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扬州房讼罗生门:三级法院过堂 九年难定纷争

吴纪攀、管小峰

2014年08月11日00:02
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江苏扬州文昌阁向南约百米,绿树掩映下的汶河南路106号(下称106号房)开着一间运动服装专卖店。这里地处扬州老城核心商业区,寸土寸金之地。如今,它的主人是谁却成了越理越乱的罗生门。

这宗房屋权属争议的双方,是江苏银行扬州分行广陵支行和自然人张志强夫妇。前者虽然长期占有并享受收益,但尚无证据表明其享有合法产权;后者2003年11月购得的整幢建筑房产证中则显示包含了这间房屋。

自2006年起,围绕106号房权属的诉讼延宕至今,其间虽经三级法院审理,前后历时将近9年,各方寄望经由法律途径定纷止争却未如愿。最近的裁判结果是,2013年11月,扬州中院裁定讼争房屋未取得建设工程规划许可证,属于有关行政机关的职权范围。言下之意,106号房属于违建,违建则不能由法院确认权属关系。事实果真如此?

106号房从未与主体建筑分离

事情要从1986年说起,适逢扬州汶河路改造,广陵区住宅建设办公室(下称广陵区住建办)于道路西侧开发广陵商场4、5、6、7号四幢商业楼,其中5号楼是受广陵区物资职工生活服务部(下称广陵区物资部)委托建设。5号楼南侧为4号楼,北侧为6号楼,楼与楼之间二三层用天桥连接,天桥底层形成通道,106号房即是5号楼北侧天桥底层通道封闭形成。

1987年9月,赶在广陵商场项目竣工前,广陵区住建办提出将5号楼南北两侧天桥底层改为商业用房。项目设计方、时任邗江建筑设计室副主任傅森在接受律师调查时称,变更是因广陵区领导视察时提议,“这是业主自己对建筑物做功能性变更,对建筑物其他部分及整体规划不构成影响”,且该区住建办有设计变更手续,“规划部门是同意的”。他同时表示,106号房对应的北侧天桥通道附属于5号楼。

当时负责该项目规划审批的扬州市城市规划办公室相关负责人高德山也表示,建筑物局部功能变更无需书面审批,“我到现场看过,是他们区领导要封的,不影响规划。竣工验收时,规划办是签字认可的”。记者在广陵商场竣工验收证明书上见到确有高德山签名。

代建完成后,1988年,广陵区住建办将5号楼移交区物资部。来自扬州市城建档案馆的资料显示,5号楼原设计建筑面积980平米,建成移交的建筑面积增至1102.4平米。据广陵区法院的裁判文书披露,106号房面积约在110平米左右。

1996年5月30日,广陵区物资部办理了5号楼产权证初始登记;2年后,广陵区物资部陷入债务危机,该楼产权经扬州中院裁定按评估价270万元变卖给当地商人张兆祥;2003年11月,张兆祥又把它整体卖给了张志强,后者2004年1月领取房产证。记者注意到,此楼虽屡经转手,建筑面积并不曾发生变化,均为1102.4平米。江苏省检察院也曾在抗诉书中言明,从历史沿革看,“诉争天桥底层改建后的商业用房面积从未与主体面积分离过”。

今年4月,由扬州中院当年参与广陵区物资部债务纠纷案件执行的一位法官出具的情况说明显示:在对广陵区物资部该处房地产评估时,法院查阅了其房地产权属证书并实地验看,认为当时由银行使用的房屋是5号楼的一部分,包含在广陵区物资部房产证内。他也曾明确告知受让人张兆祥,其购买的资产中包括银行使用的这间房屋,即讼争对象106房。

银行购房凭证被判指向不明

那么,银行方面自认是106号房产权所有人,依据何在?江苏银行扬州分行广陵支行认为,1987年11月10日,其前身广陵区城市信用社购得涉案房屋,此后即一直行使使用权和收益权,从未间断。其直接证据是,广陵区市场网点建设改造办公室开具的一份收款凭证,付款内容显示“缴办公室房款”,金额2.5万元。然而,在历次诉讼中,该购房凭证均未被法庭采信。

2006年初,银行方面以扬州市房管局错误地将106号房登记在张志强房产证为由提起行政诉讼。广陵区法院一审予以驳回,认为该行不能证明其在106号房有合法权益受被诉具体行政行为侵犯的事实,银行上诉;扬州中院二审驳回上诉,但理由变为银行与房管部门没有实质上的行政争议,因为张志强房产证上并不包括106号房;继而,江苏省检察院抗诉,指扬州中院这一裁定缺乏证据证明。

2009年底,江苏省高院行政裁定认为,银行方面虽占有、使用106号房20多年,但不持有权属证书,不享有所有权。对于前述购房凭证,该院认为购买的房屋指向不明。且广陵区法院一审庭审中,各方当事人认可5号楼是由广陵区住建办而非广陵区市场网点建设改造办公室开发,故该收款凭证不能确定与讼争房屋具有关联性。

记者注意到,扬州中院二审裁定张志强房产证不含106号房的依据主要有二:其一是扬州市房管局的解读,认为106号房是利用通道擅自封闭,不能发放房产证;其二,张兆祥有关其当时受让的5号楼不含106房的证言。对于前者,江苏省检察院抗诉认为,基于另一处天桥通道改建房已取得房产证,扬州市房管局如是认为明显无事实依据。据了解,1997年3月24日,扬州市房管局向5号楼南侧天桥改建房核发了房产证,证载建筑面积120平方米。对于后者,张兆祥在接受记者采访时坦陈,他过去作证是碍于银行一方情面所致,当初买下5号楼时未向银行主张106号房的权益,也是因为他在这家银行有250万元的贷款。

在此后江苏银行扬州分行广陵支行提起的106号房确权诉讼中,广陵区法院2011年7月裁定,根据张志强夫妇持有的5号楼房产证,可以确定其是经登记的106号房的权利人,物权登记的公信效力使得其在法律上被推定为真正的权利人。随后,扬州中院二审撤销该判决,裁判理由为天桥底层通道封闭改建,未进行图纸设计变更、规划变更许可,按照城乡规划等法律法规规定,属于有关行政机关的职权范围,不属法院受理范围。

2012年12月,江苏省高院裁定指令扬州中院再审;1年后,扬州中院再审后依旧维持了原裁定结果。至此,5号楼南北两侧同时同等情况由天桥通道改建的商业房,一个取得房产证后名正言顺地开展经营;一个在层层过堂后被法院暗指为非法建筑,目前仍由江苏银行扬州分行广陵支行出租给他人使用。江苏银行扬州分行拒绝就此事置评。 

来源:人民网-江苏视窗 (责编:朱殿平、张鑫)
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