江蘇:小區公共收益咋成了物業“私房錢”

2021年04月06日07:03  來源:新華日報
 
原標題:小區公共收益,咋就成了物業“私房錢”

“公共收益是業主自己的錢,但要回來怎麼這麼難?”近日,南京市江寧區天澤苑一位業主在朋友圈發文抱怨。就在上個月,天澤苑業委會公開發函,要求物業公司退還小區公共收益。公開函中說,去年12月業委會成立后立即提出公共收益解決方案,但一直未解決。此次發函要求物業公司提交從小區成立后所有公共收益資料,並將收益打入業委會公開賬戶。此舉,讓業主和物業之間的矛盾再一次升級。

電梯廣告收入、公共場地停車費、快遞櫃場地租金……隨著經濟社會的發展,住宅小區公共部分帶來的收益與日俱增,但是對很多業主來說,公共收益卻成了一筆“糊涂賬”,物業與業主之間糾紛越來越多。

公共收益多元化,部分小區年收益超百萬

小區的公共收益,主要指利用小區公共部分進行經營獲得的收益。隨著城市化的發展,小區成為商家的“廣告陣地”,公共收益也日漸多元化。

3月11日,記者來到南京市建鄴區中海塞納麗舍小區,隻見電梯轎廂內兩面牆上張貼了4個框式廣告,有牛奶、淘寶直播、在線教育等。在小區廣場上,除設置了快遞櫃,還有大米、牛奶、礦泉水的自助服務機。

“公共收益中,電梯廣告、公共產權車位、場地使用收益是大頭。”中海塞納麗舍小區物業相關負責人介紹,2020年,物業公用部分經營收入總額為82.7萬元,其中,公共產權車位收入37.3萬元,公共廣告收入27.8萬元,場地使用收入13.7萬元。

南京市秦淮區砂珠巷小區緊鄰南京一中,居民王潔向記者抱怨,“小區裡各種課外輔導類的廣告鋪天蓋地。電梯裡不僅有廣告牌,還有視頻廣告。這些都罷了,關鍵有時候還播放游戲廣告和整容廣告,我擔心對孩子影響不好。”對於小區公共收益,王潔表示,自己沒太關注,也沒有看到過公示。

3月12日,省消保委發布《江蘇省小區公共收益調查報告》,《報告》通過線上問卷調查、體驗式調查等方式,由專業團隊調查4個月后出爐。調查發現,停車泊位費和電梯、外立面的廣告費用是公共收益的主要來源。

在全媒通網站上,記者看到,南京電梯內廣告普通的海報廣告報價為768元/幅/周,視頻廣告報價為168元/周/台/5秒。而據聚眾傳媒相關人士介紹,實際投放時會比報價低,在電梯廣告中,汽車、地產一類的廣告付費較高,教育、美容次之,一台電梯一年廣告費1000元—30000元不等。

隨著經濟社會的發展,小區公共收益渠道日漸豐富,還包括設置自動販賣機、報刊亭、快遞櫃,利用小區泳池向來消費的業主或其他消費者收取門票等“花式”收益,部分小區年收益甚至超百萬。

為了要回電梯租金,業委會將物業告上法庭

小區電梯內部被物業公司租給廣告公司使用,租金歸誰?近日,針對一起業委會起訴物業公司要求支付電梯廣告費的案件,睢寧縣法院進行了公開判決。2019年,睢寧縣某小區業委會發現小區電梯內部被物業公司租給廣告公司使用,而物業公司卻未公示電梯廣告費用,也未向業主進行分配,業委會認為物業公司收取的廣告費用不透明,損害業主的合法權益,遂向睢寧法院提起訴訟。物業公司辯稱,2萬元的電梯租賃費已經支出,一部分用於成本支出,一部分用於部分業主欠繳的物業費,但僅提供了成本支出方面的証據,未提供其他証據。

《民法典》規定,建設單位、物業服務企業或者其他管理人利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬於業主共有。睢寧法院審理認為,小區內電梯屬於業主共有范圍,物業公司將業主共有部分進行的經營與收益,應單獨列賬,並及時向業主公示,按照業主或業委會的意見分配。

事實上,關於公共收益的糾紛日漸增多,不少物業公司對公共收益諱莫如深。《報告》顯示,體驗式調查過程中,體驗員以“業主”的身份走訪了113個小區,當他們詢問是否可以查看公示的公共收益賬目或者經營項目收入明細時,僅5.3%(6家)物業滿足業主要求﹔其余94.7%(107家)的物業皆以不同理由拒絕提供公示材料。而線上調查顯示,超過六成受訪者認為小區公共收益使用不夠合理,主要原因是使用金額與公共賬戶余額對不上、物業公開的維修費用明顯高於市價。

“公共收益歸屬於小區全體業主。在業委會成立前,物業公司其實只是負責代收代管,公共收益的收支應當接受業主監督。成立業委會后,物業公司應當提請業委會決定后,對相關信息進行公開。”省消保委監督部主任趙鑫表示,但在實際調查中發現,公共收益賬目公開度低,業主的合法權益無法得到保障,侵犯了消費者的知情權。而且,調查顯示,小區共有區域的使用、經營項目收費標准、公共收益使用等決策權主要掌握在物業手中,業主失去支配權利。

維權路漫漫,諸多問題待破解

“業委會多次向小區物業公司提出賬務公開,都遭到拒絕。”鹽城紫薇花園一位業主介紹,紫薇花園的公共收益很多,除了電梯廣告,還有不少商鋪產權也都是業主公共所有,然而物業公司從未公開這些賬目。

為什麼小區公共收益常常是一筆“糊涂賬”?記者在採訪中發現,很多小區將公共設施委托給物業來經營管理,業主並不實際參與其中。時間長了,這些公共收益被實際管理人——物業企業支配使用。小區公共收益成了物業的“私房錢”。

但對於公共收益這本賬,也有一些小區物業算得明明白白,做出了很好的探索。

近日,南京河西融僑中央花園小區給業主發174.5萬元的消息,在南京人的朋友圈“刷屏”。走進小區,記者看到一路上都張貼著“退費處”的指引,細致周到的服務“扑面而來”。

“此次退費退的是業委會與前地產、物業維權‘賺回來’的錢,也算公共收益的一部分。這174.5萬元怎麼分?是發卡、折現還是沖抵維修資金、物業費?最終由小區內所有業主共同投票決定,選擇沖抵物業費,已繳納2021年度物業費的業主可按7.5元/平方米的標准提現。”銀城物業融僑中央花園客戶服務中心劉歡琳介紹,小區公共收益均由業委會支配,用於小區的工程、綠化、改造等,比如小區內的監控和消防都是用公共收益改造的,而公共收益的收支會在小區公示欄和公眾號上公示。

在“融僑中央花園業主委員會”公眾號裡,“公共收益收入”一清二楚,公示了進場活動和公共車位的收入、成本及稅金等。支出同樣明明白白,比如清楚羅列了小區更換破損玻璃的費用,甚至精確到“1棟7單元”。

如何才能讓好的“個案”“遍地開花”?省消保委表示,需完善監督管理機制,強化行業規范。

“要減少公共收益的糾紛,首先要保障業主知情權。建議嚴格要求相關信息公開公示的頻率,強化物業信息公開的規范意識。”趙鑫表示,目前,主管部門對物業企業的管理和監督以《民法典》《物業管理條例》為主,但在實踐中發現,相關制度有待進一步完善和明確,比如,目前江蘇住宅區域的人防車位產權性質不明,對人防車位收益部分歸屬易產生糾紛,建議明確人防車位產權性質。同時,要建立物業企業的日常監督管理制度,建立完善物業企業信用評價體系或評分機制,定期公布物業企業不良行為記錄,給不良物業企業以警示。

□ 本報記者 許海燕 洪葉

(責編:蕭瀟、唐璐璐)

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