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南京無錫等地商品房價格漲幅收窄 交易量回落

2021年08月19日07:39 | 來源:新華日報
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原標題:樓市調控“組合拳”成效初顯

8月16日,國家統計局2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,南京、無錫、徐州、揚州分別環比上漲0.4%、0.9%、0.3%、0.6%,相比前三個月,漲幅均收窄。這與全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅回落的總體趨勢相同。根據國家統計局發布的另一組數據,7月份全國商品房銷售面積與銷售額環比分別下降41.52%、39.73%,回落至今年單月最低。

今年1-7月的江蘇樓市,仍保持較快增長態勢,銷售面積和金額均為歷史同期最高水平。但7月份被業內視為房地產市場降溫的“拐點”,認為在供需雙向收緊下樓市調控取得積極進展。專家認為,今年國家在土地、金融、房地產銷售等多個維度持續調控的“組合拳”初見成效。

供地“兩集中”,勒住“狂奔的地價”

要“穩房價”,先要“穩地價”。土拍時頻頻出現的“地王”,往往成為帶動周邊房價上漲的“導火索”。2月23日,自然資源部在“全國2021年住宅用地供應分類調控工作視頻培訓會議”上提出,試行22個重點城市住宅用地供應“兩集中,三批次”的新規定,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,並且全年集中出讓次數不超過3次。南京房地產協會副會長兼秘書長張輝認為,該政策的出發點主要是推動土地供給側改革,在做好用地保障的同時,通過土地市場的“穩地價、穩預期”,實現“穩房價、穩預期”的目標,推動房地產市場平穩健康發展。

南京、無錫、蘇州,處於22個重點城市之列。4月30日,無錫首批“兩集中”16幅地塊集中出讓,成交總價255.96億元﹔8月4日,無錫第二批“兩集中”22幅地塊集中出讓,成交總價262.25億元。5月21日,南京首批“兩集中”51幅地塊集中出讓,成交總價992.516億元。6月1日,蘇州首批“兩集中”32幅地塊集中出讓,成交總價434.41億元。

“兩集中”是否實現“穩地價”的目標?記者看到,南京首次“兩集中”土地出讓,整體溢價率18.15%。而新政實行前2月24日的土地出讓,地塊最低溢價率為19.58%。蘇州首次“兩集中”土地出讓,整體溢價率約為7%。無錫兩次“兩集中”土地出讓,首次整體溢價率為12%,第二次整體溢價率約為3%。相對於2020年,我省這3個城市的土地出讓溢價率均有所降低。

7月29日,住建部約談銀川等5個城市時指出,必須加快建立和完善房價地價聯動機制,優化土地競拍規則,限房價、控地價、提品質,堅決穩定地價、穩定房價。業內人士告訴記者,住建部傳遞出的信號是,要完善“穩地價”機制,限定土地溢價上限,此外還應加強開發商資質審核、建立購地審查制度等措施。

南京市房地產學會副會長孟祥遠認為,在試行“兩集中”土地出讓過程中,不同城市出現了不同問題。例如高地價、限房價讓開發商無利可圖,為了追求利潤空間,開發商可能會對商品房進行減配,進而引發大量購房者的維權事件,這與提升老百姓住房品質的初衷相悖。在控制土地溢價率的同時,還要關注商品房品質與購地資金的安全性,以降低后期樓盤開發中的風險。

貸款收緊,買房賣房變“慢”了

今年上半年,在控地價、穩房價的背景下,老百姓買房子是不是更容易些?購房人發現,房貸難辦了。賣房人發現,二手房更難賣了。

今年4月,南京建鄴區的李女士將一套房子挂上二手房網站。她本以為這套“雙學區”房應該很搶手,可與幾個買家接觸下來,她有些失望。有的買家資金不寬裕,還有買家有購買意願卻無法交易,因為要等賣家的前一套房子賣掉。中介告訴李女士,銀行貸款收緊,買房、賣房的成交周期都變長了。

這種情況,與國家層面收緊房地產貸款有關。2020年12月31日,中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,通過量化指標的方式設置了貸款佔比的上下限。中資大型銀行房地產貸款佔比上限調整為40%,個人住房貸款佔比上限32.5%,這被稱為房地產貸款的“兩道紅線”。

今年春節后,有二手房中介接到銀行通知,“額度吃緊,下款時間可能會延長至3到6個月”。不久后,部分商業銀行暫停二手房貸款業務。記者發現,銀行對新房的住房貸款申請人資格審核更加嚴格,個人信用有瑕疵以及個人收入不明確的購房人被拒貸,有些銀行對房齡和購房者年齡提高了門檻。

孟祥遠認為,房地產貸款集中度管理制度的主要意義是規范房地產貸款,一是從銀行放貸的總量上進行控制,二是從貸款標准上進行控制。樓市的核心是金融,要控制房價過快上漲,金融干預比限購、限售等行政干預更加有效。

“一城一策”,靶心很精准

今年上半年的江蘇樓市,不同規模的城市呈現不同特點。從納入國家統計局調查統計的4個城市的新房房價環比漲幅曲線來看,南京和無錫從低位逐漸攀升,南京在3月份升高到0.8%后逐漸回落,無錫則是連續攀升至6月份的1.2%,7月份開始回落。徐州是從年初1.2%的高位逐漸回落,已於7月份跌至今年最低-0.2%。揚州上半年表現平穩,但也在7月份回落至0.3%。

無錫房地產業協會副會長兼秘書長沈洵說,無錫樓市上半年是健康、穩定的,新增供應、成交結構、成交價位均在正常范圍。這與無錫市堅持“房住不炒”,出台一系列有針對性、可操作性的新政有關,無錫樓市還會繼續保持這種平穩發展的態勢。對南京7月房價回落的形勢,張輝點評說,這說明南京樓市平穩健康發展的穩定性進一步增強,精准調控成效顯著。

孟祥遠認為,堅持“一城一策”,精准施策,對房地產的調控作用十分有效。今年五六月份以來,江蘇這幾個房價和地價過熱的城市紛紛回調,市場開始降溫。

“感覺最近房子漲不動了”,鹽城市亭湖區的馮先生說。他分別於2019年7月、2020年8月購入景山的兩套學區房,買時單價分別是1萬元/平方米、1.1萬元/平方米,現在最新出讓價已達到1.8萬/平方米。但這個價格已經維持好幾個月。

對於江蘇樓市下半年的走勢,孟祥遠認為,熱度下降將是主基調。目前經濟基本面呈現回調態勢,這也將在樓市體現出來。調控“組合拳”的用意並不是打壓樓市,而是剔除樓市的投資投機需求,讓房子回歸居住的本質,真正為改善老百姓的生活服務。

□ 本報記者 劉 霞

(責編:蕭瀟、唐璐璐)

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