《人民日報》2023年12月15日13版 版面截圖

江蘇南京市秦淮區夫子廟街道小西湖片區，幾名老人在嘮家常。柳維剛攝

改造后的小西湖片區主入口。楊 怡攝

顧業亮（左一）向游客介紹展示秦淮燈彩制作。圖為南京歷史城區保護建設集團有限公司提供

改造前的小西湖片區居民劉光紀家后院。圖為南京歷史城區保護建設集團有限公司提供

改造后的劉光紀家后院。圖為南京歷史城區保護建設集團有限公司提供

原題：江蘇南京小西湖片區下繡花功夫，實施以“小尺度、漸進式、逐院落”為特色的老舊城區微更新

微改造更新老街區（人民眼·推動城市可持續發展①）

2022年10月，國家主席習近平向2022年世界城市日全球主場活動暨第二屆城市可持續發展全球大會致賀信指出，世界城市日全球主場活動秉承“城市，讓生活更美好”理念，致力於推動全球城市可持續發展，對共創普惠平衡、協調包容、合作共贏、共同繁榮的發展格局具有重要意義。

世界城市日是聯合國設立的首個以城市為主題的國際日，也是首個由中國政府發起，並得到國際社會廣泛認可和支持的國際日。今年10月，在全球可持續發展城市獎（上海獎）頒獎活動暨2023年世界城市日中國主場活動開幕式上，由上海市與聯合國人居署、國際展覽局共同編寫的《上海手冊：21世紀城市可持續發展指南》發布，江蘇省南京市小西湖片區微改造、四川省成都市社區發展基金、上海市普陀區萬裡街道生態活力社區等案例入選。

老舊城區如何微改造？社區基金如何惠民生？基層治理如何添活力？近日，記者赴南京、成都、上海實地探訪。

從今天起，記者調查版陸續推出“推動城市可持續發展”系列報道。

清晨，站在洒滿陽光的屋頂露台晒被子，許慶一低頭便能看到院裡那棵高大茁壯的枇杷樹。“我家老房改造時，設計師按我們的要求改建了露台，還保留了我小時候種下的枇杷樹。”作為南京小西湖片區的老街坊，75歲的許慶對這裡的更新改造贊不絕口。

南京市秦淮區夫子廟街道小西湖片區，也稱大油坊巷歷史風貌區，是《南京歷史文化名城保護規劃（2010—2020）》確定的22片歷史風貌區之一。在過去很長一段時間，這裡曾是擁擠雜亂、生活不便的棚戶區，佔地不足5公頃范圍內住著810戶3000多居民。

近年來，南京市在秦淮區試點，實施以“小尺度、漸進式、逐院落”為特色的老舊城區微更新行動，在留住城市記憶的同時，全面改善人居環境，為老城注入新活力。目前，小西湖片區更新改造經驗已在南京市持續開展的14個老城區居住類更新項目中推廣。

在城市更新中，怎樣處理好保護和發展的關系？怎樣聚焦人民群眾的需求？怎樣延續城市文脈？記者前往小西湖片區蹲點調研。

調研先行

明確老城區改造“見物、見人、見生活”，組成“五方平台”共商共建

陽光洒進客廳，落在身上，暖融融的。“煥然一新、溫馨舒適、幸福滿滿……”許慶帶記者到家裡參觀，說出一連串形容詞。

“過去，房子挨著房子，房間採光、通風都不好，相關配套也跟不上。”許慶說，雖然想改善居住條件，但越上年紀越覺得老宅難舍，“住好幾代人了，有感情。”

2015年，聽說秦淮區相關部門在小西湖片區調研老城區改造，許慶想起早些年一些老舊片區改造時原住民全部搬遷的場景，不禁有點擔心，“自家的老房子會不會也保不住？”

開展老城區更新改造，南京有過多種探索。南京市規劃和自然資源局秦淮分局局長李建波介紹，南京在老舊城區更新中採取過拆舊建新的做法，加快了城市發展、改善了民生需求，但一定程度上影響了老城風貌。也曾著力保護老城建筑，但商業性開發遷出了原住民，少了煙火氣。

“我們不斷總結實踐經驗，逐漸認識到城市更新改造要兼顧城市建設與居民生活需求，處理好保護與發展的關系。”身兼秦淮區城市更新辦公室常務副主任的李建波說，2015年，原南京市規劃局等部門提出，改“自上而下征收”為“自下而上更新”，明確老城區改造“見物、見人、見生活”的總體原則，為小西湖片區更新改造提供了遵循。

理念如何落地？2015年7月，南京聯系當地3所大學的建筑、規劃等相關專業專家、學生，深入小西湖片區開展調查研究，探尋老街區更新改造的具體思路。經綜合評比，東南大學建筑學院教授韓冬青團隊提出的方案脫穎而出。

“當年，我們按專家意見細化方案，建立由政府職能部門、規劃設計團隊、國企建設平台、街道社區、居民組成的‘五方平台’，在共商共建中推動城市更新。其中，韓冬青團隊負責規劃設計，南京歷史城區保護建設集團有限公司（以下簡稱“南京歷保集團”）作為國企建設平台具體實施。”李建波說。

共商共建，離不開反復協商。“從2015年起，我們僅前期調研論証就花了4年時間。”全程參與小西湖片區改造的李建波說，“第一步征集群眾意見就讓我們犯了難。比如許多老宅院落存在多個產權人，有的想搬遷，有的要改造，而對如何改造，有的家庭成員內部還有不同意見。”

2017年10月，秦淮區組織相關部門到外地調研，當地老街區逐個改造住戶院落、原住民與新業態共生的實踐探索幫他們打開了思路。

“我們改變過去‘集中一段時間、整個區域一次性完成改造’的傳統做法，充分聽取相關部門意見后，決定採取‘小尺度、漸進式、逐院落’的微更新思路，並依此制定了《老城南小西湖歷史地段微更新規劃方案實施管理指導意見》。”李建波說。

按照指導意見，願意改造的居民按產權人付費、政府給予一定補貼的辦法，由居民與“五方平台”設計師、建設方等共同商討改造方案﹔選擇另找房屋搬遷並放棄老房產權的，按政策給予補償﹔保留產權且將老房出租給國企建設平台的，騰出的空間用於公共配套、業態引進，推動老街區有機更新﹔對是否改造暫未拿定主意的，可以等條件成熟時再改造。“‘五方平台’工作機制一直保留，規劃師常駐社區，可隨時上門。”李建波說。

許慶選擇了更新改造，感慨省錢又省心，“老房改造期間，規劃設計師、建設方多次上門聽取意見。因我家老房屬於危房，按相關政策，政府承擔了六成改造費用。”

同住小西湖片區的李彩鳳選擇了出租。“我家住的二層小樓是清末民初時期建造的，我打小就在這裡生活。”70歲的童南南用“視若珍寶”形容母親李彩鳳對老宅的珍惜，“誰不小心碰掉塊牆皮，她都會心疼。”

2020年10月，考慮到自己年事已高、房屋改造不易等，李彩鳳和家人商量后，將老宅租給南京歷保集團修繕后使用，並用租金在附近小區租房居住，改善晚年生活。

一戶一策

尊重居民意願，開展精細化改造，優化設施配套

“2021年3月施工，8月結束，12月裝修好搬回家。”許慶對房屋改造過程記憶猶新，“改造期間，幾天一個樣，有時我們一天來看好幾回。”

這個78平方米的“新家”，處處透著設計巧思：為保留那棵老枇杷樹，設計師在許慶的老房子門前打造了一處天井。主持許慶家老房改造設計工作的韓冬青說：“我們利用老房門前的小塊空間，以老樹為中心打造天井，透光又通風。”

這樣頗具匠心的設計，在許慶家不止一處。臥室外隻有30多厘米寬的狹窄空間，上方精心設計了屋檐，形成一個小天井，下面種著高低錯落的綠植。一面大玻璃窗從天井屋檐直裝至臥室地面，人坐床邊仿佛置身園林，陽光照著舒服，景觀看著養眼。

“小西湖片區房子的間距很小，這樣的天井設計，我們改了10多稿。”韓冬青說，“既要‘開窗見景’、美觀大方，又要兼顧居民日常生活通風採光等需求。”

令許慶格外滿意的還有兩處細節：一是老房二層的小露台，二是通往小露台的樓梯。

按最初方案，許慶家的二樓屋頂保留了這一帶老房屋頂的外觀風格，有一定坡度。但聽到許慶提出想要有地兒夏天乘涼、冬天晒衣服，設計團隊便進行了“坡改平”設計。如今，屋頂28平方米的小露台四周加設護欄，中間增設桌椅、晾衣架，安全又實用。

通往小露台的樓梯別具一格。“按房屋布局，露台入口到牆根的坡度很陡，鋪設樓梯的話每層台階有40厘米高，我們上下樓既不方便，也不安全。”許慶邊說邊帶記者體驗：改造后的樓梯，每層台階以中間為界左右交替上升，20多厘米的台階高度，上樓不累、下樓不陡。

一戶一策的用心設計，在小西湖片區隨處可見：有的房屋面積小，設計師精心打造開放式廚房，搭配可折疊沙發床，將廚房、客廳、臥室等功能集於一體﹔有居民想要增加儲物空間，設計師利用房屋空間高度搭建了儲藏櫃﹔有居民提出房屋採光差的問題，設計師在不大的空間裡因地制宜增開了多個窗戶……“我們把小西湖片區劃分成15個單元和127個實施院落，充分尊重居民意見，按一戶一策原則開展精細化改造。”韓冬青說。

改造后的老房修舊如舊，細致到門窗插銷都已按原貌修好﹔年久破損的木質樓梯沒有一拆了之，而是通過“玻璃+鋼”的踏面結構保護起來，安全又不失歷史感……“我把改造后的照片一張張拿給行動不便的母親看，她連說沒想到改造得這麼精心、這麼好。”童南南說。

居民房屋精細改造，配套設施建得怎樣？小西湖片區居民陳鴻榮帶記者參觀他家附近的“微管廊”：地面以下約1.8米寬、2.4米深的空間裡，錯落排列著光纜、自來水、建筑消防給水、污水等4類6根管道，兩側耳室裡有電力管道、雨水管道，地面沿牆鋪設的是燃氣管道。“以前，水龍頭是共用的，電線私接亂拉，巷子特別狹窄，還沒有消防設施。如今，各類設施配套齊全，燃氣、自來水等直通到家，我們小巷居民過上了現代生活。”陳鴻榮說。

活化利用

算好民生賬、文化賬、經濟賬，探索文化與經濟交融互動，推動更新改造可持續

陳鴻榮從家出發，來到附近街巷一處施工圍擋。“這裡以后會是個澡堂子。”陳鴻榮說，雖然自己家裡有衛浴設施，但邊泡澡邊聊天的公共澡堂，是不少老南京人生活的一部分，也是老街區裡的煙火氣。

盤活利用部分居民搬遷騰退的房屋空間，秦淮區積極引入新業態，豐富完善社區服務等功能。走進童南南家老宅改造后的二層小樓，可以欣賞精心布置的裝飾、聆聽舒緩的音樂、品嘗豐富的美食……這裡，已成為一家餐廳。南京歷保集團招商負責人王秋文向記者說起招商經歷：“這棟房子位於臨街主入口位置，2020年招租信息一發布，就吸引國內外10多家品牌機構洽談。考慮到保護老宅和不能擾民等因素，我們將方向定在了輕食餐廳。”

“綜合評比后，一個本土創業青年的新創品牌入選。”王秋文說，“這位創業者就在附近片區居住生活，對小西湖片區居民來說，有一份新老街坊間的人情味。”

兩年前，童南南在短視頻平台刷到自家老房，“我家老房子成了網紅餐廳，很多老同學、老街坊聯系我，直夸改造得好。”童南南說，她最喜歡老房裡的照片牆，“改造前后的對比照片承載著我和家人的回憶，也向游客講述著老房子活化利用的故事。”

南京歷保集團董事長范寧介紹，持續推進老房子、老建筑活化利用，當地著力算好3本賬：一是滿足居民生活需要的民生賬，引入老澡堂、餐飲等業態﹔二是符合歷史街區風貌的文化賬，豐富文化體驗類項目業態﹔三是各類業態總體盈利的經濟賬，保証老城區更新改造可持續、能推廣。

漫步小西湖片區，悠長的街巷、古朴的磚牆、雅致的院落……眼前這些更新改造后的老建筑、老民居煥發神採，透出歷史與文化的厚重底蘊。傍晚，片區內的24小時書店、手工作坊、文創市集等紛紛點亮燈光。

改造一新、挂滿彩燈的秦淮燈彩工作室，如今是小西湖片區最熱門的打卡點之一。“南京歷保集團邀請我到片區設立工作室，把傳承了上千年的秦淮燈彩制作技藝展示、教給更多的人。現在，工作室每天都有不少游客，一些中小學校也來開展非遺文化體驗活動。”秦淮燈會國家級非物質文化遺產代表性傳承人顧業亮說。

離工作室不遠處，便是位於小西湖片區中心地段的翔鸞廣場，這是明代翔鸞廟遺址所在地。翔鸞廟早已不在，設計師與建設方參照文獻資料，開辟出一塊750平方米的空間，復建了弧形的紅牆，建設了廟前廣場。

陳鴻榮說，現在他常到廣場鍛煉，逢年過節還能看露天電影，聽連台好戲，逛一逛秦淮燈會，“文化活動豐富多彩，我們這兒宜居又熱鬧。”

“算好3本賬，我們要守護好老城區的煙火氣與文化味，更要探索文化與經濟交融互動、融合發展。”范寧說，“打造豐富的文化業態，雖不直接產生經濟收益，但能吸引客流、帶動人氣，反哺片區多元業態做大‘經濟賬’，實現經營可持續。”

2022年，小西湖片區各類業態總營收達4500多萬元，推動了老房子的活化利用，保障了國企建設平台的日常運營，實現了老城區更新改造的可持續。

共治共享

“共生院”融洽鄰裡關系，“共享院”打開院落大門，新老居民都有獲得感

這幾年，73歲的陳鴻榮結識了年輕的新鄰居。

陳鴻榮家所在的院落原本住著5戶人家。門口挂著的老照片記錄了當時的生活場景：居住空間狹小，做飯得在屋外走廊支上煤氣灶，院子的公共空間堆放了各種雜物。“過去，院子環境差，誰家多挂根晾衣繩、亂堆點東西，芝麻大的事兒都可能拌嘴吵架。”陳鴻榮說。

更新改造過程中，陳鴻榮和另一戶選擇留下，另外3戶選擇搬走。騰出的房屋和空間，部分用於改善居民居住環境，部分被建成社區規劃師工作室及文創店鋪，搬來了年輕的規劃師和文創店店主。

新老居民如何融洽生活？陳鴻榮拿出一張由兩戶居民、兩家新業主、南京歷保集團共同簽署的《小西湖共生院公約》，上面既有“大家的事共同協商”等原則性規定，也有輪流打掃公共環境衛生、清晨和夜間避免噪聲等細則條款。“國企建設平台、街道社區提出打造‘共生院’，改造老房的同時，引導我們共商共議，大家的事大家商量著辦。”陳鴻榮說。

現在，陳鴻榮幾乎每天早起都會在院子裡擺上桌椅，泡壺熱茶，招呼來客。遇見社區規劃師帶居民談工作，或是游客到文創店買產品，老陳總會主動上前打招呼，有時還帶大家參觀改造后的新房，講講老街區的歷史與新生。“現在，鄰裡關系和諧了，生活舒心了……”陳鴻榮邊說邊帶記者參觀。他家房間的窗台上，擺上了隔壁文創店提供的各種綠植。窗台前的小片空地，老陳騰出來供文創店擺上桌椅，向顧客展示產品。

“共生院”融洽了鄰裡關系，“共享院”打開了院落大門。冬日午后，記者來到小西湖片區居民劉光紀家，透過后院的鏤空花牆，院中景致一覽無余：北側種著石榴樹，中間是葡萄樹，南側是枇杷樹，其間點綴著菊花、茶花、月季花……正在修枝的老劉招呼記者進院，“我們這兒是設計師專門打造的‘共享院’，原來破舊的鏤空院牆被精心打扮成了鏤空花牆，吸引過往游客進來賞花觀景。”

“我們養花的人，就怕沒人賞花。”劉光紀笑著說，現在每天都有好幾撥人到院子裡參觀。在曇花即將盛開之時，他會在門口挂出預告牌，邀請鄰居和游客同賞，“過去我和老伴兒不大出門，現在交了許多新朋友，有愛種花的朋友定期到家裡交流種植經驗。”

打開院門，敞開心門。在街道社區引導下，共治共享理念正在小西湖片區落地生根。採訪時記者看到，不少餐飲店、小酒館等都會在店鋪門外、院前院后留出一塊空地，擺上幾張桌椅，供來往行人休憩閑聊。

“小西湖片區過去幾乎沒有游客，60歲以上人口佔比很高。如今，除留下的原住民，還吸引了許多年輕人在這裡工作生活。”夫子廟街道黨工委書記蘇斌說，“推動老城區更新改造，我們既要做好物理空間改造，更要以共建共治共享提升社區治理水平，讓新老居民都有獲得感，讓老城區更有生機和活力。”

“‘十四五’期間，南京市將改造605個小區，惠及16萬戶居民。小西湖片區更新改造的經驗被寫入《南京市城市更新辦法》，並在南京市持續開展的14個老城區居住類更新項目中推廣。”參與了《南京市城市更新辦法》起草的李建波說。

《人民日報》2023年12月15日13版

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