江蘇已改造8729個老舊小區 惠及800多萬人

5月26日，省十三屆人大常委會第二十三次會議審議了省政府提交的《關於推進城鎮老舊小區改造情況的報告》。報告顯示，經過連續4年努力，我省城鎮老舊小區改造取得階段性成果，惠及800多萬人。

到“十四五”末，全省還有4828個城鎮老舊小區需要改造。如何解決改造中普遍遇到的業主達成共識難、資金籌集難、長效管理難等問題，既順利推進改造，又讓換上新顏的老舊小區長葆青春？

亮點紛呈，解決“急難愁盼”

“截至2020年底，全省累計改造2000年前建成的老舊小區8729個，涉及建筑面積24291萬平方米。”代表省政府到會作報告的省住建廳黨組書記顧小平表示，城鎮老舊小區改造是重要的民生工程，我省連續4年將其列入年度民生實事，強力推進。

為配合報告審議，4月初部分省人大常委會委員、省人大代表赴無錫、揚州等市調研。調研報告指出，通過改造，老舊小區普遍存在的基礎設施老化、居住環境臟亂差等問題得到有效解決，公共服務配套短缺的問題得以緩解，群眾居住質量得到明顯改善，城市環境面貌也得到提升。調研組對各地嚴格項目質量管理予以肯定，認為改造重視工程質量管理、注意督促工程參建單位落實主體責任。

老舊小區改造出現許多亮點，如揚州在改造現場設立群眾意見征詢站、主材公示點，主動接受群眾監督﹔南京將改造計劃通過媒體公布，改造中組織群眾觀摩評價，改造后向市人大提交審議老舊小區改造情況的專題報告，邀請市人大視察監督。

“開門改造”，是我省城鎮老舊小區改造工作的重要特點。顧小平說：“老舊小區改造是群眾身邊事，工作推進必須深入了解群眾意願。”市政配套設施不完善等補短板問題，作為改造“必選項”，政府兜底負責﹔居民共商共謀共同出資改造其他問題，作為改造“可選項”﹔改哪些項目，由居民“點菜”。

5月22日，常州市鐘樓區永紅街道清潭新村老舊小區改造方案公示結束。街道經濟發展中心主任葉棟介紹，街道發放6000多份問卷，結合群眾反饋、社區日常管理中發現的短板、兩輪居民代表見面會意見，確定改造方案。公示期間，工作人員還帶著方案，挨家挨戶就垃圾分類收集點、健身廣場等具體點位收集意見，8100多戶居民對方案的支持率達98.5%。連雲港住建局相關負責人說，今年該市要改造145個老舊小區，將全部通過問卷等形式詳細了解居民訴求。問卷包括20項備選需求，請居民從中選出最迫切的10項。

實踐表明，我省老舊小區改造找准了“急難愁盼”，改到群眾心坎上。例如圍繞上下樓難，截至2020年底全省加裝電梯1878部，總量居全國各省份第二﹔圍繞停車難，我省實施停車便利化工程，採取利用邊角地新增車位、拆違補增車位、與周邊學校和企事業單位錯峰停車、運用智慧停車系統等多種方式，緩解了停車難。

共性難題，亟待研究破解

目前，老舊小區改造遇到一些普遍性難題，需要充分研究、創新思路、推動解決。

眾口難調，居民中“多數”與“少數”意見難統一。顧小平說，老舊小區改造是一個典型的居民意見“大同小異”的民生項目，要求改造的大方向相同，而具體改造的小意見各異。省人大常委會環資城建委調研也發現，老舊小區房屋產權利益關系及住戶人員構成復雜，居民訴求不盡相同，少數居民過分關注個人利益，意見難以統一，如增設停車位需要移植或調整綠化布局，沒有停車需求的群眾會反對﹔低層住戶對增設電梯普遍持反對意見，導致既有住宅加裝電梯進展緩慢。

“三分改七分管”，做好老舊小區改造的“后半篇文章”，對長期有效維護改造成果意義重大。從省人大常委會環資城建委調研結果看，一些地方對此重視和投入不足，沒有做到改造建設與后續管理同謀劃、同部署，出現了一些問題。從小處看，有的小區改造后的防盜門、樓道燈等出了質保期就無人管護﹔往大處說，部分住戶強調權利較多而不願履行義務，物業費收繳難成為引入專業化、市場化物業服務的一大障礙。

省住建廳介紹，各地在“硬件”升級的基礎上，配套“軟件”服務，在物業服務上有過國企、民辦、自治等各種探索，但老舊小區居民“花錢購買物業服務”的意識還較為缺乏，長效管理機制有待完善。

資金是改造工程成敗的關鍵之一。各地下大力氣多渠道籌措資金，但目前大多仍依靠政府推動。2018年至今，全省申請和安排各類補助資金共計23.99億元，其中，省財政安排5.5億元專項資金，申請獲得中央財政補助資金12.93億元，申請獲得中央預算內投資資金5.56億元。省人大常委會環資城建委調研亦顯示，各地普遍反映籌措資金壓力較大。2021年1130個老舊小區的改造任務，資金需求量近百億元，這些資金主要靠基層政府承擔，中央和省級財政補助較少，上下對接也較難。

政府全部兜底難度大，市場化改造又受限於對盈利的認識。一方面，改造內容主要是完善基礎設施和功能性設施，經濟效益不明顯，導致社會資本參與積極性不高，甚至連申請使用地方政府專項債券都存在較大困難。另一方面，改造后的老舊小區普遍升值較大，理論上社會資本參與有可盈利空間，但居民普遍存在依靠政府兜底的心態，分享升值部分的意願不強。顧小平坦言：“吸引社會資本參與的方法、成功案例不多，盈利模式有待進一步創新破解。”

創新模式，改好還要管好

為避免“一改了之”，我省擬將改造后的長效管理機制建設納入改造方案，並積極推動物業服務管理全覆蓋。對此，省人大常委會環資城建委建議，暫時不具備引入專業化服務企業條件的，政府要托底提供基本物業服務，同時鼓勵各地因地制宜，組建非盈利性物業服務實體提供基本物管。

5月初，無錫公布第一批20項“我為群眾辦實事”項目清單，“老小區·新管家”是其中一項。“我們推進國有物業企業進駐老舊小區，要求企業首先談服務，先不談收費，用服務打動居民后，再發動居民自願交物業費。”無錫市住建局物業處處長施冬雷介紹，過去很多老舊小區沒有物業，居民沒有交物業費習慣，物業企業一進駐就談收費，容易讓居民抵觸。據悉，無錫市無物業管理的老舊小區共計494個，涉及居民25萬多戶。截至5月初，國有物業企業進駐320個老舊小區，實施常態化管理。該市計劃到今年10月底，完成國有物業進駐老舊小區全覆蓋，讓群眾住得更舒心。

長期可持續的改造，需要確保資金有不斷的源頭活水。據介紹，我省將推動各地探索建立政府與社會力量合理共擔改造資金的機制，通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與老舊小區改造和運營管理，推動企業從“一次性高利潤”向“長期可持續性低利潤”業務模式轉型﹔創新模式，通過大片區統籌或相鄰項目捆綁改造等“以豐補歉”方式，實現資金平衡和空間資源最優化配置。

城鎮老舊小區改造為公共資金投入性質，而居民房屋是私有產權性質。有鑒於此，省人大常委會環資城建委建議，老舊小區改造標准應以“保基本”為主，既盡力而為又量力而行，各地要根據不同經濟、技術條件和居民意願，細化本地區城鎮老舊小區改造具體標准。同時，各地應廣泛動員挖潛，如鼓勵推動電力、通信、有線電視等專業經營單位履行社會責任，出資參與小區相關管線改造提升﹔引導社會力量以市場化方式參與老舊小區改造，通過新增設施有償使用、落實資產權益等辦法吸引相關專業機構投資參與﹔鼓勵金融機構加大信貸支持力度，各地及時向金融機構通報老舊小區改造規劃、年度計劃以及相關項目情況，通過項目推薦、銀企座談等方式，為金融機構對接支持老舊小區改造項目創造條件。

聚焦難點，持續啃“硬骨頭”

根據我省各地城鎮老舊小區改造“十四五”規劃，全省還有4828個城鎮老舊小區尚未改造，涉及建筑面積約1.1億平方米、居民約130萬戶，任務仍然很繁重。2021年我省將改造1130個老舊小區，任務量是去年的2倍多。截至4月底，240個小區已進場施工，其余890個在開展前期工作。

省住建廳表示，為確保年底前高質量完成改造任務，兌現對全省人民的庄嚴承諾，住建部門將推動尚未開工的項目盡快開工，已開工的項目加快進度，竣工項目盡快組織驗收。此外，4月省住建廳與國家開發銀行江蘇省分行、中國農業發展銀行江蘇省分行簽約，政策性金融將全面支持我省老舊小區改造。

“接下來，我們將開展‘美好環境和幸福生活共同締造’活動，將民主協商貫穿於改造全過程，充分尊重居民意願，讓居民參與到小區改不改、怎麼改的決策之中。”顧小平表示，優先把居民改造意願強、參與度高的小區納入下一年度改造項目庫，同時積極引導居民通過直接出資、使用（補繳、續籌）住宅專項維修資金、提取住房公積金、讓渡小區公共收益等方式支付相關改造費用，並通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。

推進老舊小區改造，我省將更加聚焦難點痛點，特別是針對老舊小區老年住戶佔比較高的現狀，加大力度推動各地將既有多層住宅加裝電梯、無障礙設施建設、養老服務等適老化改造作為老舊小區改造的重要內容。顧小平介紹：“重點突出加裝電梯工作，總結推廣南京市成熟的經驗模式，推動各地老舊小區加裝電梯實現較大突破。全面提升老舊小區‘水電氣信’等基礎設施水平，利用閑置土地、房屋，建設社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務設施，配建停車設施，完善菜市場、便利店等配套設施。”

省人大常委會環資城建委提醒，上述改造分屬不同部門單位，水電氣等專營單位大部分屬垂直管理，地方難以協調推進。前期調研顯示，牽涉面廣有時會帶來整體推進協調難度大、條線工作對接不暢等難題，導致群眾期盼的改造內容有的無法實現，有的工程建設進度不能協調一致，“反復挖”“來回修”現象時有發生。建議進一步加大統籌推動力度，及時研究解決新情況、新問題，形成分工明確、上下聯動、有效對接、齊抓共管的工作格局。

記者獲悉，我省將充分發揮省城鎮老舊小區改造工作領導小組作用，協調解決改造過程中出現的問題和困難﹔推動各地組建多部門參與的聯合辦公機構或工作專班，強化協作配合，切實解決老舊小區電力、通信、有線電視等管線改造提升難題。□ 本報記者 陳月飛 白雪 徐冠英

啃好老舊小區改造“硬骨頭”

□ 袁 媛

為政之道，民生為本。改造城鎮老舊小區關系到人民群眾的利益與福祉。江蘇連續4年將老舊小區改造列入年度民生實事予以強力推進，截至去年底，累計改造老舊小區8000多個，惠及群眾超800萬人。通過整治環境、完善功能、規范服務等措施，各地大幅改善了老舊小區居住環境臟亂、基礎設施老化、公共服務配套短缺等短板問題，讓群眾生活質量得到了看得見、摸得著的提升。

江蘇在老舊小區改造上取得的成績，既有政府部門一心為民謀發展、改進作風辦實事的因素，也有人民群眾顧全大局講風格、有效參與共擔當的貢獻。老舊小區改造工程量大、牽涉環節多，甚至在某些方面存在利益沖突，大到整體規劃年度改造任務，小到具體安裝一部電梯，都離不開有為的組織體系、有力的財政支持和有序的推進實施。國務院辦公廳提出，到“十四五”期末，各地力爭基本完成老舊小區改造任務。“經濟賬”容易算、“關系表”容易捋的小區先行改造了，在“下半場”的改造工作中，必然需要啃下更多“硬骨頭”。這就要求我們發揮優勢、總結經驗，凝聚更大合力，交好老舊小區改造答卷。

凝聚合力須直面矛盾。從現狀看，老舊小區改造存在幾個突出難點，比如“多數”與“少數”意見難統一，不同居民訴求不盡相同，眾口難調﹔“融資”和“盈利”模式待破解，吸引社會資本參與的成功案例不多，政府兜底的心態普遍存在﹔“硬件”與“軟件”改善難兼顧，一些居民“花錢購買物業服務”的意識較為缺乏。再加上多部門、多層級間工作推動和協調力度不平衡，在老舊小區改造中，實現心往一處想、勁往一處使較為困難。工作難點正是工作重點，今年是建黨100周年，各地應以“我為群眾辦實事”為契機，把改造老舊小區這件實事辦好。

尋找凝聚合力的抓手，要用心用情，發動群眾。針對群眾訴求不一、認識不齊的情況，充分發揮黨組織作用，搭建溝通議事平台，開展好“美好環境和幸福生活共同締造”活動，讓居民參與到小區改不改、怎麼改的決策之中，以優質服務和精品工程，幫助居民作出更全面理性的判斷決策。另一方面，也要解放思想，創新辦法。探索建立政府與社會力量合理共擔改造資金的機制，通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與老舊小區改造和運營管理，推動企業從“一次性高利潤”向“長期可持續性低利潤”業務模式轉型，為老舊小區改造凝聚起澎湃合力。