新老物業交接，原物業阻撓新物業進場怎麼辦？小區的公共收益該如何處置，納入住宅維修資金的佔多大比例？近日，南京市住房保障和房產局在其官網發布了《南京市住宅物業管理條例》（修正草案征求意見稿）征求意見的公告，針對業主自治、前期物業管理、物業管理服務等方面進行了修改，公開向社會征求意見的截止日期為2024年2月15日。

　　揚子晚報/紫牛新聞記者 馬祚波

　　鼓勵業主大會招投標選聘物業

　　據了解，現行《南京市住宅物業管理條例》自2016年7月1日起施行，隨著《民法典》等國家上位法相繼出台以及社會經濟的發展，現行《條例》難以適應當下的新需求，需要進行修改，並於2023年11月列入了立法計劃。新的《條例》（修正草案征求意見稿）分為總則、業主自治、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護、公共收益與維修資金等九章，進一步強化了業委會監管、資金監管等條款。

　　在現實生活中，選聘物業公司成為許多小區的難點甚至是“痛點”，原《條例》中的相關規定為“提倡業主大會通過統一的招標投標平台選聘物業服務企業”。此次修訂根據實踐進行了完善性修改，該條款變更為“鼓勵業主大會採用招投標方式，公開、公平、公正地選聘物業服務企業”，同時規定“採取招投標方式選聘物業服務企業的，應當通過市物業管理招投標平台進行招標”。

　　原物業不得阻撓新物業進場

　　此外，在進行項目交接時，時常發生新老物業在小區門口對峙並引發沖突糾紛的情況，給廣大業主們的生活帶來影響。在此次修訂中，針對此情形做出了詳細規定。記者了解到，《條例》中明確，“原物業服務企業不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務企業進場服務，原物業服務企業應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序。”並規定“新物業服務企業不得強行接管物業，按照約定承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。”

　　針對不少業主反映的個人信息被物業泄露、裝修人員被阻止進小區等問題，《條例》也進行了重新修訂，規定物業公司不得有的行為包括：在招投標中提供虛假信息﹔騙取、挪用、侵佔住宅專項維修資金、公共收益﹔出售、泄露或者非法提供、使用業主信息﹔無正當理由阻止裝修人員、材料進入小區等。對於物業公司違反相關規定的，《條例》也制定了罰則，罰款額度在1萬至20萬之間。

　　本報此前曾報道過南京江寧一小區用公共收益的結余給業主們發“紅包”的消息，在本次《條例》的修訂中則明確，物業共用部位和共用設施設備經營所得收益應當主要用於補充住宅專項維修資金或者物業管理區域維修、建設。業主大會成立前，應將收益的70%納入住宅專項維修資金﹔業主大會成立后，公共收益主要用於補充住宅專項維修資金的，補充比例應當高於百分之五十。

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