业主自治南京样本调查:规范运作需顶层设计

顾姝姝

2017年08月29日06:31  来源:人民网-江苏频道
 

业委会三难:成立难,运行难,监管难

据南京市住房保障和房产局物业管理处统计,该市目前共有4000多个小区,其中成立业主委员会的仅有800多个,占比不到30%,且不少是因为对物业服务不满而作为维权派诞生的。

业委会的成立难、运行难至今仍困扰着不少小区。但业委会成立之后的监管难,同样面临制度的空白。

若不是3年前小区公示栏里一张写着“因小区维修改造需要动用447万元公共维修资金”的告示,李伟(化名)仍然过着下班就宅在家、不知对门邻居是谁的日子。他家住在南京市鼓楼区中央门街道天正湖滨小区。

“这个数目令人难以接受,我们小区2008年交付,一共就1000多万元公共维修资金,这笔钱要用70年的,现在才6年时间就要用三分之一。”他不无愤怒地说。

一下子要动用447万元巨额维修资金,在天正湖滨小区一石激起千层浪,打破原先看似平静的“水面”,包括李伟在内的众多业主第一次认真地关注起业主委员会。“部分业主为此事去找业委会询问情况,业委会成员说已经和街道相关部门走过流程了。于是,我们一些邻居又去找街道,他们拿出了业务会提交的材料,其中包括业主的签名。”该小区一位不愿意透露姓名的业主说,当时在场的几位业主对签名根本不知情,但他们的名字依然在材料上。

2016年6月初,天正湖滨小区几名业主拿着“罢免天正湖滨小区业委会全体成员”的表格,挨家挨户上门进行登记签名。拿着签名,业主代表将业委会告上法庭,2017年6月,法院二审结果判决业委会败诉。业主代表要求业委会解散,但是对方不同意。“我们找街道帮助解决,但街道认为业委会是自治组织,他们也无权干涉。”上述不愿透露姓名的业主反映。

如今,法院审判结果公布已有两月,但天正湖滨小区现业委会仍不同意解散。“还僵持着呢。”李伟(化名)无奈地说。

“沉默的大多数和关键少数是业主自治组织普遍存在的问题。”一位不愿意透露姓名的业内人士认为,业主与物业及业委会的矛盾高发,主要原因在于大多数业主对共同管理权的漠视和忽视,因此大量纠纷其实是前期运作不规范造成的。

南京市住房保障和房产局物业管理处负责人建议,国家应从立法层面尽快明确业委会的性质和定位。“工作中,我们找相应的法律法规,但有时发现业委会有诉讼主体地位,有时又没有,这是我们很大的一个困惑。”他说。

那么,基层政府在物业管理和业主自治组织的运作上扮演什么角色?

《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》都有类似规定,街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

然而,街道往往面临人财物配置不够、专业知识不够的尴尬,当这个有指导监督协助职能的“老师 ”都不懂,怎么能指望学生做得好呢?

在南京市房产局物业管理2017年的工作计划表上,已经将完善管理体制纳入议程,并提出要研究制定并出台街道、社区物业管理机构、人员配置标准,充实一线管理力量,推动基层管理队伍硬件、软件建设。“目前看,基层物业管理相对薄弱。其实,在基层充实物业管理力量,对基层建设有正向作用,并不是包袱。”有关负责人还介绍,南京正在推进智慧物业信息平台建设,建立线上的业主议事系统、物业管理基础信息平台等。

“我们还在探索开展小区物业管理与社区建设、社区党建深度融合。”市房产局相关处室负责人说,我们去外地调研过,有几个城市也和我们不约而同地想到这点,物业管理和业主自治都是社区综合治理的一部分,它关乎固本强基、社会稳定和老百姓的幸福感。 

(责编:张鑫、陈天源)