不久前，江蘇常州武進區牛塘鎮，挖掘機鐵臂揮舞，安美特玩具廠的圍牆倒了。“地塊轉讓與周邊打通，這裡要建新的產業園區了。”對企業主楊建林而言，這是一次辭舊迎新。

作為“蘇南模式”發源地之一，武進工業經濟發達，土地開發強度較高。2025年，該區12.45萬畝工業用地貢獻了4300多億元規上工業總產值﹔與此同時，不少建於上世紀八九十年代的單層廠房矮小、散亂、低效。

2023年9月，常州入選全國低效用地再開發試點城市，武進以此為契機全面啟動存量工業用地煥新工作改革。當地的主要做法有“三招”，即零散地塊連片改，低效企業騰換引，鼓勵有條件的企業自主更新。去年，該區22個煥新項目合計盤活低效用地1000余畝，超70萬平方米廠房“脫胎換骨”，畝均稅收從2萬元躍升至20萬元。

紅框內為安美特玩具廠與武進經發集團閑置空地，兩塊地整合后連片更新。受訪者供圖

化零為整，連片更新

安美特玩具廠投產於2002年，鼎盛時產品遠銷歐美，年產值三四千萬元，后滑落到三四百萬元，大部分車間閑置，出租后形成“廠中廠、企中企”。

緊挨著這家工廠的，是武進經發集團閑置多年的16畝空地。兩塊地加起來41畝，中間隔著一道牆。

“兩個地塊合並開發，統一規劃、建設、招商。”去年下半年，牛塘鎮招商人員找上門。楊建林一開始沒點頭，“民企地塊、國資地塊與未來園區運營方，三方收益如何測算、平衡？”

商談多輪，合作方案逐漸明確。最終，採取“政府引導+國企參與+民營資本+專業運營”四位一體的開發模式。玩具廠地塊轉讓給武進經發集團，變現后集中力量開啟新項目﹔武進經發集團拿到土地后，與聯東集團簽署長期運營合作協議，由后者統一運營。

今年3月下旬，作為武進首個工業用地連片更新項目，聯東U谷·AI智造產業園達成簽約。聯東集團計劃總投資約2億元，預計引進20—25家成長型科技企業，力爭畝均稅收超50萬元。

“目前已有4家企業意向入駐，其中一家高端醫療器械零部件企業在常州找了半年地，來考察后一眼相中，目前在深入洽談。” 聯東集團常州片區招商負責人夏夏介紹，“我們按企業需求完成了廠房圖紙，全部按潔淨車間標准設計。”

“零散地塊連成片，讓大項目有地可落，產業集群有空間承載，這是連片更新的價值所在。”在牛塘鎮副鎮長黃華看來，零敲碎打的“點狀更新”難以支撐產業集群化、高端化發展需求，集中連片更新勢在必行。

存量用地提質增效，核心難題不在於“拆”，而在於“怎麼拆”“誰來建”。武進分類施策，連片更新則是解決產權碎片化的路徑之一。在這裡，越來越多的“圍牆”正在被拆除。2026年，武進首批24個儲備重點項目中，連片改造類項目佔了9個。

沃微無氟防水透氣納米纖維膜材料研發及應用項目新廠房正在建設。人民網 任曉燃攝

騰籠引鳳，地塊翻身

虹光路上一幢新廠房即將封頂，這個地塊上原來是一家傳統紡織企業，停產退出前畝均稅收僅1.5萬元。

去年初，謝秀岳跟著招商人員來看這塊地。他2004年從山東來到武進做傳統外貿生意，近年轉型做阻燃防護服出口業務，還在北美地區打出了自己的品牌，“2024年銷售額2500萬美元，2025年做到了3500萬美元。原來的廠房5300平方米，后來又加租了4000平方米，但還是不夠用。”

“位置不錯，面積也合適。”謝秀岳看完當場拍板。據了解，這塊地通過國有平台收回后納入存量工業用地項目庫，由區自然資源部門組織挂牌出讓。2025年8月簽約，11月動工，謝秀岳的沃微無氟防水透氣納米纖維膜材料研發及應用項目前期工作隻用了3個月。舊廠房推倒后，4.7萬平方米新廠房拔地而起，四層生產車間加九層研發綜合樓，容積率從0.57提升到2.29。

“這裡將來是智能立體倉庫，庫區不進人，靠AGV小車搬運。”謝秀岳介紹，項目達產后，預計年納稅約1800萬元，畝均稅收可望提升到50萬元。

喬遷在即，謝秀岳籌劃著進一步加大研發投入，產品向新的領域延伸。“我們正在布局外骨骼賽道，與戶外沖鋒衣形成產品矩陣。”

武進工業經濟高質量發展平台上，這個被打上“低效”標簽的地塊即將迎來翻身仗。與此同時，該平台整合了武進近2萬家工業企業和12.45萬畝工業用地的基本檔案，注冊信息、地塊權屬、稅收數據、能耗指標等一目了然。

為推動低效地塊騰籠換鳥，當地從騰退獎補到增量獎勵，從項目補助到金融賦能出台了一攬子配套政策。如幫助因土地煥新項目產生融資需求的企業對接金融機構，提供15年以上、最高不超過5年期LPR的專項資金支持﹔在規劃審批上為新項目開通“綠色通道”，容積率不設上限，鼓勵向上發展、向高效益轉型。

鑫和泰地塊上正在進行自主更新，上圖為老廠房。受訪者供圖

自主更新，政府助力

走進鑫和泰產業園項目工地，新廠房正在加緊建設。這座佔地80畝的園區，前身是江蘇鑫和泰機械集團的鑄造基地，曾年產鑄鐵件10萬噸，是常州地區產能最大的鑄造企業。2016年，該公司異地重建實施智能化改造，原有土地閑置下來。

“我們自籌資金約1.2億元，將舊廠房拆除，重新進行規劃、設計和建造。”鑫和泰產業園總經理石曉鑫介紹說，新園區總建筑面積約5.6萬平方米，容積率從改造前不足0.8增加了一倍，一期計劃在明年初投用，目前已同步展開招商。他指了指建筑效果圖，“我們把樓梯、電梯、衛生間這些輔助設施都‘裝’進了兩幢車間中間的通道裡，這樣空間利用更集約。”

企業主動更新，政府的助力也不可或缺。“如果沒有政府幫著梳理產權、協調消防驗收，壓縮了審批時限，我們自己怕是一年半載都下不來。”石曉鑫說。

據了解，2025年，武進共實施12個業主自主更新類項目，煥新面積達350畝。

存量用地提質增效是破解工業發展空間瓶頸、推動產業轉型升級的重要路徑。當地在頂層設計上編制完成《武進區低效用地再開發專項規劃》，通過產權回購、入股聯營、空間置換等多種方式，讓沉睡的土地資源重新流通起來。

“每一塊被喚醒的土地，不僅是物理空間的更新，更是產業基因的重組。”武進區工信局副局長蔣霄宇介紹，截至目前，該區工業地塊煥新項目平均容積率從改造前的不足0.8提升到了2.0以上。今年起，當地計劃每年完成存量工業用地煥新超1200畝，為全區產業能級提升筑牢空間支撐。

一場產業空間的新陳代謝，正在這個蘇南工業重鎮加速推進。