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城市更新的“南京經驗”| 快慢之間看秦淮

馬曉波
2022年05月26日07:25 | 來源:人民網-江蘇頻道
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馬道街29號民國建筑新貌。受訪者供圖

人往哪去,錢從哪來?什麼將被舍棄,什麼能留下來?這些問題,在新一輪的城市更新試點工作中備受關注。

繼去年8月住建部發布“大拆大建”限令后,包括南京在內的多個城市成為全國首批城市更新試點城市。今年4月25日,南京市公布《城市更新試點實施方案》,將圍繞居住類地段、生產類建筑、公共類空間和三者組合形成的綜合類片區四種類型開展試點。

連續兩年,南京市委市政府將城市更新作為支持秦淮區發展的“一件大事”。不論小西湖片區的更新模式,還是主城“硅巷”的率先探索,該區已然展現了不少階段性成果。如何在保留“老南京”慢生活的同時,讓“新南京”快速發展,秦淮區的再探索值得期待。

居住類建筑更新:把“慢”留給生活

斑駁的磚牆面,暗紅的老木門……這是64歲的劉永和一家曾居住的老宅——鳴羊裡14號的舊貌。他很早就有了出新的祈盼。

“老房子價值在‘老’,問題也出在‘老’上。”在劉永和看來,過去建房缺少設計理念,拿客廳來說,用於吃飯就是餐廳,要睡覺又成了臥室,“最讓人心焦的是家裡鬧過白蟻,木梁等部位已是脆弱不堪,雖說老宅是小二樓,但二層根本不敢住人。”

眼前平整的道路、郁郁蔥蔥的綠化和臨街新開商鋪,三五成群緩步而行的游人,好一派悠然閑適的景象。“小西湖改出來后,我才發現,那就是我們向往的樣子。”瞅著居住區的新風貌,劉永和開心不已。

在大部分人的傳統觀念中,出新改造就意味著推倒重來、騰地換人。也正是如此,小西湖片區在最初更新時並不被看好。比如,有“南京記憶文化空間”之稱的老門東,在改造中雖然保留文保、歷史建筑、古樹古井和街巷,但採取的是先搬遷后改造的方式,以致於不少原居民未能回遷。

“2015年謀劃小西湖片區改造時,我們探索了一種新模式。”南京歷史城區保護建設集團董事長范寧說,這次的改造不再像以往“自上而下”——保留要保護的,拆掉其他建筑,搬走原有居民,而是採用了逆向思維、“自下而上”的更新思路,原住民擁有去留以及如何更新改造的選擇權。

於是,城市更新的關注點從建筑、街巷轉向了人。彼時,地方政府與高校設計專家和志願者團隊開展合作,走進居民家中共同商量確定了“自我更新、有機更新、持續更新”的保護新路徑。

家住馬道街39號的許慶老人便是小西湖片區“小尺度、漸進式”更新的受益人之一。在他家的D級危房更新前,參與街區規劃設計的東南大學建筑學院教授韓冬青曾10多次登門,與老人探討房屋改造方案。

“說實話,圖紙我們是看不懂。我和老伴提出兩點:改造后的地磚色澤不能太亮,要好打理﹔二樓得建個露台,要好晾衣服。”讓許慶意外的是,韓教授還點出了屋子存在採光不足、通風不暢的問題,並提供了解決方案。

經過多輪商討,許慶的“夢想小屋”很快便動工了。因為市區財政各補貼30%的費用,這次翻建,他們隻出了不到25萬元。歷經8個月,老兩口去年底住上了敞亮一新、功能齊全的居所。

環境在變,許慶老兩口愛養花、愛散步的習慣卻一如往常。“我們不願被安置他處,除了因為根在這裡,還在於這裡有習慣一輩子的生活節奏,高樓大廈是好,但總是少了一份閑適。”許慶說。

出新后的壹城中心。人民網 馬曉波攝

生產類建筑更新:把“快”留給發展

對於人口密度大、功能承載多、環境容量小的老城區,如何向存量空間要增量價值是一種新的期待。在生產建筑類更新改造方面,南京鼓勵利用舊廠房、舊倉庫、老商業、老校區、老舊樓宇改造建設現代公共服務和創新創業載體,建成一批城市硅巷、創新社區。

壹城中心便是秦淮區通過更新改造實現“逆生長”的老舊樓宇之一。其前身揚子大廈建於上世紀九十年代,位於南京新街口核心區,早已不符合現階段高品質的辦公需求。

“以前的大樓外立面是那種馬賽克瓷磚,我們進行了更換處理,還將辦公區域的窗戶全部改為落地玻璃,既能改善內部視野,又能提升大樓整體外觀。”南京壹城資產管理有限公司招商總監戚誠說,老城區寸土寸金,為吸引對經濟貢獻更高的總部企業落戶,他們對樓宇從內而外進行了改造。

戚誠說,過去的揚子大廈沒有明確的產業定位,不少辦公室在層層轉租后,被分割成很小間的店鋪,零售、美食、美甲、小餐飲充斥其間。以秦淮區打造現代金融格局為契機,壹城中心也明確了“金融產業樓宇”的自身定位。

去年11月,煥然一新的壹城中心正式開園后,包括浙商証券、東北証券、華寶証券、香港高山金融內地第二總部等12家金融機構先后入駐。“對於証券公司,交通是尤其重要的區位因素,我們有不少業務都需要客戶來辦公點‘面簽’。”華寶証券合規專員解艷說,他們從郊區搬來后,開戶數量與同期相比增長了近10倍。

有著同樣感觸的,還有位於秦淮硅巷的一眾企業。2018年,秦淮硅巷在南京率先啟航。一批點綴於主城的老廠區、老校區、社會園區、低效樓宇得以重生。出門有“市井生活”的環境,頗受年輕人歡迎。尋常巷陌間一個個載體探索,凝聚成推動科技創新和產業升級的主陣地。

截至目前,秦淮硅巷19個備案載體總面積達57.09萬平方米,位列南京第一。秦淮區政府有關負責人表示,面向“十四五”,秦淮硅巷將進一步聚焦空間形象、內涵品質、產業布局、人才引育等方面,加速拓展秦淮硅巷、創新灣區品牌內涵。“既要為秦淮產業轉型與提升注入強勁動力,也為南京城市更新,主城‘再中心化’探索有益經驗。”他說。

(責編:張妍、吳紀攀)

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