城中村，落后破敗、安全隱患多，影響城市美觀，也阻礙發展進程。當下，以城中村改造為抓手，江蘇各地正大力解決城市化過程中遺留的城市治理、居住環境、安全隱患等問題，並通過收購存量住房安置、房票安置等創新手段，釋放新的住房需求，努力讓群眾早簽約、早選房、早入住，實現經濟發展和民生保障的良性循環。今年，全省計劃改造城中村9.1萬戶、超1880萬平方米，爭取全部通過房票或政府收購存量商品房方式安置。

改造“城中村”，為發展打開新空間

南京市秦淮區雙麒路，一側是錯落有致的現代建筑，街道寬敞，店鋪整齊劃一﹔一側是低矮的平房，羊腸小道坑坑窪窪，居住區逼仄。這裡很快將迎來翻天覆地的變化。鄭家營片區城中村改造項目被列入秦淮區城中村改造計劃，根據規劃，這裡將建設住宅、幼兒園、中專，其中住宅用地面積約6.3萬平方米。

“城中村改造是城市更新的一部分，目前全國都在積極探索。”南京一家房地產研究機構負責人陽光說，城中村改造可以改善居住品質，還將提升城市形象。在改造過程中，城市功能得到優化，吸引資金，留育優勢產業、過濾過時產業，推動城市化進程，讓居民更加融入公共服務體系。

陽光認為，在推進城市精細化管理過程中，要重視新城區新板塊的建設和打造，為發展打開空間﹔老城區的更新與精細化改造同樣不容忽視，可以實現城市內涵提升，留住城市記憶，形成歷史與現代交融的獨特城市符號。

位於南京鼓樓區鐵北片區的城中村改造項目備受市民關注。鐵北片區擁有長江岸線和幕府山、老虎山等山水資源，而城中村在這“半城半景”的城市風貌中顯得格格不入。目前，金燕路片區城中村改造項目已完成大部分的居民拆遷，金燕路、象山路保障房建設正在如火如荼進行中。該項目包含13個地塊，房屋總面積約20.43萬平方米，目前已完成改造3256戶。據了解，今年該項目將推進土地征收收尾工作，破舊的“城中村”不久后將徹底告別歷史舞台。

房票安置，讓群眾房企市場三方多贏

“參與房票安置后，我們樓盤的去化速度提升30%左右。”位於南京市江寧區的招商璀璨景園項目營銷負責人楊靜暉介紹，該樓盤共有903套房對外銷售，均價3.1萬元/平方米。去年該項目參加江寧區兩輪房票安置，共去化房源230套，實現全部清盤。

江蘇多地創新推出房票安置政策，通過這種具有自主選擇權的產權調換補償安置方式，縮短安置周期、節省過渡費用，滿足群眾多樣化居住需求，同時助力化解存量住房庫存，促進房地產市場平穩健康發展。

南京打造的安置房源平台“房源超市系統”，統籌全市各類可供安置的商品房、保障房，滿足被征收群眾的多樣化安置需求。截至目前，房源超市系統共收錄90個項目8597套房源，其中商品房39個項目6614套、保障房51個項目1983套。

南京市住房保障和房產局相關負責人介紹，該市去年共開具房票5461張，去化各類存量房5455套，其中帶動新建商品房去化4515套（約為2023年的3倍）、佔商品住房總成交套數（3.6萬套）的比重達12.6%，疊加各區回購用作安置的商品房，市場化安置去化的新房佔總成交量的比重超過兩成。

“舊城改造和城中村改造創造購房需求，而貨幣安置、房票安置又進一步刺激改善性需求，對房地產市場是一大利好。”南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華建議，對於房票安置，全市應加強統一協調。一部分居民由於老房子較小、補償總價不高，想購置新房還需要加不少錢，應提供更多區域、更多價位的房源供這部分居民選擇。

2024年，江寧區利用房票安置去化商品房近3000套。江寧區房屋征遷事務管理所所長施學軍介紹，2023年8月至今，江寧區共開展8輪房票安置，累計滿足安置房需求1.08萬套。其中，通過動員城中村改造居民選擇房票安置，實現4個改造項目共約2677套安置需求的快速落地。房票安置顯著縮短了房地產企業去化周期，從最高的19.2個月下降至13.36個月。

政策再加力，激發房地產市場新活力

江蘇城中村改造政策支持范圍已擴大到所有設區市的城區，在此基礎上，今年江蘇將加力實施城中村改造。

南京市江寧區13個項目申報2025年城中村改造計劃，涉及改造戶數1235戶，計劃安置房籌集1618套﹔江北新區將啟動6個城中村改造項目，涉及居民2647戶、改造房屋總面積約46.49萬平方米……各地陸續“端”出改造計劃。

揚州市住建局相關負責人介紹，今年揚州計劃實施27個改造項目（含2024年結轉項目7個），改造村（居）民5247戶，計劃籌集安置房3859套，項目總投資208.9億元，年度計劃完成投資137.8億元。

近日，揚州還推出房屋征遷房票安置3.0版本。通過將房票應用范圍擴大至全市行政區域、拓寬房票購房類型、將房票補貼標准從15%提高至20%、擴展房票使用對象至近親屬、支持余額拆分等措施，揚州為被征遷群眾送上“真金白銀”的實惠，推動形成“群眾得實惠快安置、樓市穩預期增活力、城市促更新增發展”的多贏格局。

多地房票安置政策將進一步擴容。據介紹，南京將進一步放大房票安置規模化效應，爭取將既有“舊庫存”全部納入安置房源超市，進一步暢通“全城通兌”渠道，有效放大房票安置規模化效應，加快商品住房庫存去化。同時，在房票安置“擴面增效”和“全城通兌”上加大力度，助力激發房地產市場新活力。

施學軍介紹，江寧區在“允許同個征收項目內房票變更一次”的政策延展基礎上，將疊加融合“以舊換新”政策，開展“賣舊換新”房票安置試點探索。

“城中村改造雖有專項借款支持，但還款周期較短，對項目改造周期要求很高。”吳翔華建議，可多渠道籌集資金，例如採用地塊帶方案挂牌出讓模式，這需要突破原有的政策。此外，要設法調動市場主體積極性，引入社會資本。（白雪 劉霞）

來源：新華日報

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