原題：江蘇這三項城市更新經驗做法緣何獲全國推廣？

近日，住房城鄉建設部發布《實施城市更新行動可復制經驗做法清單》，南京市靈活劃定用地邊界、推動零星用地統一規劃實施﹔常熟市多業主聯合更新老舊工業區，按共用宗地方式分割辦理不動產証﹔南通完善技術標准，破解更新改造消防設計瓶頸等經驗做法入選。

這些經驗做法為何獲全國推廣？如何破題城市更新遇到的難題？記者進行了採訪。

喚醒“沉睡空間”，為老城區用地結構優化探新路

曾經逼仄臟亂的“握手樓”變成了一棟棟整潔明亮的新樓房，無障礙坡道、智能安防系統、太陽能、電梯等設施一應俱全……距新街口核心區直線距離不足1公裡的石榴新村，如今已迎回200戶原地回遷居民入住新家。

石榴新村是南京首個城市更新危房安全消險改造試點項目。該片區佔地1.6萬平方米，房屋始建於20世紀50年代，密密麻麻擠著約1500名住戶，超40%的房屋面積不足35平方米，最小的僅有7平方米。

更新空間有限，如何“螺獅殼裡做道場”？石榴新村採取“共商共建”“政府支持、居民共擔”及“留改拆回”的方式進行更新改造，探索通過對老城區稀缺有限的土地資源進行全生命周期管理，引導城市用地結構優化和資源合理配置。

記者了解到，以往的更新改造范圍多限定於產權邊界內，造成了一系列更新改造后破碎化、規模效益不足的問題。石榴新村片區在保障公共利益不受損的情況下，整理優化用地邊界，將周邊不具備單獨開發條件的邊角地、夾心地、非居住用地等一並納入，喚醒“沉睡空間”，並通過控制性詳細規劃調整，使所在控詳規劃管理單元的用地性質、用地面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等指標更具可操作性，為居住類存量用地更新盤活提供了可借鑒經驗。

在不突破老城限高，又滿足日照、間距等規范要求的前提下，石榴新村充分考慮居民安置需求，採用半定制方式，形成了20個面積段、36種戶型供居民選擇。70%的居民選擇回遷，回遷的新房套內面積從20平方米到67.5平方米，每2.5平方米就劃分一個面積段。

截至目前，石榴新村A區已交付6幢住宅，最高11層、最低4層，總計282套新房。小區地下車庫能提供約100個機動車停車位。負責項目實施的南京越城集團副總經理陶瑩介紹說，B區還要新建2棟建筑，共70套房屋，眼下正在緊鑼密鼓施工，預計年底主體結構完工，屆時將有更多居民“原地住新房”。

突破土地權屬制約，解鄉鎮工業區自主更新難題

3年前，常熟市支塘鎮鹽鐵塘畔佔地近7.6萬平方米的林園路老舊工業區尚是一處破敗之地。區內企業布局雜亂，私搭亂建多，容積率僅0.47。而今工業區有了一個響亮的名字——鹽鐵智造產業園。9幢白灰相間的現代化廠房拔地而起，蘇州緣瑞新型材料科技有限公司、蘇州弗瑞斯特汽車新材料有限公司等企業入駐投產，產業園一期去化率達百分之百。

林園路地塊用地面積約113.5畝，原有企業27家，產出效益低，轉型升級迫在眉睫。但地塊內土地權屬復雜，土地紅線邊界犬牙交錯，不具備企業獨立更新條件。經深入調研，當地決定推動多業主聯合自主更新老舊工業區。

多業主聯合自主更新沒有先例可循，如何實施？況且，27家企業，27個想法，如何找到平衡點？常熟在市級層面出台操作辦法，鼓勵在經批准的老舊工業區更新改造區域內，由兩家或以上土地權屬單位組成聯合體，打破權屬界限開展產業用地自主更新，明確更新改造單元劃定、自主更新實施方案申報等流程。項目竣工驗收后，聯合體按照實施方案約定的宗地和房產分割協議，明確各自土地使用權和房屋所有權，按共用宗地方式分割辦理不動產証。

“我們實現了‘1+1+1＞3’的效果。”迎隆無紡科技（蘇州）有限公司董事長練承娟說，公司通過二級市場轉讓方式取得該地塊3家企業的土地使用權，但三塊地互不相連，無法發揮最大效果。

支塘鎮推動迎隆無紡所有土地適度歸並，地塊內原有的其他5家企業及時跟進，並按共用宗地方式統一規劃報批，實現聯合自主更新。當前，迎隆無紡正積極延伸無紡產業鏈，在生產無紡布基礎上，探索生產制造無紡設備，老地塊上煥發了新生機。

更新效益如何？“企業聯合自主更新，突破原有土地權屬制約，實現土地利用最大化。”支塘鎮副鎮長馮曉怡簡單算了筆賬，僅蘇州緣瑞和蘇州弗瑞斯特兩家企業的廠房租金，就幾乎覆蓋了該地塊原來27家企業在2020年的340萬元稅收。

蘇州緣瑞新型材料科技有限公司早就關注過這一緊鄰204國道的地塊，但之前工業區的條件讓他們望而卻步。新廠房初具雛形時，該公司又來考察，今年9月下旬就在此投產。公司負責人田輝說，公司計劃在園區二期廠房建成后，就地增資擴產，力爭兩到三年內產值突破3億元。

支塘鎮老舊工業區聯合自主更新初見效益后，常古裡、董浜等鄉鎮馬上復制成功經驗。董浜鎮布襪廠地塊原有7家權屬單位，情況與林園路地塊相似，當地正在謀劃，將布襪廠地塊打造成集物業、集宿、商業和配套於一體的高品質產業園區。

“分類施策+安全補償”，破城市更新消防審驗瓶頸

歷史遺留問題多、審批手續難辦、老建筑難滿足新消防標准，一直以來是城市更新的難點和堵點。南通完善適用於城市更新的技術標准，破解更新改造消防設計瓶頸。

南通市住建局相關負責人介紹，針對新舊消防標准適用難題，南通出台《南通市城市更新改造工程消防設計指南》，創新性建立“分類施策+安全補償”核心機制，將城市更新項目劃分為建筑修繕、局部改造、整體改造等類型，實行“分類施策、從舊兼從新”原則，有效解決因規范更迭導致的審批無據、標准不一問題，為全國城市更新消防審驗工作提供了可借鑒的實踐樣本。

面對部分建筑因結構、空間限制無法滿足現行消防規范的現實困境，南通提出多種等效安全與性能化補償措施。例如，對無法滿足現行防火間距、消防車道、疏散寬度要求的項目，允許通過提高構件耐火極限、加設獨立防火牆、優化疏散路徑等方式實現安全補償，既破解改造擱淺難題，又實現傳統建筑保護與現代安全要求的統籌兼顧。

破解城市更新中的消防難題，不僅需要技術指導，還要有法規支撐。南通構建了“地方性法規+專業技術指南”的雙層架構。《南通市市區城市更新辦法》從法規層面明確管理職責與支持政策﹔《指南》提供具體技術解決方案，形成覆蓋項目全流程的系統化治理體系。

南通市住建局相關負責人說，眼下，南通寺街西南營、原南通幍奮印刷廠地塊等更新項目正在緊鑼密鼓推進，南通將以新的技術指導，化解消防“疑難雜症”，讓老建筑能夠順應時代發展需求，煥發新活力。（白雪 楊之洲）

來源：新華日報·交匯點

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