“因商鋪租賃合同到期后未能續約，在主管部門的協調見証下，我司已於2025年2月10日正式撤出對先鋒廣場一至三層的運營管理並已關閉所有線上線下業務。”2月17日，南京先鋒奧特萊斯商業管理有限公司發布了一則告顧客書，宣布撤出先鋒奧特萊斯商場，並將其交由南京先峰林萊斯商業管理有限公司進行運營管理。一時間，關於這家老牌商場所處的南京中央門商圈如何轉型發展的討論再度被掀起。先鋒奧萊為何撤場？曾經號稱“南京第三大商圈”的中央門商圈何日能夠重返榮光？記者帶著這些問題展開探訪。

退場：輝煌不再的“商業神話”

3月12日，記者來到先鋒廣場，隻見樓宇立面仍挂著“先鋒奧特萊斯商場”的招牌。商場入口處張貼著一張名為“趁花開，一起逛先鋒”的活動海報，然而記者掃碼后跳轉的公眾號推文所顯示賬號的主體已變成南京先峰林萊斯商業管理有限公司。這也是該公眾號發布的第一篇推文，后台顯示該公眾號注冊於今年2月20日。企查查信息則顯示，南京先峰林萊斯商業管理有限公司成立於2025年1月10日。對此，先鋒奧萊在其發布的告顧客書中稱：“‘先鋒奧特萊斯商場’這一招牌因他人阻撓目前尚未拆除，我司將依法維權。”

記者隨后步入商場探訪。三層區域內緊湊地分布著各類品牌服飾折扣店，各家店鋪均在正常營業中，不過整體客流較為稀少，零星的客人基本以中老年群體為主。由於商場走廊通道布局狹窄，不少無事可做的店員都圍聚在一起閑聊。“來這邊購物的主要還是老年人，目前正處於淡季，銷售情況差一點。”一名店員告訴記者，由於新的運營方剛剛接盤，目前商場一些架構尚未健全，對店鋪經營有一定的影響。不過至於影響具體在哪些方面，她表示不願多談。

記者注意到，作為南京首家“奧萊”商場，南京先鋒奧特萊斯商場於2005年開業，在電商尚未流行的年代，先鋒奧萊以“國內一二線品牌+反季折扣”的模式迅速崛起，開業前三年銷售額年均增長95%，創造了中央門商圈的“商業神話”。然而，隨著南京新興奧萊項目的崛起、地區商業中心的轉移，加之網購對居民消費方式的重塑等多重因素影響，先鋒奧萊在地區商業競爭中日趨乏力。採訪中，不少本地消費者向記者表示，以前的先鋒奧萊的確是個便宜的購物好去處，不過這幾年感覺沒有以前那般好逛了。

“如果說實體難做是大勢所趨，那麼產權糾紛就是壓垮先鋒奧萊的最后一根稻草。”一名不願意透露姓名的內部人士告訴記者。公開信息顯示，2021年起，因開發商涉及債務糾紛，商場所在的97套房產被法院多次拍賣，歷經7次流拍后終於在2023年底由江蘇嘉誠興晟環保科技有限公司、連雲港恬廷貿易有限公司等7家公司競得，后者也成為先鋒廣場新的大業主。該內部人士向記者透露，先鋒奧萊在2024年租約到期后，未就續約事項與新業主方達成一致，最終選擇撤場，由新業主自行組建起運營團隊。不過，她並不看好商場的運營前景：“一方面，先鋒奧萊並不屬於奧特萊斯品牌直營店，而更像一個貼牌性質的普通折扣商場，使得其商品容易摻雜假貨的同時，價格也難以給到正規奧萊商場那般的實惠，對消費者的吸引力越來越小﹔另一方面，先鋒奧萊多年來都屬於‘格子鋪’式產權模式，即把每一層劃成一塊塊產權式商鋪賣給各個業主，目前商場內小產權業主百余個，每個人利益訴求不一，動不動要鬧事維權。加之目前由大業主自發成立的運營團隊年齡普遍在50到68歲，且並不熟悉奧特萊斯商場的運作模式，對商業的敏銳度和商場活動的談判較此前還要大打折扣，這對商場的未來更是雪上加霜。”

求變：艱難曲折的轉型嘗試

先鋒奧萊的“易主”風波，再次引起人們對南京中央門商圈未來的討論。曾經，中央門商圈可謂是南京城北商業的“頂流”。1986年，該市城北第一座現代化商場南京商廈開業，隨后金橋、玉橋兩大批發市場加入，加上中央門汽車站與南京火車站的交通和地理優勢，中央門商圈一度成為南京繼新街口和湖南路之后的“第三大商圈”。但可惜，隨著中央門車站的搬遷帶走大量客群，以及商圈零散且偏低端的業態日益落后於時代需求，中央門商圈在城市商業版圖中日漸式微。“在我小的時候，金橋、玉橋都是種類豐富、物美價廉的購物好去處。年前去一趟，能給人從頭到腳都置辦好，家裡各種生活用品也能一站式備齊。”追憶起商圈過去的輝煌，在此附近居住了近30年的張女士深感惋惜。

實際上，面對客群流失帶來的經營危機，商圈內的不少商場並非未曾開啟過自救轉型之路：南京商廈對使用了30余年的老舊外立面進行了全面改造，使空間更加通透明亮，同時對內部設施及業態進行了煥新升級，努力給消費者更舒適的體驗﹔玉橋也從“玉橋市場”更名為“玉橋商業廣場”，從傳統批發市場模式向“市場+品牌”為特色的商業綜合體轉型……不過，無論是從轉型后的經營表現還是市場認可度來看，商圈脫胎換骨之路依然漫漫。“雖然這些年在改造，但是我覺得改造的速度還是太慢了，業態還是過時了，沒有什麼吸引人的品牌，大家就壓根不會往那邊逛。”張女士說。

3月15日，記者趁著周末來到南京商廈和玉橋商業廣場實地探訪。在南京商廈，記者發現其內部布局依然顯得雜亂，尤其以商場一樓的業態最為混雜，既有黃金首飾、電子產品等高端零售店鋪，也有日用百貨和餐飲攤位，似乎缺乏統一的主題和布局規劃。雖然是周末，但商場內隻能用門可羅雀來形容，整體購物氛圍十分冷清。“盡管商場進行了改造，但內部品牌更新速度較慢，主題促銷活動也不夠頻繁，加之電商的沖擊，難以吸引眾多年輕消費群體。”在此購買電子產品的黃女士對記者說。在玉橋，記者發現商場內的動線布局較為混亂，不同業態的區域劃分也不夠清晰，道路逼仄難行，導致顧客在購物時容易迷失方向。盡管商場引入了一些品牌商家，但整體品牌吸引力不足，仍以服飾批發為主。“玉橋作為服飾批發市場的定位早已深入人心，且購買人群除了零售商家外就是周邊小區的常客，所以看似在轉變，實則依然沒有什麼實質性變化。”一名在此售賣老年服飾的商家略顯無奈地對記者說。

前途：通盤聯動的振興之路

事實上，對於中央門商圈的用地規劃，當地一直在積極調整中。今年1月，南京市規劃和自然資源局發布《鼓樓鐵北中央門片區控制性詳細規劃》NJZCb031-24、25規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）。記者了解到，此次擬修改的NJZCb031-24、25規劃管理單元總用地面積約為59.3萬平方米，位於中央門商圈范圍內，主要涉及片區內規劃道路紅線調整、土地用地性質變更以及教育、軌道交通等相關用地的布局優化。本次規劃調整旨在進一步加快推進中央門片區城市建設，並改善片區內的城市環境和居住質量。

那麼，行至今日的中央門商圈，還需要破除哪些桎梏才有可能恢復往日榮光？“長期以來，中央門商圈都以批發市場的定位示眾，這就使得其受眾多為‘目的型消費者’，即來此之前便有了明確的購買目的，而不像其他商圈那般依靠人流帶動。除了這樣的消費認知，中央門商圈目前還有一個最大的困擾，即橫貫商圈的這條建寧路車流量非常大且一直沒有建成對消費者友好的人行通道，再加上河道的阻斷，這就使得在此地建設動線四通八達的商圈難度極大。”南京商業地產商會智庫專家蘇曉晴告訴記者，不管是金橋玉橋、南京商廈還是先鋒奧萊，每家企業的發展都有自身個性化的問題，因而重振商圈難以一朝一夕改觀或依靠一家企業單打獨斗，而必須站在對整個商圈的地脈資源進行通盤考慮的角度，整合政府與企業的力量破除這些發展桎梏。具體而言，他認為片區可以在原有的南京中央門汽車站以及原金盛百貨的舊址上做些文章，打造區域標杆性商業新勢力，由局部的商業增量帶動整體商業的振興。（金 彩 段雨清）

來源：江蘇經濟報

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