自去年下半年江蘇樓市進入下行曲線以來，業內對今年一季度的“小陽春”分外期待。現在一季度剛剛過去，小陽春有沒有到來？從國家統計局公布的數據來看，江蘇四城2月新房價格環比兩升兩降。二手房方面，仍在“低溫運行”，南京一季度交易數據顯示，成交量環比下滑21.3%，成交均價小幅上漲1.2%。

今年一季度，江蘇樓市經歷了諸多“變化”：銀行貸款利率下調、放款速度加快﹔土地政策有“變”，南京2022年首批集中供地，下調競買保証金比例，提高房地價差，降低租賃住房配建要求﹔供需關系也在悄然變化，南京部分熱門地塊樓盤首付由八成降至五成。專家認為，在多方利好加持下，房地產市場下一步還將繼續積極調整。

房貸利率降低，“錢袋子”鬆綁

今年一季度，國家層面關於促進房地產市場健康發展的聲音不斷。1月16日，國家發改委發布《關於做好近期促進消費工作的通知》，特別提到了“住房消費”：促進住房消費健康發展。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。1月18日，央行副行長劉國強在新聞發布會上說：“把貨幣政策工具箱開得再大一些。”1月20日，中國人民銀行時隔20個月后首次降息，1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR下調5個基點。

今年一季度，銀行房貸利率持續降低，相當於給老百姓的錢袋子“鬆綁”。據記者了解，在南京，相對於2021年主流銀行房貸利率超過6%的狀況，如今已經全面跌至5.8%以下，首套房貸利率低至5.6%以下，最低5.2%。主營河西中部片區的二手房經紀人張誠幫記者算了一筆賬，假如購房人貸款總額200萬元、按揭30年，按照現在的最低利率，還款總額可比去年節省36萬元之多。

南京房地產學會副會長孟祥遠認為，南京的銀行房貸利率和同級別的城市以及北京、上海、深圳等一線城市相比，仍是偏高的。蘇州主流銀行的房貸利率今年以來一直處下降態勢。今年1月，蘇州首套房首貸利率在5.0%左右，最低4.9%。2月中旬，則繼續下降至4.85%左右，最低4.75%。3月中旬，又降至4.6%左右，創近5年來新低。而南京目前的形勢，“去年是額度緊張，人等額度，現在是額度在等人”，孟祥遠判斷，南京的房貸利率有進一步下調的空間。

房貸的放款速度也在加快。去年下半年，南京二手房貸款放款時間約在3—6個月。如今，已經縮短至一個月以內。蘇州市二手房貸款放款速度，今年以來也明顯加快，目前已最快兩周。

金融政策對樓市的影響初見成效。蘇州下調房貸利率后，3月份新房銷售數據環比增長近七成。根據蘇房網數據，3月份蘇州新建住宅網簽4387套，環比2月份的網簽2585套增長69.71%。

土地政策鬆動，購房門檻降低

3月24日，南京市發布2022年度第一次集中出讓土地公告，一次性推出20幅地塊，均位於主城、江北新區、浦口以及江寧等市場活躍度較高的熱點片區。與2021年三次集中供地不同的是，該批地塊下調競買保証金比例，19幅地塊取消了租賃住房配建要求，毛坯房限價上調，房地價差加大。此外，還取消了房地產企業競得地塊數量限制。

孟祥遠表示，南京此次公告的土地出讓政策調整，可以一定程度上提振房地產市場活力。例如，取消租賃住房配建要求，相當於減少了房地產企業的拿地成本。競買保証金比例下調至起始總價的20%，降低了企業的資金壓力。房地產價差的調整是此次最受關注的，這條政策可以讓優質項目有更穩健的預期利潤。從長遠來講，讓企業在住宅品質方面有更多空間，有助於提升南京在全國熱點城市中的競爭力和價值引力。取消房地產企業競得地塊數量限制，可以讓資金狀況比較好的品牌房企發揮資金優勢布局更多片區。

在3月14日無錫發布的2022年第一次集中出讓土地預公告中，放寬對“用地預申請保証金”和“土地出讓金”的要求，也有效降低了房地產開發企業的資金壓力。

房地產開發企業、二手房業主也在主動作為，試圖打破目前“低溫運行”的市場環境。3月28日，南京建鄴區河西南片區一樓盤領取銷售許可証，宣布首付比例五成。該片區為南京市熱門板塊，首付八成是主流。此次該樓盤主動將首付降為五成，被業內視為房地產市場已轉為“買方市場”的標志。

在二手房市場，想要盡快成交，需要業主更多讓價。張誠告訴記者，3月份該片區成交量較之前上升明顯，但成交的大都是業主主動降低報價、性價比較高的房源。

存量去化壓力大，需進一步優化政策

目前，江蘇各城市的房地產市場仍有較大的去化壓力。

4月1日，南京14家樓盤報名結果出爐，僅4家樓盤達到搖號要求，其余10家樓盤均不用搖號，其中包括原來較為熱門的河西南、江心洲片區的2家樓盤。

南京網上房地產數據顯示，南京1、2、3月份新房認購量5731套、成交21129套，認購量下跌43%，成交量下跌30%。在剛剛過去的這個清明小長假，截至4月5日16:30，4月3—5日共認購商品住宅651套，成交172套，同比去年清明小長假，認購量下跌40%，成交量下跌68%。

克而瑞數據3月31日發布的統計數據顯示，2022年2月，江蘇省商品住宅庫存9541萬平方米，環比下降5.18%。從13個設區市市區商品住宅庫存去化周期來看，南京去化周期最短，僅需7.8個月，常州、南通分列二、三位，去化周期分別為9.3個月、9.5個月。從13市商品住宅庫存量來看，蘇州庫存最大，為1838.23萬平方米，其中蘇州市區庫存902.96萬平方米，去化周期約12.9個月，去化壓力大﹔其次是無錫，商品住宅庫存1124.57萬平方米，無錫市區庫存521.43萬平方米，去化周期約10.3個月。

3月16日，有專家解讀2月70城房價數據時說，整體來看，目前，一線城市新房和二手房房價進一步回升，安家置業迎來窗口期。

為提振樓市信心，國內已有不少城市出台地方層面房地產新政。3月份，鄭州、哈爾濱、福州先后發文或表態，對限貸、限購或限售政策進行調整。據統計，截至3月底，今年全國已有60余城調整房地產相關政策，調整方向涉及調整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調房貸利率、發放購房補貼等多個方面。

□ 本報記者 劉 霞

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