“你服務不好，我憑什麼繳物業費？”“你不繳物業費，我怎麼提升服務？”這樣的“互懟”，常見於業主與物業企業的糾紛中。據《新華日報》報道，今年1—7月，全省物業服務信訪總量同比下降48.27%，但在住建領域仍居首位。如何有效化解面廣量大、錯綜復雜的物業糾紛？昆山、泰興以物業融合法庭為著力點，法院、住建、鎮街、社區等協同發力，將監管關口前移、調解力量下沉，蹚出一條治理物業糾紛的新路子。近日，江蘇省法院與省住建廳聯合向全省推廣昆山與泰興的經驗做法。

近年來，住建以及有關行業主管部門收到物業服務方面的信訪、“12345”投訴工單總量較大，大量基層力量長期陷入接訴、轉辦、回復、再接訴的循環。面對物業服務不規范不到位、共有權屬不清、業主知情權保障不足等問題，很多群眾先是反復信訪、逐級投訴，問題沒有得到實質性化解，然后只能走上訴訟之路。法院受理的物業糾紛訴訟案件數量也在增加，基層法院審判壓力持續加大。

這些信訪投訴和訴訟案件，本質是同類矛盾、同樣源頭，卻在兩條線上同時消耗著行政資源和司法資源。還有不少案件，雖然法院判了、文書生效了，但群眾心裡不服，轉頭又繼續信訪維權，形成了“信訪轉訴訟、訴訟再信訪、循環反復、存量不減”的不良循環。

面對類型多樣、主體多元的物業糾紛，昆山、泰興整合行政與司法力量打造“物業融合法庭”的探索，為物業糾紛源頭治理與多元化解蹚出了新路。早在2021年，昆山就成立全省首家常態化運行的物業融合法庭，今年升級為城市建設與物業融合法庭。2025年，昆山物業糾紛案件量較2021年下降69%、“12345”工單量下降53%、物業費收繳率平均增長10%，群眾滿意度大幅提升。今年上半年，泰興成功調解物業糾紛1619件、成功率達70.1%，信訪投訴量持續下降。

昆山和泰興如何治理物業糾紛這個“老大難”？

兩地破解之法是，把矛盾分層過濾、分流調解、分級處置。打通部門壁壘，昆山搭建起“社區初調—行業聯調—法庭專調—司法速裁”的全鏈條閉環。泰興則把法庭設在住建局物業服務中心同一棟大樓內，縮短矛盾協商處置周期。

小區矛盾五花八門，如何分類化解？兩地依托物業費收繳率、投訴量等指標，為小區、物業企業“精准畫像”。以昆山為例，案子到了法庭，先看涉訴小區的物業費收繳率——收繳率在95%以上，則案件可以快調速審﹔收繳率75%—95%，優先督促物業整改服務短板﹔75%以下，說明物業服務問題較多，住建、法院、屬地將聯合挂牌攻堅。

今年是江蘇物業服務質量提升行動的全面啟動之年。江蘇要求各地把物業糾紛源頭治理與多元化解作為重中之重，學習借鑒昆山和泰興的經驗，抓源頭、建機制、聚合力，推動行政監管與司法調處有效銜接、同向發力，提升物業糾紛治理效能。全省范圍正在大力推進小區物業管理服務突出問題專項整治。昆山首創物業合同線上公開，在“昆物通”平台上線1232個小區服務合同，東城藍郡等小區統一使用新版示范文本，清晰約定服務標准、收費、違約責任，合同權責類糾紛顯著下降。泰興全面推行制式合同與履約保証金制度，編制物業服務等級標准，從源頭厘清服務邊界。

近日，江蘇省住建廳聯合省市場監督管理局印發《江蘇省住宅小區物業服務公示公開清單及模板》。后續，省住建廳還將聯合省法院及有關部門，加快出台物業糾紛多元化解、黨建引領賦能物業管理提質增效等制度文件，以及住宅物業服務標准、前期物業服務合同示范文本等行業標准規范，為基層規范管理提供指引。