盘点2020江苏楼市：调控新政频出“稳住”房价

1月15日，国家统计局发布2020年12月份的《70个大中城市住宅销售月度报告》。其中江苏4城，新房环比涨幅均维持在0.8%以内，二手房环比涨幅最高0.9%。至此，全年度的住宅销售数据全部出炉。新华日报·交汇点记者发现，2020全年江苏4城的新房房价环比上涨最高不超过0.8%，二手房房价环比上涨最高不超过1.6%。与此同时，稳地价、稳预期也基本实现了。业内人士认为，如今“三稳”的局面与江苏各地积极出台楼市调控政策密不可分。

房价曲线：拐点处必有新政

纵观南京楼市2020全年新房价格，年初受疫情影响，1—3月份以0.1%的幅度轻微正负震荡。进入4月后，楼市迅速解冻回温、量价齐升，连续3个月房价涨幅超过1%。7月，房价迅速降温，涨幅回落到0.1%，8、9两个月涨幅归零。此后大局已定，进入第四季度，涨幅最高未超过0.4%。

数据来源：国家统计局

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新华日报·交汇点记者在分析这条微妙的房价曲线时发现，南京6月5日出台“限房价竞地价”调控政策后，7月份房价拐点立即出现。此后，“无形的大手”继续发力，牢牢“按住”即将飙升房价：7月23日出台“宁九条”支持刚需、遏制假离婚、8月14日出台“双限地”新装标准、8月18日出台土拍新政。三个月紧锣密鼓的调控，有序引导南京房地产市场回归理性，也让市民感受到了政府稳房价、稳低价、稳预期的决心。

其它三个城市的新房房价曲线也有异曲同工之处。比如徐州，至2020年10月，该市新房房价已连涨55个月。10月9日，徐州连夜发布楼市调控新政，规定新房销售价格备案后一年内不得调整，同时要求每次开盘不低于10万平方米。随后11月份，徐州新房房价立即出现拐点，56个月来首次出现小幅下降，房价指数环比下降0.1%。

新政对无锡新房房价的调控作用也非常明显。今年1-9月份，无锡房价持续上涨，8月30日无锡出台新政提出提高首付比例、个人住房转让增值税免征二年改五年等举措。随后，10月份无锡新房房价首次出现下降，降幅为0.1%。

无锡房地产业协会副会长沈洵告诉记者，新政出台后，首先降温的是土地市场，其次是购房者出现了观望情绪。他认为，新政的稳房价、稳低价、稳预期的效果达到了，老百姓买房的心态更加从容了。

也有业内人士认为，楼市调控不能简单地一控了之，老百姓有追求更好居住条件的需求，在严控房价的同时还应加大市场供应量。新华日报·交汇点记者注意到，进入2020年下半年以来，江苏各城市已在悄然增加土地市场供应。徐州市在10月9日住建局等五部门联合下发的文件中提到：针对交易热点地区精准投放，加大住宅土地供应量。

据365淘房统计，2020年南京共成功出让地块216幅，成交总金额达2034.9亿，出让面积为1117.9万平方米，双双创下历史新高。

数据来源：国家统计局

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2020年购房关键词：摇号、倒挂

根据南京网上房地产数据显示，2020年南京全市新房成交量达到8.6万套、二手房成交量达到12万套，均创下近4年来的新高。

这8.6万套房中，有一套属于2孩家庭徐晶一家。这套房位于南部新城，面积161平方米，总价699.6万。去年12月初，徐晶在经历过一年内第9次摇号后，终于成为中签的“幸运儿”。

徐晶家原本住在建邺区，14年前购得一套面积134平方米的小高层。小区环境好，交通、生活都便利，徐晶一直没动过购置二套房的念头。2019年底，40岁的徐晶生下二胎，父母从老家来帮忙带孩子，家里顿时显得拥挤了。小两口意识到，六口之家需要一个更大的房子了，于是开始了漫漫购房路。

徐晶看中的楼盘，均是热门板块的热门楼盘，都是“摇号盘”。而根据南京最新的购房政策，人才优先、无房者优先，徐晶手中持有的仅仅是一张普通“房票”，每次参与摇号均不占优势。因此，小两口从2020年初便屡次参与摇号，直到12月份才如愿买到新房。

徐晶一家的购房经历，是2020年南京购房人的一个缩影。在2020年的南京楼市，新房呈现严重“冷热不均”现象。“热盘”的共同特征为：处于城市核心发展地段、房价有“倒挂”。房价“倒挂”的意思是，新房房价低于周边二手房售价。城市核心发展地段，土地供应有限，每有土地推出便成为数家房地产企业竞价抢拍的对象。新房上市后，立即成为全城瞩目的“热盘”。而被严格“限价”的，往往都是这些“热盘”。

据统计，2020年南京共计开盘约645次，参与摇号的楼盘有约199家，其中综合中签率最低的仅有0.66%，另有49次开盘的综合中签率低于10%，共计约30万人陪跑（未中签）。

另一些处于城市略边缘地段的楼盘，销售状况则是另一番景象。在2020年的645次开盘中，仅有164次售罄或基本售罄，占总开盘比例的25.51%。目前，南京新房库存已超过6万套，随着近期入市量的不断增加，南京楼市新房两极分化的情况将会愈加严重。

新房销售冷热不均的现象在江苏其它城市也有体现。无锡梁溪区，以其主城的区位、完善的商业配套、优质的教育资源，2020年的新房销售面积、成交金额均为6区之首。

价稳了，如何“保质”？

2020年12月份，2017年、2018年销售的楼盘进入集中交付期，购房人迎来“收房潮”。与购房时的欣喜形成鲜明对比的是，收房时的心情往往五味杂陈。

三年前在南京市热门区域“河西南”摇号购得一套精装修住宅的朱女士，在2020年12月22日收到开发商的收房通知书。通知书上明确的规定了朱女士的收房时间：12月23日。“拿到通知书时心情有些复杂”，朱女士说，“22日通知23日收房，开发商的理由是‘错峰收房’，但总感觉有些令人措手不及，都没时间好好准备。”斟酌再三，朱女士还是按时到场收房了。她在小区业主群里看到新邻居们发出的建议：一定要坚持先验房，等房屋问题整改完毕后再交钱、签收房合同。但是，当她在收房现场提出这个要求时，却被一口拒绝了，僵持20分钟后，朱女士只好先刷卡交了物业费、签了收房合同，才拿到新房钥匙。

验房完毕后，朱女士喜忧掺半，喜的是房子的装修主材基本与购房合同相符，没有“缩水”也没有偷工减料。忧的是，施工工艺比较粗糙，小毛病一大堆：墙地面空鼓、磁砖边角损坏、房屋外窗缺少胶条……，验房师林林总总写了两页纸。尽管交付人员承诺一定会维修，但朱女士却感觉有些被动：如果他们承诺的做不到，我还能怎么办呢？

像朱女士家这样的热门“限价盘”，由于房地产开发企业的利润空间被挤压，不少购房者对房屋的精装修质量充满着担忧。

近日，无锡梁溪区的一家楼盘交付，一部分业主因小区路面不符合开发商之前承诺的铺砖地面，而拒绝收房。

在“三稳”前提下，如何确保房屋质量？2020年8月14日，南京发布《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》，从装修价格、交付标准等方面进行了规定，保障购房者权益。

在2021年，靠产品赢得市场的房企也许会更有生命力。

“2021年，房地产行业发展将进入一个新阶段”，中信建投地产金融组组长、房地产兼建筑行业首席分析师竺劲说，在中央‘三道红线’融资新规出台以后，房企扩张有息负债受到了明确约束，房地产行业进入低速平稳发展阶段。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，在2021年楼市，选择高质量发展的房地产企业会有更多机会。

新华日报·交汇点记者 刘霞