业主自治南京样本调查:规范运作需顶层设计

顾姝姝

2017年08月29日06:31  来源:人民网-江苏频道
 

打破“怪圈”,须兼顾多方利益

业主自治,还处在摸索阶段。大多数小区,仍然还要与物业公司打交道。

“收费难”是各物业公司普遍头疼的问题,而“对服务不满意”又是大部分业主不缴物业费的主要原因。这一矛盾往往陷入“先有鸡还是先有蛋”的怪圈。但在南京市浦口区天润城小区的九、十街区,这对“冤家”之间却多了一份互相理解和宽容,无论是选聘新物业,还是新老物业的交接,这里进行得都挺顺利。

和很多小区一样,因为不满物业的服务,天润城九、十街区的业主与原先的物管公司矛盾也不少。该小区业委会主任钱晶回忆,2013年成立业委会时,他们并没有马上换物业,而是帮助老物业一起追缴了业主拖欠的400多万元物业费。遗憾地是,虽然追收了400多万元物业费,但因为物业公司本身的情况,之后的2年时间内,物业还是无法提供符合业主要求的服务。钱晶说,业委会对老物业做到仁至义尽,才开始选新物业,也赢得老物业的理解,因此交接过程很顺利。

在选聘新物业的流程上,九、十街区业委会也有不少创新。钱晶介绍,选聘过程中有两个小组,一个负责发布选聘公告等事务,另外一个是评审小组。而这个评审小组是该小区的一大特色,它由区房产局、街道物业科、社区、业主和业委会五方人员组成。几家候选物业公司的项目经理现场答辩并阐述管理方案,评审小组负责现场打分。

那么,如何保证评审小组公正透明呢?九、十街区业委会又组织了约300位业主,在另一个会场与评审小组同时打分,评审过程全程录像。

“很多业主一开始对评审小组的五方代表存有质疑,担心他们不能代表业主利益。但最终投票结果显示,双方评分结果是一致的。”钱晶至今难忘那一幕:投票结果一出,整个小区沸腾了。不仅因为选出了业主心中的物业公司,也让小区业主对评审小组的信任度大大加深。

新老物业的顺利交接让这个小区成为浦口区的明星小区。今年,该小区获得浦口区自治组织二等奖,奖金3万元,是唯一一个以小区业委会面目出现的获奖组织,这笔奖金业委会将用于小区基础设施改造。另外,南京市已经准备将该小区选聘物业的流程作为样本在全市推广。 

业主委员会,仅有热情还不够

业主委员会在小区治理中扮演着重要的角色,但从法律层面,业主委员会仅仅是一个民间自治组织,作为与否,好坏与否,在某种程度上仍然取决于业委会成员个人的责任心和热情。

曹培华是南京市天润城八街区的业委会主任,在他看来,业委会为业主谋福利,不是送一桶油或一袋米,而是把小区基础设施维护保养好,让业主的房产能够保值增值。他所在的业委会就用很少的钱将小区消防设施进行了彻底改造。

维修资金和公共收益是不少业主关心但是鲜有机会能了解到的。“我刚当选为业委会主任时,就到浦口区房产局查询维修资金,并立即将这笔1197万元的维修资金申请定存,按照三年期定存4.8%的年利息,一年就有近60万元利息。而之前这笔钱在房产局按照零存保管,每年只有20多万元利息。 ”曹培华说,这样小区日常的维修就不需要动用维修资金,利息就足够了。

小区电梯广告等公共收益,业主也实实在在享受到了。这两年,天润城八街区内新建了凉亭、儿童乐园、健身休闲广场等,绿化也进行了改造。而这些没有动用一分钱的维修资金,而是使用了小区公共收益。

而南京金陵名人居小区业委会则因为从开发商那儿争取到小区一半人防车位的所有权在该市颇有名气。据小区业委会主任李俊介绍,人防车位的收益拿到手后,业委会随即召开业主大会,将这笔资金抵扣物业费,因此业委会在业主心中的地位颇高。

谈到业委会工作时,年届五十的曹培华感慨,光有热情还不够,要有大局观、责任感、社会阅历和沟通协调的能力。

(责编:张鑫、陈天源)