南京市虎踞北路四號五幢危房變新居。 劉霞 攝

5月30日9：00，南京首個產權人自籌資金危房翻建項目——虎踞北路4號05幢的業主竇仁樂懷著激動的心情，隨工作人員打開了自家103室的房門。這棟老房子原本已近60年房齡，后來推倒重建，從動議到施工完成，走過了8年漫漫長路。業主牽頭人張玉延感慨地說：“如果沒有好的政策，沒有政府的大力推動，我們不可能成功。”

虎踞北路4號小區又名“省化工小區”，原本是江蘇省化工研究所的職工家屬區，小區業主多數是化工研究所的老員工。其中，編號為“05幢”的兩層居民樓“年齡”最大，由於是磚木結構，外立面、房屋內牆面乃至整個房屋結構都嚴重老化。2014年，這幢小樓被鑒定為C級危房。2015年，全體居民達成共識，自籌資金將小樓推倒重建。

5月30日，記者在現場看到，老照片中破舊的二層小樓不見蹤影，取而代之的是一幢磚紅和米黃外立面、頗有“摩登”氣質的小樓。朝南的外立面，上下兩排超大的窗戶，嶄新的玻璃上映照出綠樹和藍天。

該項目雖然僅是1890平方米的微小體量，卻在設計和施工中採用了先進理念。張玉延說，原有的65平方米戶型8戶全部朝南，61平方米戶型4戶全部朝北。這些舊戶型全部被推翻重新設計，現在做到了12戶全部南北通透，兩房朝南、廚房廁所朝北。原來僅有15平方米的戶型，也通過設計，做到擁有廚房和獨立衛生間。

整棟樓的結構體系也做了變動，增加兩個單元，建筑入戶由原來的“南進南出”改為“北進北出”。這棟小樓雖然僅有兩層，卻採取了“分層排水”的做法。“樓上排水，樓下聽不到聲音。樓下堵了，也不影響樓上。互不干擾。”整棟樓做了架空防潮層，一樓業主再也沒有地面返潮困擾。並且架空防潮層預留了出入口，裝修改造給排水管道時，施工人員可以直接進入架空層。

竇仁樂是虎踞北路4號05幢24戶居民裡第一個收房的業主，因為他是第一個交齊翻建款的業主。“4月23日發出收房通知，我當天就將7萬多元的余款打到代建公司賬戶上！”為什麼交錢交得這麼爽快？竇仁樂掰著手指頭跟記者算：“我們這個房子的建筑成本是每平方米6000元，其中40%由政府來承擔，我們隻需承擔60%，也就是說，每平方米隻要付3600元。我這套房子72.8平方米，三室一廳還帶個小儲藏室，隻需要交26.2萬元。這麼好的事兒，有什麼理由不積極？”

看到敞亮、堅固的新房子，竇仁樂非常滿意，在驗收單上簽下自己的名字。陪同他收房的，還有裝修公司的工作人員。一簽完字，他便轉身與裝修公司工作人員探討新房的裝修方案。竇仁樂表示，父母已經搬出去兩年多，迫不及待想要搬回來。他打算花兩三個月將房子裝修好，最早9月份，父母便可以入住。

截至5月30日上午，已有103、105、205、208、212這5戶居民完成收房。兩天內，已交齊翻建款的16戶業主都將完成收房。

張玉延認為，這個項目能夠成功，“業主共識”是最根本的基礎。但是，這一點做起來其實很難。其中，有關錢的問題是最難達成的共識。在決定要做架空防潮層時，有二樓業主提出反對，認為架空防潮層隻對一樓有益，對其他樓層居民來說增加了建筑成本。張玉延說：“我告訴大家，我們是一個共同體，隻有上下齊心才能合作共贏。”

“夢想終於實現了，我們干成了一件大事！”張玉延是第一批收房的業主。作為該項目的業主牽頭人，他說：“我把這1890平方米的整棟樓都當成了自己的家。我每天到工地上來，每天和工人見面，關注每一個平方米的建造情況。”如今真的如願收房了，當鄰居們都忙著籌劃裝修時，張玉延還在想一個問題：“我們走過了一條艱難卻最終成功的路，如何讓后面實施改造的人，借鑒我們的經驗，吸取我們的教訓？我希望更多和我們一樣住在危房中的人，能夠早日獲得高品質的生活。”

8年來，這個項目經歷了什麼？張玉延說，從2015年全體居民達成共識，到2020年9月拿到建設工程規劃許可証，這期間，2019年出台的《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》起到了十分關鍵的作用。文件中提到，對符合規劃用地性質、住戶改造意願強烈、具備翻建施工條件、暫無征收計劃的零星分布的危險房屋，鼓勵“自助改造”，依法實施翻建。

政府的重視對該項目的進行起到了重要的推動作用。南京市鼓樓區成立了虎踞北路4號05幢危房排險解危工作領導小組，由鼓樓區房產局局長擔任組長，公安、財政等相關職能部門主要領導為組員。2017年7月，確定由鼓樓房產集團有限公司作為項目實施主體，按照“三原”翻建方式，代為治理危險房屋。

這個產權人自籌資金危房翻建項目能否被復制？南京長江都市建筑設計股份有限公司總經理董文俊認為，需要政府牽頭，形成一套完善有效的工作機制。危房翻建項目是一個系統工程，涉及方方面面。要解決三大方面的問題。首先，按照“三原”方式翻建的房屋，是否和現有的規范相匹配？該項目中15平方米的戶型，需要滿足基本的居住功能，是現有的設計標准中沒有涵蓋到的，審圖、規劃許可無從談起。去年，南京市建設工程施工圖審查管理中心對城市更新中不能套用現有設計規范的項目，專門進行了課題研究，解決了這一難題。其次，每戶業主的訴求不一樣。這個項目僅有24個業主，有更多業主時，如何讓大家達成共識？這也需要相應的制度規范。第三，自籌資金的危房改造，大部分費用還是老百姓出。那麼他們對建筑成本是否有成熟理性的認知？按照規范設計的建筑具有良好的品質和耐久性，其保溫、隔熱、遮陽性能與自建房完全不一樣。但建筑成本更高，老百姓能否認同？這都是需要從制度上去解決的問題。

董文俊認為，產權人自籌資金危房翻建發揮了業主的主觀能動性，分擔了政府的財政負擔，共同發力改善老百姓的居住品質，是一個很好的嘗試和創新。該項目的成功離不開政府的重視和推動，但是，不可能每一個項目都由房產局局長來做組長。他建議，有關部門可以將這個案例作為專項課題研究，探索一套完善的制度和工作機制。那時候，產權人自籌資金危房翻建項目才能具備成熟的復制和推廣條件。

□ 本報記者 劉 霞

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