南京江北楼盘供应量加大 区域销售冷热不均 

2019年05月24日10:42  来源:南京日报
 
原标题:产品“角力”,低性价比项目滞销

  江北雨山路板块供应量加大,区域销售冷热不均。其中,招商雍宁府项目陷入滞销,图为该楼盘效果图。

  近日,国家统计局发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计情况。值得注意的是,70个城市新建商品住宅价格继续处于同比全部上涨态势。在稳地价、稳房价、稳预期的政策指导下,一、二线热点城市正持续加大土地及市场供应以缓解供需矛盾,市场存量或将回升。

  4月南京楼市迎来了推盘高峰,共计7000多套房源入市,相比3月的5000多套,供应量大幅提升。其中,江北、城南、江宁、河西、都市圈等板块均有项目推新。在这一情势下,买房人的选择更加丰富,楼市分化逐渐显现,热点板块的优势更加明显。记者发现,类似江北雨山路等区域内,竞品项目的销售也出现了冷热不均的情况,有些楼盘获得了较好的市场口碑,有些却陷入了滞销。

  雨山路成江北新热点,仍有楼盘卖不动

  自“金三银四”以来,南京楼市新房供应量不断攀升,江北新区成为供货主力。由于聚集了保利、中海、招商等品牌房企,雨山路板块已经成为江北新兴的住宅区域,并在今年3、4月份开启了密集推盘。由于位置靠近,且同样定位改善人群,几家楼盘也开始了销售“角力”。

  本周,区域内的保利云禧领取了最后3栋的销许,即将加推234套房源,销许均价28120元/。据悉,该项目上期加推是在3月20日,当时推出了5、6、20号楼共203套毛坯小高层房源,销许均价26062—29624元/。除一楼大面积成套房源及部分商业外,其余房源已售罄。

  除了保利云禧,同样位于雨山路的中海原山也取得了不错的成绩。3月13日,该盘迎来首开,推出132套精装房源(含10套人才房),共吸引1011组客户参与摇号,中签率为12.1%,房源于开盘当天基本售罄。4月24日中海原山再次加推,推出310套房源,根据网上房地产数据显示,已售出八成左右。

  4月,纯新盘雍宁府迎来首开,销售却陷入区域的“低谷”。据网上房地产数据显示,该项目推出了324套精装房源,截至发稿时认购为60套、成交仅为37套,总体销售不到三成。

  有业内人士透露,中海原山地块是中海在2017年10月以18.4亿元拿下,楼面地价19982元/,达到最高限价,需要现房销售。雍宁府地块是2018年9月由招商以33.5亿底价摘得,楼面地价仅为14123元/。相比同区域内中海、保利项目的地价,降低了6000-8000元/。但等到开盘时,雍宁府的售价却失去“优势”,据销控表显示,其大部分楼层的价格都在30000元/以上。相较于中海,有些同户型产品的单价要高出1500元左右。

  同质化、低创新成房企“软肋”

  南京市房地产学会副会长孟祥远表示这涉及到价格合理性的问题,眼下江北板块优、劣项目的售价并没有完全拉开。面对同等价格区间的房源,买房人肯定关注地段更好、品质更佳的楼盘。即便是中签率较低的产品,大家也愿意去等。不过,区域内价格没有完全“理顺”应该是短期的现象,后期一些产品可以根据市场情况适当调低均价,让价格的制定更为合理。

  58安居客房产研究院首席分析师张波接受采访则指出:“近期江北某些区域的销售出现了较为明显的两极分化,部分项目去化率高、而个别楼盘则面临明显的‘阻力’。总体来看,主要是因为区域内供应量较大,呈现出供过于求的态势,在此背景下购房者的可选择面多,低性价比的项目往往容易滞销。”

  张波还告诉记者,从全国楼市来看,冷热不均的现象并不鲜见,例如北京的竞限房在大兴、房山等郊远区域集中面市;上海青浦近期不少项目集中亮相;郑州的北龙湖板块中高端项目集中面市;西安的浐灞、咸西板块近期大量房源集中面市。虽然处于的城市和区域不同,但有一个特点是一致的,同一板块大量同质化房源面市,区域内竞争加剧的同时就极有可能引发销售两极分化的局面。

  除了供应量与价格的因素,专家们还坦言,目前房企产品同质化的趋势越来越明显,尤其是中端房源在创新性上以及对用户需求变化的把握上存在一定软肋。因此,未来房企的竞争力不但体现在规模化上,更多竞争力会表现在产品层面上,更了解用户需求、更能细分用户需求的项目将占据更多先发优势,这一点在一、二线城市将表现得愈加明显。(黄晓雅)

(责编:黄竹岩、张鑫)

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