江苏小区公共收益“账本”披露 113家小区仅6家可查

你关心自家小区的“账本”吗？会主动询问物业吗？对物业这个“管家”放心吗？3月12日，江苏省消保委发布《江苏省小区公共收益调查报告》。报告显示出业主对公共收益的权益归属意识薄弱、未意识到关乎自身的切实利益；公共收益相关信息透明度低、业主知情权受损害；物业人员利益重叠、存在钻制度漏洞现象等问题。 

近九成受访者知晓公共收益

2020年9月-12月，江苏省消保委委托第三方调查公司开展江苏省小区公共收益调查。线上调查对象为13个设区市常住居民，获得有效样本12302份；深度访谈对象有效样本19人；体验式调查涵盖13个设区市的小区物业，获得有效样本131个。调查显示，88.9%的受访者对小区公共收益有了解；72.7%的受访者关注公共收益。但物业中有71.8%的工作人员表示，业主没有询问过公共收益收支等情况。分析上述两组数据产生矛盾的原因，是业主虽知晓、了解，可对公共收益权益归属的感知和意识还比较薄弱，未意识到关乎自身的切实利益。

不到两成的收益用于业主分红

调查发现，年公共收益总额为10万-30万的小区占比最大。共有区域主要的经营项目及公共收益来源是“公共道路停车泊位的停车费、管理费”和“电梯、楼顶、外立面广告位的广告费”，占比分别为61.4%和54%；除此之外，通过“设置自动贩卖机、报刊亭、快递柜”（42.5%）和“利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票或费用”（41.6%）的小区占比也在40%以上。每部电梯年收费从1000元-30000元不等。

补充维修资金是公共收益资金最主要的用途，占比60.4%；其次是用于支付业主委员会工作经费、补贴物业服务费不足和用于物业共有部分的维修或改造，占比39.6%、37.9%和36.7%，用于向业主分红的占比仅为16.6%。

经营和收益使用决策主要是物业

调查显示，小区共有区域经营项目的决定权和收费标准的决策方主要是物业。由物业决定小区经营项目、收费标准和公共收益使用的占比分别为59.5%、61.8%和57.3%；由业委会决定小区经营项目、收费标准和公共收益使用的占比分别为22.1%、16%和23.7%；由业主大会开会讨论决定三项事务的占比分别为6.1%、6.1%和9.2%。

决策权主要掌握在物业手中，业主的权益未得到充分保障。超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理。原因是“使用金额与公共账户余额对不上”“物业公开的维修费用明显高于市价”“物业总是先使用再通知业主的不合理使用”等。

113家小区仅6家可“查账”

公共收益多以张贴公告的形式一年公布一次，新媒体如微信/QQ群、小程序、APP等方式的应用程度偏低。极少有物业满足业主查看公共收益账目的需求；实地可观察到有公共收益账目公开的小区较少。体验员以“业主”身份询问是否可查公示的公共收益账目等材料时，仅5.3%（6家）物业满足要求（体验式调查共完成131个有效样本，本题目的有效样本是113个）。131个小区中，仅有8家小区内可见公共收益公示信息。整体来看，公共收益信息公开公示情况不大乐观。

难题>>>

物业“三重身份”成利益闭环 业主委员会组建难

本次调查发现的主要问题，除了公共收益相关信息透明度低，业主知情权受损害；业主失去支配权利，物业主导小区公共收益决策；业主权益意识较低，公共收益认知不足之外，还有两点特别需要注意。

一是存在物业人员、业主委员会成员和经营者身份重叠的现象。物业管理者的身份是业主，同时还是业主委员会成员，“三重身份”形成了一个闭环，造成了监管漏洞。当前还没有明确规定不允许物业员工租赁小区物业用房或者发生利益往来，因此在物业、业主、业委会之间很容易形成一个利益圆环，削弱了业委会的监督职能，也损害了业主利益。

另外，业主委员会组建难。线上调查发现，受访者所在小区中，有57.5%的小区都有物业和业委会，23.8%的小区有物业但无业委会，还有18.8%的受访者不清楚小区是否有业委会。业委会对小区健康发展有较为关键的作用，但业委会组建艰难。调查发现，主要原因有三点：（1）业主委员会成立后，与初衷存在偏差。（2）业委会成员自身缺乏专业知识。（3）相关部门的专业指导有待进一步加强。

通讯员 王国丰 扬子晚报/紫牛新闻记者 马燕