江蘇探索破解建管矛盾 讓老舊小區"青春"常在

2020年05月21日07:22  來源:新華日報
 
原標題:破解建管矛盾,讓老舊小區“青春”常在

在老舊小區改造5月全面開工前,南通市崇川區召集10家物業企業座談“老小區綜合改造與長效管理”。保華物業南通分公司總經理張燕認真地為改造提交管理方案,“不考慮未來的管理,施工改造效果會大打折扣,我們願意為提高改造質量貢獻建議”。

三分建,七分管。如何讓小區“新容”常在,改造成果更長久地惠及居民,我省各地正在積極探索中。

長效管理不跟上,小區折舊快

蘇州是老舊小區改造的“老先進”。在十多年的整治中,從房屋、道路、綠化到管線整理、技防提升等,蘇州老城區對老舊小區硬件改造有了豐富的經驗。但在持續推動中,“老先進”也率先遇到新問題。姑蘇區住建委副主任朱依東告訴記者,近年來,有些早期改造過的小區再次提出整治訴求,究其原因還是長效管理未能及時跟進。由於老舊小區普遍缺少公共維修基金,整治前物業管理費極少,整治后沒有適當提高收費且收繳率較低,無法引進社會物業公司,屬地街道往往隻能自己成立物業公司,依靠區級財政補貼進行管理,日常隻能做到門衛、保潔等基礎管理,無法實施維修和更新,小區折舊速度加快。

建立長效管理機制,成為此輪老舊小區整治共識。

為持續鞏固整治成果,破解建管矛盾,同步落實長效管理,南通市崇川區在項目整治經費中提前安排物業管理開辦經費,建立起轄區經營性用房、小區配套用房、停車位收費、業主繳費、政府獎代補等方式相結合的經費造血機制,逐步實現老舊小區物業管理全覆蓋。

“在新一輪改造過程中,我們尤其重視長效管理,以老舊小區改造為契機,進一步建立完善的社區治理體系。”在南京市物業服務指導中心副主任童聲龍看來,老舊小區改造前,就要提前推動成立業(管)委會,提前落實長效管理單位,明確物業服務收費標准,居民承諾預交一定期限的物業費,提前補齊維修資金,構建“縱向到底、橫向到邊、協商共治”的小區治理體系,以黨建引領、基層推進、社會幫扶、群眾參與,建立多方聯動機制。

老觀念收費難,物業難題需破解

4月底,記者走進鹽城市亭湖區“海洋漁業局家屬區”。這裡剛剛投入400多萬元進行綜合整治,小區面貌煥然一新。居民張玉秀說,整治后環境確實變好了,但遺憾的是小區沒物業,保潔等基礎管理由社區托底,雖然260多戶居民無需繳納物業費,但又有住戶開始在門口綠化帶裡種菜了。“還是有物業管理好,我們交點錢也願意。”張玉秀話音未落,一旁的老伴孫雲峰不樂意了:“物業管理一進來,我們就要交錢養活他們那麼多人了。”顯然老兩口的意見並不一致。

專業的物業服務對小區實現長效治理不可或缺,但老舊小區以老年人、低收入家庭居多,業主花錢買服務的意識普遍不強。

蘇州市姑蘇區三元二村的居民陸桂花很擔憂:“我們小區物業收費標准不高,每年每戶60元,但就算這樣,繳費的也隻佔五六成。這樣下去,會影響物業的積極性,我擔心整治好的小區很快就要變差了。”

對於沒有物業管理的、零散的三五幢樓房,姑蘇區採取由國資物業兜底的“共享物業”做法,即把相鄰的片區,交給國資的鼎盛物業來管,雖然無法像新小區那樣實行封閉管理,但物業人員可以動態巡邏,把卡口設在巷口,實現准物業化的管理。對於社會物業管不好或者不願進駐的小區,也由鼎盛物業接手。

鼎盛物業派駐蘇州市姑蘇區雙塔街道裡河新村的項目經理陳偉介紹,鼎盛物業服務這一帶14個小區,物業費標准是每年每戶72元,去年共收取物業費250萬元,但人員工資就要支出600萬元,缺口很大。去年居民們的物業費收繳率隻有25%左右,現在小區整治后居民滿意度提升,希望今年的物業費收繳率能增長一倍。另外,小區整治后停車位增加不少,新增的停車費收入也能補充物業費收入的不足。

去年完成整治的南京市建鄴區天順苑小區,處處整潔明亮。談及收物業費,建鄴區江東門社區黨委書記張來荒認為這並不是難題,“物業先做好服務,收費問題社區可以協助。去年我們兩個老舊小區引入物業公司,服務工作一做,下半年物業費收繳率都在90%以上。人家為你服務,怎麼能不交物業費?”從提升管理入手,“服務差不繳費、不繳費服務更差”的惡性循環由此被打破。

“獨唱”改“合唱”,呼喚多方參與

蘇州市姑蘇區平江歷史街區重點功能區一號地塊,是極具蘇州特色的老舊住區,佔地面積4.3公頃,有6幢零星樓和不少古建老宅、傳統民居,目前正在進行改造試點的騰遷工作和規劃方案。和以往老舊小區改造不同的是,房屋騰遷修繕后將探索引入社會資本參與改造。

小區改造、運維、社區公共服務供給等,資金需求很大,光靠政府投入難以持久。童聲龍介紹,南京推進老舊小區改造,市區兩級財政按3:7劃撥資金,個別財力差的區按4:6投入,財力好的地方改造快點,財力差的會慢一點。由政府主導實施的老舊小區改造,更多是遵循普惠性原則,兜底線、保基本。

“未來老舊小區改造的資金渠道可以更多元化。”童聲龍說,比如鼓勵居民出資,區分提升類、拓展類不同檔次,讓小區居民“點菜下單”﹔鼓勵老舊小區的產權單位以適當方式支持和參與改造,管線、郵政、水電氣等專營單位可通過直接投資、落實資產收益等方式參與進來。改造中,還可實施市場化運作,對片區統籌考慮,允許拆一部分危樓、險樓,新建綜合體,借鑒國外TOD模式(公交為主、站城一體、職住平衡),嵌入醫療、托幼、養老等服務,在改造的同時有效拉動就業,平衡資本方投入與收益。

老舊小區改造不是短期的階段性工程,而是一項持續、滾動、長期性工作。南京農業大學規劃設計研究院高級規劃師黃石磊認為,老舊小區改造不能隻靠政府投入,需要建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制,形成多方共贏局面,尤其要吸引市場之手加入。他建議,在規劃設計中充分挖掘閑置資源、大力提高改造潛能,最大化釋放經濟社會效益﹔在工程建設中給予參建企業融資貸款優惠,通過以獎代補方式,對企業新建項目給予容積率獎勵等﹔在長效服務中,對參與老舊小區物業管理、養老托幼等惠民服務的企業提供稅收優惠。通過多種手段吸引更多社會資本參與,讓既是民生工程又是發展工程的老舊小區改造得以持續良性發展。

記者從省住建廳了解到,在今年的老舊小區改造中,我省將積極探索採取資產置換、有償服務、規劃條件調整、空間資源整合利用等創新舉措,吸納社會資本投入,同時鼓勵居民積極參與,逐步形成政府引導、多方投入、全社會關心支持的城鎮老舊小區改造投入機制。(白 雪 劉玉琴 王曉映)

(責編:蕭瀟、唐璐璐)

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