬的租金,抵充之前 3 個債權人的債務,因此我們是在執行法院的准許下使用被法院查封的房子。而朱某夫婦啟動訴訟和執行程序在后,與執行法院的准許使用相抵觸,按理說不具備執行效力。”2019 年 4 月,全聚德鹽城店向亭湖區法院遞交了執行異議書。

“朱某夫婦的債權應當在全聚德鹽城店租賃期滿后再行主張。”執行異議書中還稱,房東滕先生的資產價值至少上億,足以有序償還債務,並不需要拍賣房屋。

焦點 3:為何要讓酒店搬離再拍買?

“ 即便亭湖法院的執行拍賣是沒問題的,但酒店經營已經上了正軌,拍賣與酒店經營可以同步進行,為何非要讓酒店先搬出,再開始評估拍賣呢?現在讓我們搬出,我們店近 200 名員工就要面臨下崗。”徐寧說,店裡裝修已經花了 1500 萬左右,這個是帶不走的,巨額損失誰來承擔呢?

2019 年 6 月,亭湖區法院裁定駁回了全聚德鹽城店的異議申請。緊接著,徐寧向鹽城中級法院提出執行復議申請書。同年 11 月,鹽城中院做出裁定,維持了亭湖區法院的裁定。

【回應】法院稱當初當事人自行和解,法院多次組織協調

對於此事,法院持什麼態度?近日,亭湖區人民法院給現代快報記者發來了一份詳盡的《情況說明》。

關於案涉借款數額的認定問題。經一、二審判決認定,朱某和滕先生雙方自 2007 年以來連續發生資金往來,借款時間跨度較長,庭審中亦陳述其間進行過多次結算。滕先生先后出具了 14 份借據、4 份還款協議,對借款總額多次確認,直到 2015 年辦理抵押登記。以上証據証實借款總額為 1888.6 萬元。在執行復議審查過程中,滕先生曾表示朱某虛構債務侵害其權利,但並無相關証據予以証實,鹽城中院亦已明確告知,如有証據能夠証明該事實,可以另行依法維權。

關於法院為何推翻之前的和解問題。2017 年底時,朱某家並沒有訴訟,而且全聚德鹽城店和房東都知道債權人朱某家存在。雖然朱某家有抵押權,但沒有法律規定,在執行和解環節,法院必須要通知所有抵押權人到場,因為抵押權人並不都通過訴訟渠道。此外,執行期間當事人和解的,是當事人自己協商達成的,和解協議不經過法院的訴訟程序確認和審查,法院不出裁定書,這跟法院的調解性質不同。

關於應否在拍賣前騰空的問題。全聚德鹽城店作為鹽瀆明城 12 幢房地產承租人,不能排除執行。江蘇省高院《關於進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》第 8 條規定,人民法院拍賣不動產時,除法律另有規定外,一般均應清空后再拍賣。亭湖法院要求騰讓房屋並無不當。

“朱某對案涉房地產的抵押權設立於 2015 年 6 月,而全聚德鹽城店與滕先生的租賃合同簽訂於 2017 年 12 月,即租賃合同設立於抵押權成立之后,且未經抵押權人朱某同意。”亭湖法院相關人士表示,在執行及異議、復議期間,鹽城中院和亭湖法院就本案多次組織幾方協調,均無果。2019 年 11 月,全聚德鹽城店代理人在亭湖法院執行談話時曾表示,願意配合法院執行,請求給予三個月時間搬遷。但此后,酒店一直正常經營,未予搬遷。考慮到疫情期間民營企業的實際困難,目前,亭湖法院並未採取強制騰空措施,以給予相關當事人協商解決的時間。

【觀點】法院應注重法律效果與社會效果,發揮司法能動性

南京大學一名法學教授認為,人民法院做好執行,維護申請執行人的權利,這毋庸置疑。但在執行中如何保障租賃關系,促進社會經濟發展,這也是法院應當考慮的。

專家表示,全聚德鹽城店在執行法院協調下,與房東達成了租賃協議。為了穩定租賃關系,維護企業合法經營利益,如果房東滕先生還有其他可清償債務的資產,法院可以指導各方當事人達成一致,兼顧各方利益,而非機械地拍賣房屋。“退一步講,即便拍賣房屋,也可依照江蘇省高院《關於進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》第九條的規定,房屋可以在評估拍賣成交后騰空,而不是要求商戶先行讓房,執行不要簡單粗暴。”

亭湖法院稱,雖然朱某家有抵押權,但沒有法律規定,在執行和解環節,法院必須要通知所有抵押權人到場。對此,專家表示,法院的這個說法確實不能說不對。這個事件的發生,問題就在於似乎誰都沒錯,但是結果非常不合理,這與最高法院關於法院審判的法律效果、社會效果的要求,是相背離的。從最高法院的兩個效果指導思想出發,既然執行法院事先已經知道涉案房屋是已經抵押過的,在協調當事人之間解決執行爭議時,就應當通知朱某參與調解,至少提醒當事人各方可能的風險。雖然這不是執行法院的義務和職責,但是這種提示有利於提高法院審判和執行的社會效果,避免再次發生爭議並損害涉事企業的利益。這個案件給法院執行局也提了個醒,即在法院執行工作中,應該領會最高法院關於兩個效果的指導精神,做好做細當事人之間的和解工作。與此同時,在損害發生后,執行局依然可以遵循最高法院的指導精神,積極推動當事人之間的和解,發揮司法能動性,將執行可能對於企業復工造成的不利影響降到最低程度。

截至記者發稿時,徐寧表示,目前亭湖法院答應,在不影響全聚德經營情況下妥善處理解決問題。該案下一步如何發展,快報將繼續關注。(姜振軍 顧元森)

(責編:蕭瀟、張鑫)

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