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土地市场降温 房地产信托发行规模5月猛降6成

2014年06月13日16:17
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人民网南京6月13日电 (陈霞)世界杯火热启幕,而楼市的激情却在逐渐退却。进入六月,近期2则房地产新闻备受业界关注:一是5月300城土地出让金骤降近四成,土地流拍频现;二是有煤老板低价抛售北京二环百套房。楼市下行的趋势由此窥见一斑。

开发商为市场大势发愁,信托公司的日子也不好过。今年以来,各地不时传出楼市降价、土地流拍、“大户”抛售的传闻,终于踩住了房地产信托市场飞速发展的“刹车”, 无论是同比还是环比,1-5月房地产信托新增规模均出现明显回落。

信托新增规模节节走低

房地产信托一直以来都是信托公司的主要业务,也是信托公司业务收入的重要来源。虽然房地产信托市场近年来受到监管层严管,但持续不断上涨的房价所带来的房地产信托的高额收益,使得信托公司宁可与政策博弈,也不愿意放弃这块业务,房地产信托市场的发展由此保持了平稳的上升趋势。不过,今年以来,多地传出房价下跌的消息,还款来源的不确定性进一步加深了项目风险,房地产项目兑付似乎成为了摆在融资方和信托公司面前最大的问题。各大信托公司在发行房地产项目时越来越谨慎,房地产信托的发行规模也由此节节走低。

来自用益信托公布的数据显示,今年一季度房地产信托新增规模为1462亿元,相比去年一季度的1532亿元同比下降了4.57%,相比去年四季度的2097亿元更是环比大幅回落30.28%。此外,房地产信托新增规模占比也出现了拐点,扭转了2013年以来一直平稳上升的趋势。

在随后的整个4月,统计数据显示,在35家信托公司成立的132只固定收益信托产品中,房地产信托只有9只。而在3月份,成立的房地产信托总数接近40只。可以说,4月房地产信托成立规模跌至冰点。

而在刚刚过去的5月,普益财富的数据显示,共有59家信托公司成立了604款集合信托产品,募集资金448.52亿元(不包括未公布募集规模的产品),环比下降44.88%。成立规模方面,房地产领域产品平均成立规模为1.55亿元,环比下降59.61%。

资金集中流向大型房企

对于房地产信托规模的大幅下滑,多年操盘信托销售的极元财富江苏区域总经理任荣昆表示,这是土地市场下行趋势传导的结果。从信托公司本身的资管风控层面来讲,对房地产信托的风控要求较高,对房地产企业资质、排名、自有资金大多有较高要求,融资主体多集中于大城市和大开发商,“就我所知,信托公司现在几乎不做三四线城市的房地产项目融资,选择合作的也是全国排名靠前的标杆房企,而在当前,大开发商拿地的热情减退,资金链紧张的还真是少数。”

上海一家信托公司的业务员也告诉记者,面对房地产市场的诸多不确定因素,该公司不断收缩此类业务,进一步提高了房地产业务操作标准,将业务重心向一线城市转移,谨慎介入二线城市房地产项目,三四线城市仅限特大型开发商。同时,提高了房地产业务交易对手选择标准,严格审查交易对手开发能力与现金流压力,注重第一还款来源的充足性,并合理控制客户集中度。

如此一来,房地产市场的“马太效应”越发彰显:信托资金越来越向大型房企倾斜,越来越多的中小开发商被信托公司拒之门外。

开发商卖房比买地紧急

然而,在刚刚过去的5月,20家标杆房企拿地金额达71.28亿元,而去年同期这一数值为454.64亿元,下降超过8成,反映出房企对于未来两年内的楼市信心不足。中原地产研究部统计数据显示:5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿,这一成交额是最近一年来的最低点。

克而瑞研究中心提供的数据也显示,5月,15家典型房企的拿地面积为274.6万平方米,同比下降66%,拿地金额88亿元,同比下降65%。其中,华润置地、龙湖地产、绿城中国、世茂房地产、雅居乐、远洋地产等龙头房企全月均未有土地入账。

事实上,5月份各地政府均加快了推地速度,但由于目前整体市场不景气,开发商拿地意愿大受影响,流拍和底价成交情况反而继续扩大。广州、杭州、南京、沈阳、成都、昆明、佛山、长沙等热点城市均“未能幸免”。

一家全国性开发商广州公司负责拿地设计的吴小姐在接受媒体采访时透露,最近该公司在考察一些地块,但已经基本不参与投标,“目前必须谨慎再谨慎。”

“目前大家关心的是如何去化库存,哪里有什么心思买地啊!”一家大型房企常州分公司的管理层人士告诉记者,当下房地产市场形势还不明朗,“大家都在谨慎观望,卖房才是当下最要紧的事情。” 

来源:人民网-江苏视窗 (责编:陈霞、张鑫)
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