南京调整土拍新规：地价触顶后，不再竞建人才房

8月18日上午，南京发布2020年第09号土地出让公告，公告中明确指出，涉宅地块达到最高限价后，将不再竞争人才房面积，而是改为通过现场摇号方式确定竞得人，同时严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量。这一土拍政策新变化体现出南京进一步加强土地市场调控的意图，被房地产业内称为南京“土地新政”。

据悉，南京第09号土地出让公告是“限房价竞地价”新政以来第三批公告地块。本次共推9幅地块，涉及城中1幅、城南2幅、城北1幅、紫东3幅、江宁2幅，均以毛坯房限价销售的方式出让。本次公告地块用地总面积33.42公顷，起拍总价达82.43亿元，将于2020年9月17日上午10:00开始在网上竞拍。

对此次土拍公告，南京房地产业协会副会长张辉解读说：此次发布的土拍公告和土地新政提出5个方面的最新要求：调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量。这是对南京楼市新政“宁九条”关于“加强土地市场调控”的细化和落实，目的在于稳定市场对地价和房价的预期，促进南京房地产市场平稳健康发展。体现了5个方面的特点：一是加大住宅用地供应力度，9块地中，有6块地为涉宅地块；二是优先满足刚需，6块涉宅地块均位于谷里、汤山、麒麟、江宁科学园、两桥、燕子矶等中低价刚需刚改板块；三是6块涉宅地块严格执行‘限房价、竞地价’出让模式；四是提高土地市场准入条件，对竞买企业的开发资质、竞买资金均有严格要求和审查；五是建立报名单位资格筛查机制，限制竞买地块数量。

在南京市前两批“限房价竞地价”土拍中，采取的是设置了毛坯房的销售限价，且最高售价不得超过限价的110%。但在土拍中，土地设置了最高限价，当“竞地价”触顶后，则进入“竞建人才房”的阶段。这一次，土拍规则被改变：涉宅地块达到最高限价后，将不再竞争人才房面积，而是改为通过现场摇号方式确定竞得人。这一规则的调整，被认为将会对房地产市场产生一系列影响。

张辉指出，新政可能产生的影响表现在以下7个方面：达到最高限价改为现场摇号，最高地价被锁死，有利于稳定真实的地价水平；竞人才房改为现场摇号，开发商拿地机会公平；由于限竞买地块数量，开发商如何选择参与的地块以及计划合作的开发商如何选择地块组合大有讲究；涉宅地块最高限价和毛胚价的价差大部分在6000-11000元/平米左右，每个地块需要细算一下盈利空间的差异；由于现场摇号，可控价格拿到地的机会是相对公平的，估计大批开发商会去碰运气；由于限竞买地块数量，表面上可能导致每个地块报名开发商减少，拿到地的概率增大，但是由于现场摇号，最高限价依然存在盈利空间，参与的开发商可能反而更多，因此，新政对开发商拿地概率的影响是比较复杂的，未必会高；最高地价被锁死，不用竞人才房了，实际上给了更大的成本盈利空间，有利于开发商提高产品品质和南京房地产市场的高质量发展。（刘霞）