近日，從國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上傳出消息，要研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，全國22個城市正開展試點，其中我省有南京、蘇州、無錫入選試點名單。

“房屋養老金制度”引發社會廣泛關注。房屋養老金制度是什麼？房屋養老金需要老百姓直接出錢嗎？和住房維修基金是什麼關系？記者採訪有關專家。

從公開信息來看，目前，國內關於房屋養老金還沒有統一的定義。“談‘房屋養老金’之前，先要了解專項維修基金。”南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華介紹，專項維修基金是指業主為了本物業區域內公共部位的維修養護事項而繳納的錢款，業主在買房時就已經按照標准繳納過了。商品房交付時，業主會拿到兩本証書，一本是住房使用說明書，另一本是住宅質量保証書。住宅質量保証書約定了房子各部位的保修年限，在保修期內房子出現問題，由開發商承擔保修責任，或由當時的施工單位承擔連帶保修責任。如果超過保修時間，出現房屋漏水、電梯維修等問題，就由業主購房時繳納的專項維修基金支出。

既然專項維修基金也能用於維修房屋，為什麼要再出一個房屋養老金？吳翔華解釋，實際操作中，專項維修基金面臨兩大問題。一個是用起來很麻煩，必須由業主委員會提出申請，業主投票同意才能支取，而且隻能事后維修，不能事前預防。普通業主不懂建筑和工程知識，有時很難判斷房屋哪裡要修、什麼時候修、要花多少時間修。另一個問題是，部分小區特別是老舊小區專項維修基金根本不夠用，難以滿足維護城市房屋安全和老舊小區更新的需要。

房子是有壽命的，中國住宅的經濟耐用上限是50年。城市發展進入存量時代，不少小區正在邁向老齡化。據住房和城鄉建設部此前發布的數據，截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。這意味著，這些房屋將進入設計使用年限的中后期，業內預計2040年前后，近80%的房屋將進入這個階段。

“引入房屋養老金制度，可以彌補專項維修基金的不足。”吳翔華認為，與養老金賬戶一樣，住房養老金也分兩個賬戶，個人部分在購房時已繳納，重點是補充公共賬戶。房屋養老金制度，跟房屋體檢、房屋保險制度是同時出現的，三者之間存在密切關系。房屋養老金的公共賬戶可以為房屋安全全生命周期管理提供可持續的資金保障，從而能定期對小區進行體檢、及時修繕。同時，還可以給房屋購買保險，萬一房子出現問題，可由保險公司支付一部分賠償金，用於房子的大修大改。

“簡而言之就是，以后大家的房子要有養老金，為房屋體檢、維修、買保險提供資金支持。”南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝說，城鎮化進入中后期，老房子不可能都拆掉重建，定期體檢能及時發現房子存在的隱患，降低房屋風險，提高抗風險能力，延長房屋壽命。

實際上，建立房屋體檢、養老金、保險三項制度並非新概念。2022年5月，國務院辦公廳印發的《全國自建房安全專項整治工作方案》提出：“完善房屋質量安全強制性標准，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度”。2023年3月，住房和城鄉建設部等15部門聯合發布《關於加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。

“我們小區房子建於上世紀90年代，是典型的老舊小區，前幾年經過改造，建筑外立面翻新了，新增了停車位，小區道路也新修了，但平時還是小問題常有。”南京市雨花台區一小區住戶李楠近日十分關注房屋養老金，他說希望房屋養老金施行后可以幫助小區建立常態化體檢、維修制度，讓大家住得更安心舒心。同時，他也擔心以后房子“養老”還要居民自己出錢。和李楠一樣，很多居民發出疑惑，房屋養老金要老百姓直接出錢嗎？是不是變相的房地產稅？

張輝認為，根據官方信息解讀可以看出，房屋養老金不用個人承擔，改革的關鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。試點城市應以人民安全為宗旨，勇於擔當，採用財政出資方式為公共賬戶籌資。

在吳翔華看來，房屋養老金跟房地產稅關系不大，它不會找個人籌資，更多的是想辦法通過各種渠道將錢歸集到這個養老金公共賬戶裡。他認為，房屋養老金可以從政府的財政補貼、專項維修基金存銀行產生的利息等增值收益、小區的公共收益（如電梯間廣告、零星的停車位收費）等渠道進行籌集，關鍵要做好制度設計，讓這筆資金定期產生增值收益，用於住房維修。（白雪 劉春）

來源：新華日報

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