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調查︱南京老樓增梯“后半篇文章”怎麼寫?

人民網記者 馬曉波
2024年11月13日11:25 | 來源:人民網-江蘇頻道
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“電梯管家”楊慶國,管不動了。

楊慶國是南京玄武區黃埔花園居民,今年已經82歲高齡。2017年,為老樓加裝電梯,他是牽頭人﹔2020年電梯投用后,他接著牽頭電梯運維。去年的一場病讓老人的精力不比從前,誰來接棒管理電梯成了問題。

老舊小區住宅增梯工作推進多年 ,南京市累計加裝電梯近1900部,其中一部分已過了5年質保期。楊慶國個人煩惱的背后,加裝電梯該誰來管、怎麼管好是一個現實課題。

楊慶國一手操辦下建成的增梯至今已運行了4年。人民網記者 馬曉波攝。

楊慶國老人牽頭加裝的這部電梯已運行了4年。人民網記者 馬曉波攝

老樓增梯的維保難題

南京是江蘇乃至全國較早探索老舊小區加裝電梯的城市。2013年,當地出台《南京市既有住宅增設電梯暫行辦法》。2017年,南京將既有住宅增設電梯列入全市35件民生實事之一。這一年,老城區玄武啟動推進這項民生工作,該區現有660部投入使用。

“裝上電梯后,出門下樓一鍵直達!”楊慶國對這部電梯有著特殊的情感。過去7年,各種和電梯運維有關的大小事項,他都努力接招支撐。“每年電梯維保費是4000元,年檢費450元,保險費100元,去年還交了300元的限速器費。”楊慶國有一份電梯“賬本”,涉及的費用支出他都一筆筆記錄在案。

楊慶國說,除了維保費用收取,包括遇到電梯困人、電梯卡丟失、電梯廂房燈泡損壞等各種問題,鄰居們都習慣性地找他反映,由他和電梯公司溝通,催維修、盯零件。

面臨類似困擾的“電梯管家”不在少數,南京老舊住宅的加裝電梯不少都登記在個人名下。建鄴區天順苑小區的首台加裝電梯交付於2018年,小區14部加裝電梯均由居民自行管理。“電梯管家”溫偉東坦言,作為居民和電梯公司日常溝通的“傳聲筒”,他也常常感到力不從心。

“我們並沒有電梯管理經驗,電梯一旦出現故障,除了電聯維保公司也隻能干著急。”鼓樓區金貿花園9幢居民沈美琴說,“電梯管家”大多年齡偏大,隨著樓棟內陸續有房屋出售、出租,她也沒有精力應對新老鄰居遇到的電梯問題。

事實上,南京“第一代”加裝電梯的使用年限普遍超過5年,已經到了加強維保的時間節點。領睿建筑設計有限公司專家王清文介紹,與原裝電梯不同,加裝電梯選材相對輕量化,普遍採用鋼結構建設,“輕巧的鋼結構利於施工,但每3-5年需要進行一次防火、除鏽等維護處理,養護的缺失會導致鋼結構鏽蝕,也會形成安全隱患。”

今年3月起,玄武區率先對轄區內加裝電梯組織了一輪普查,現場採集了650部電梯的數據,排查涉及電梯滲漏水、井道沉降、鋼梁腐蝕等12項指標。“排查結果顯示,大部分電梯或多或少存在一些問題。”玄武區房產局增梯辦負責人周英明介紹,其中存在玻璃開裂的電梯佔10%,基坑滲漏水佔20%,出現鏽蝕情況的佔82%。

普查發現,南京市玄武區一小區加裝電梯存在外牆開裂問題。人民網記者 馬曉波攝

南京一老舊小區的加裝電梯出現了局部外牆開裂。人民網記者 馬曉波攝

破題之法加緊探索

“業主主導、政府搭台、專業輔導、市場運作”,是時下常見的老樓增梯模式。而對於電梯的后續運維,業主參與管理既不專業也缺精力,物業通常不願意接手,面臨難以為繼的尷尬,電梯加裝的“后半篇文章”究竟該如何續寫?

去年底到今年初,兩場加裝電梯后期安全使用說明會分別在南京理工大學家屬小區、南京農業大學家屬小區舉行。說明會由玄武區孝陵衛街道組織,區增梯辦、區市場監督管理局、電梯設計公司共同參與,讓不少居民認識到了電梯全周期托管的必要性。周英明說,居民們每年繳納的電梯養護費用並不包含井道的維保,“就像保養小汽車,並非隻需要養護發動機,還要更換機油、濾芯。一般的電梯維保公司又沒有能力保養鋼結構井道,還需要另外聘請有資質的第三方公司。”

在南京,已有具備專業資質的電梯企業推出“15年全周期托管”服務,其中包括了對整體設備、土建、鋼結構等進行全方位的維保。相應地,玄武區探索建立了監管賬戶托管維保費用,維保公司每年提供特種設備監督檢驗報告核驗才能按年拿到費用。

3月份,南京理工大學家屬小區有多個單元業主購買了全周期的電梯維保產品。該小區業主胡先生說,相比過去每戶每年多花了300元,雖說“貴了一點”,但是安全最重要。

此外,“保險+服務”模式也有望成為解法之一。目前,國內約80萬台原裝電梯的使用年限超過15年,住宅小區電梯的維護和保養正在被重新審視,業內人士認為,其中的解法也在一定程度上適用於破解加裝電梯的維保困局。

在建鄴區沙洲街道,蓮花、中和保障房片區居住人群密集、電梯使用疲勞度較高,各片區梯況普遍較差。2年前,蓮花南苑小區嘗試引進了電梯維保“保險+服務+科技”模式。保險機構除了對電梯事故進行賠付兜底,按約定賠償修理電梯實際支出費用外,還會為電梯加裝檢測設備,通過大數據技術分析電梯事故成因、維保質量,並運用可視化技術對電梯安全風險實施事前預防控制。

“當初在接手南苑小區時,小區的電梯養護公司正因為運維成本過高,居民不願意多繳維修費而准備撤場。”據相關保險機構人士介紹,“我們嘗試將傳統的事后經濟賠償,轉化為事先的風險減量服務,目前也在計劃將這一做法復制到加裝電梯的維保領域。”

在中國社科院保險與經濟發展研究中心副主任閻建軍看來,“保險+服務”模式具有推廣可行性,“保險公司能找到盈利點,有動力開發相關產品,而居民花錢可購買更為優質的服務,符合雙贏邏輯”。

(責編:張鑫、吳紀攀)

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