苏州一女子买别墅 验房时向南地下室变成向北

2019年12月14日09:24  来源:扬子晚报
 
原标题:验房时,赠送的“南向”地下室怎么朝北了

买房时,开发商明明在合同中约定赠送一间南侧有采光井的地下室,可验房时却发现地下室变成“向北”,而开发商这时却辩称地下室是赠送的,因此不构成违约。

不愿吃哑巴亏的购房者何女士,一纸诉状将开发商诉至法院,要求赔偿。近日,苏州市吴江区人民法院审结这起因赠送地下室引发的纠纷案件,开发商被判赔偿违约金14万余元。

案件

合同中向南的地下室变成向北

2016年9月,苏州的何女士看中一套叠墅,她与吴江某房地产开发公司签订商品房买卖合同一份,约定向其购买的这套叠墅住宅建筑面积141平方米,汽车库建筑面积0平方米。

双方在合同附件中约定,因合同在房屋管理部门备案时,对于地下室无对应选项,因此备案合同将地下室默认为车库的附属,但合同中所指车库不具备车库使用功能,而是地下室。合同另约定奇数幢叠墅南侧为敞开采光井,井内开落地窗,北侧为封闭采光井,井内开窗,而何女士购买的房屋正是奇数幢。

但当何女士收到商品房交付通知书后去现场查验房屋时,却发现地下室实际却是北侧为敞开采光井,南侧为封闭采光井。何女士认为地下室采光严重受损,便一纸诉状将该房地产开发公司告至吴江法院,要求依照总房价的10%赔偿违约金30余万元。

对此,房地产开发公司抗辩称,房屋采光符合标准,且地下室未计入建筑面积,是开发商赠送给何女士使用的。因此,即便交付的地下室不符合约定,也不构成违约。

法院

开发商违约,赔偿14万余元

审理中,承办法官前往这套案涉房屋进行现场勘查。经勘查,案涉房屋地下室采光井情况与合同约定完全相反,且对比南侧为敞开采光井的地下室,其采光明显受损、通风明显受阻。

因此,法院认为交付的地下室在使用功能上有明显瑕疵,开发商依合同约定已构成违约。此外,开发商在销售商品房时,采取下叠送地下室,上叠送阁楼的销售策略,地下室或阁楼即便不计面积,不单独计价,但所送地下室或阁楼的可使用面积及相关情况,对商品房的价格及购房者选择购买该套商品房时具有重大影响。

法院认为,开发商并非完全无偿地向他人赠送地下室或阁楼,其“赠送”的对象是特定的,即相应的下叠或上叠的购买者,目的是为了促成下叠或上叠的销售,附赠行为与商品房的销售行为是互为条件的。实际上,购房者取得地下室或阁楼并非完全无偿,其支付的对价是隐含在下叠或上叠的价格中的,购房者在考量时是一体考虑的。

因此,开发商关于地下室是赠送,即使不符合约定也不构成违约的抗辩意见,有违合同法第六条规定的诚信原则,也不符合合同法第一百九十一条规定的精神,法院不予采纳。

最终,吴江法院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比及房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况,房屋与楼上房屋的单价差价等情况,酌情认定损失为每平方米1000元,判决开发商赔偿违约金14万余元。

律师

任何一项不符合约定,都是违约

在购房中,开发商常以赠送阁楼或地下室等作为噱头,以此吸引购房者,而其中暗藏的“猫腻”也不时带来纠纷。就本案涉及的买房赠送地下室不符合约定时,是否构成违约的问题,记者采访了北京市京师(南京)律师事务所合伙人石珍珍律师。

石珍珍告诉记者,除了本案中地下室采光不符合约定情形,赠送地下室的面积、大小、通风结构中任何一项不符合约定的,开发商均应当承担违约责任。

究其原因,开发商与何女士之间的主体关系是买卖关系而不是赠与关系。根据合同法的基本原则,当事人应当遵守合同约定,开发商应当对地下室的面积、方位、通风等承担合同约定的义务。

正如判决书中所言,该地下室的价值已经隐藏在购买商品房所支付的价格之中,并非单纯的赠与物。石珍珍表示,最重要的是,购房人何女士购买房屋的主要目的是为了获得房屋所有权而不是地下室的所有权,双方主要达成的是买卖的一致意思表示而不是赠与。故何女士与开发商之间既不是一般赠与也不是附义务或附条件的赠与关系,而应当是买卖关系。

奖品、赠品等视同销售的商品

除了购房时赠送地下室、阁楼等,在其他消费时也常会遇到赠送物品或是服务的情况。那么,这些“赠品”的质量能否得到法律的保障呢?

对此,石珍珍介绍,抛开本案而言,即便是民事主体之间的赠与合同,赠与人也应当履行合同约定的义务。法理上有这么一句话,“不得强迫他人受惠”,任何人不得在他人不认可的情况下强行赠与他人财物,赠与关系的成立需要双方达成合意,双方也应当严格履行就该一致合意形成的赠与合同。

对于商品、服务的赠品质量问题,现有法律也作出规定。现行的《流通领域商品质量监督管理办法》第十四条明确规定:奖品、赠品等视同销售的商品。因此,即便是赠送的商品、服务,商家仍然应当承担相应的担保责任。虽然《办法》即将被生效的法条所废止,但立法宗旨是不变的。石珍珍同时告诉记者,考虑到赠与合同属于单方法律义务行为,故而对于赠与人还是免除了某些义务,如《合同法》第一百九十一条规定:赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。但本案中地下室的问题显然已经超过瑕疵的界限,直接影响到使用,故不适用本条规定。(万承源)

(责编:唐璐璐、张鑫)

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