易家橋新村試點打造物業服務社后的小區面貌。人民網記者王繼亮攝

　“自從四年前成立了業委會，我們小區環境大大改善，地面變干淨了，停車有序了。”提及如今的小區管理，南通市崇川區新城橋街道易家橋新村的居民高良德贊不絕口，“特別是有了同心物業服務社后，小區氛圍越來越好，居民生活品質也上去了。”

      提升小區管理水平是文明城市長效管理的重要內容，更是關系民生的大事。為此，新城橋街道在崇川區先行先試，試點物業服務社，探索無物管小區規范管理新模式。“物業服務社就是提供物業服務的非盈利性社會組織。”崇川區新城橋街道黨工委書記曹浩介紹，物業服務社有綜合管理、物業服務、志願服務三項職能。

　　 怎麼建？

　　 作為南通老城區中心街道，新城橋街道面臨著老舊小區治理難題。該街道有小區69個，其中2000年前建成的小區有42個，佔比達60.8%。在69個小區中，無物管小區44個。如何改善無物管老舊小區居住環境，解決無物管小區物業管理缺失、服務管理不到位等問題？“按照試點先行、逐步推開的原則，從今年八月初開始，我們在易家橋新村209-216幢、濠南路32號試點物業服務社，探索無物管小區規范管理的新模式。”曹浩說。

　　 具體看，物業服務社通過整合社區、綜合執法局、共建單位、物業公司等資源，在社區成立物業服務聯席會，由社區書記作為召集人，指導無物業老舊小區成立物業服務社，堅持“黨建領航、居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，一般設理事長1名，成員4-8名，均由小區內有威望、有社會組織和社團管理經驗的黨員骨干、小區帶頭人或業主委員會主任擔任。

　　 易家橋新村同心鄰裡黨支部書記葉桂芳是首任物業服務社理事長。“服務社成立之后，首先解決的就是環境問題。經過整治，綠化帶裡的‘菜園子’沒了，道路干淨整潔了，小區面貌煥然一新。”在葉桂芳看來，交給所有業主一個整潔漂亮、有品質的家園，這是成立服務社的初衷。

　　 新城橋街道人武部部長黃烽介紹，街道在接到試點打造物業服務社任務后，立即成立了專項小組，先后5次對轄區無物業的小區進行實地考察，聽取小區居民的意見建議，召開多次頭腦風暴會，提出疑惑困難，研究解決措施，8次修改試點方案，最終形成了相對可行的的試點方案、運行章程和組織架構。

　　 如何管？

　　 葉桂芳介紹，物業服務社在業主委員會授權下開展相關服務活動，通過整合社區網格員、鄰裡骨干、公安民警、轄區單位和涉及保安、保潔的物業專業人員，組建綜合協調組、物業服務組、協管服務組、志願服務組四組力量，執行綜合管理、物業服務、志願服務三項職能。

　　 物業服務社的推行，首先破解的是小區“無人管”問題。物業服務社聯席會議由社區書記擔任召集人，整合社區鄰裡網格、綜合執法局、轄區單位等力量形成資源庫。這樣，既統籌了轄區多元力量，又調動了小區自治因素，促進居民自己管理自己的小區。

　　 據悉，物業服務社的職能既包括指導保潔人員完成小區內公共場所、道路、樓幢的保潔，也包括指導小區保安完成人員進出、小區內車輛停放、店外經營、治安巡查等小區秩序管理工作。此外，小區的綠化維護等任務也在他們的工作清單中。

　　 與一般物業不同的是，物業服務社還具有志願服務功能，比如，聯系聯絡志願者和社會團體，在小區內開展助老、托育、文化、幫扶、調解等公益服務活動。

　　 有必要的監督才能讓一個組織健康發展。對物業服務社來說，完善的監督制度同樣不可少。據了解，社區監委會對小區物業服務社的人事、服務、經費進行全方位監督，每季度檢查通報。根據街道要求，服務社收支明細賬目必須定期向社區“兩委”、街道物管辦主動報告，並張榜公示，接受小區居民監督。對小區內發生的重大問題、事關小區公共利益和居民切身利益的事務、涉及多方利益的矛盾，則要多方協商。

　　 轉起來

　　 高良德向記者介紹，物業服務社的成立進一步實現了小區業主自治。“與業主切身利益有關的事，業主能夠當家做主。為解決自治經費問題，經業委會討論決定，需要由家有車輛的業主出資，每輛車一年交納500塊錢。”高良德說，有少數業主不願意交錢，他不僅帶頭將自家兩輛車的費用交上，還曾多次上門動員其他業主交費。 

　　事實上，老小區“管起來”只是開始，如何長久“轉起來”才是關鍵所在。“探索物業服務社是解題方法和技巧，主要是解決有人辦事、有錢辦事、有方法理事。”曹浩認為，物業服務社首先是統籌“有人辦事”，整合鄰裡理事長，堅持公益本色、紅色物業服務社底色，組建物業服務社黨支部，把鄰裡支部書記推薦為物業服務社理事長。

　　此外，聚焦“有錢辦事”，物業服務社挖掘整合公共資源，對小區內的停車位、公共資產、廣告位等資源進一步盤活用活，獲取必要物業支出資金。堅持“有辦法理事”，物業服務社議事制度由此建立，通過紅色議事廳、板凳議事會、樓道碰頭會等形式，共商小區管理事務，做到大伙的事情大家商量辦。 

　　崇川區新城橋街道新近出台的《小區物業服務社》章程顯示，經費收取以市場成本核算收費標准，根據小區實際情況收取物業管理費、停車管理費、經營性店面出租費、衛生費、公共部位廣告費、活動場地租賃費等。而經費支出包括保安、保潔、管理等人員工資以及安保設施等物資購買開支。“結余費用不得用於物業服務社人員福利，而是為小區業主購買大米、油、調味品、年糕等四樣過年福利。”葉桂芳說。

　　“我們無償為居民服務，不拿一分錢工資。雖然有時會遇到不理解的居民，但既然選擇參與物業服務社的志願服務，我也做好了奉獻准備。”易家橋新村業委會成員錢美娟表示，自己已經退休了，干這份工作也是發揮余熱，隻要業主反映問題，大家就討論解決。據介紹，物業服務社在易家橋新村試點取得階段性成果，這一模式有望在該區其他無物管老小區推廣。目前，天翔公寓、文峰新村正在籌備成立物業服務社。 

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