南京拍地政策频繁调整 业界疑虑：如何校准土拍“定盘星”

调整竞价成交方式，严格开发资质要求，提高竞买资金比例……8月18日南京再度调整建设用地使用权出让规则：住宅(商住)用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为摇号确定竞得人。

“我已经记不清这是南京近年来第几次调整土拍政策了。”南京地产媒体人马乐乐说。随着土拍市场冷热变化，竞拍规则频繁更改，这引起业界人士疑虑：维护房地产平稳健康发展，土拍市场上那颗“定盘的星”究竟在哪里？

土拍新政策：“竞拍+摇号”确定竞得人

“此次土拍规则调整，是不久前楼市新政‘宁九条’的细化和落实，目的是稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场适度活跃。”南京市规划和自然资源局土地市场管理中心主任胡立兵说，出台新的土拍规则，既是对当下房地产市场的回应，也是对人才房配建政策的调整。

疫情防控进入常态化阶段，南京房地产市场有所复苏，再现摇号抢购、房价上涨、“小地王”频出的现象。乐居网南京数据显示，今年上半年新房成交3.5万套，认购4.1万套，分别同比上涨3.5%和8.4%。据中原地产数据，上半年南京土地出让收入760亿元，同比增长31%；到今年8月，南京总计出让109幅地块，收获土地出让金1200多亿元。

胡立兵说，今年出让地块中除了住宅用地，还有很多商办、养老用地，分散在绕城公路以外若干次中心区域，支撑了对这些片区和板块的建设配套。房地产交易的上升也推动了房价上涨，今年4-6月南京商品房价格环比分别上涨1.8%、1.2%和1.0％，同比则分别上涨4.5%、5.0%和6.1%。

调整土拍规则，就是要降低宅地成本，从而拉低房价涨幅。马乐乐介绍，此前土地出让达到限价后竞配人才房，表面上设立了“最高限价”，实际上既增加了项目建设成本，又减少了可售商品房面积，造成亩均地价上升，跟放开竞价并无本质区别。这项政策执行两年来累计已配建50多万平方米人才房，而且实行“共有产权”的人才房分散于普通商品房小区，无论是对房屋出售还是后期管理都带来不便，未来人才房还是应集中配建、统一管理。

开发商想拿地，有实力还要碰运气

胡立兵介绍，南京实施土拍新规，在今年接下来的几个月土拍中要损失100多亿元出让金，但为了维护房地产市场平稳健康发展，国土部门认为这个损失是值得的。

开发商对此怎么看？“今后在南京拿地开发，不仅要有实力，还要碰运气。”南京金隅房地产副总贺天啸说，土拍达到最高限价后摇号，加上商品房限价，综合起来就是“双限”强制压预期，今后开发商即使相中了一块地、资金筹措到位，也未必能拿到，只有尽可能多地参与各类土拍会，才能增加拿地的概率。

“通过摇号确立买主，本质上是一种‘抓阄’。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，南京出台土拍新规是当下为抑制市场过热的选择。为防止市场过度竞争，南京同时规定(商住)用地竞买保证金比例20%调整为20%-80%、热点区域不低于50%，竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金；规定同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得(含联合竞买)两块及以上的住宅(商住)地块，以防止开发商注册新公司竞地。

市场人士分析，对土地部门来说，竞地规则调整后“好地”“孬地”都好卖了；可对开发商而言，即使实力很强、准备充分，也未必能拿到满意的地，这对品牌企业来说有失公平，也无助于市场扶优汰劣。一些开发商称，这几年南京土拍规则调个不停，让他们疲于应对。

供需两端发力，促进楼市健康发展

梳理南京近年来的土拍规则，可以说变化调整较多。

“2016年是南京土拍市场的分水岭。”马乐乐回顾，2015年共产生20个“地王”，2016年5月13日，葛洲坝集团以45213元/平方米楼面价拿下河西南宅地，这比当时同地段房价还贵。当年5月底，南京紧急出台双限政策，实行“熔断机制”。8月土拍政策再做调整：当网上限价达到最高限价90%，需现房销售。2017年南京又多次调整出让政策，取消摇号改竞保障房面积，后改为竞配人才房。到2018年，南京土地出让收入比前一年下降近一半，执行近两年的现房销售政策取消。2019年土地竞拍进行了微调，直至今年6月“限房价、竞地价”政策出台。

可以说，这些年来各热点城市的土拍政策，像“熔断”“摇号”“双限”及人才房配建，南京都“练了一遍手”。马乐乐说，不停变化的土拍政策投射叠加到楼市上，产生了阶段性影响。像葛洲坝集团河西南那块地商品房限价定在每平方米6.4万元，比同类地段楼盘限价高出一两万元。2016年采取“现房销售”条件出让的几十块宅地，资金压力大大增加，开发后效益都不怎么好。

“目前的土拍政策可以说是因应式、阶段性的，而成熟的楼市需要稳定的拍地规则，需要一颗‘定盘的星’。”马乐乐认为，土拍政策不同，即使在同一区位也会带来不同的地价水平、开发周期甚至产品配套，影响到楼市的公平竞争和营商环境。房地产市场调控不能光从土拍环节、供给端发力，还要从需求端、房产交易中调节。可当前无论是金融支持、税收缴纳还是法律手段，对房产交易而言杠杆系数还较大，这在很大程度上放大了开发商在拿地环节的盈利预期。

维护房地产平稳健康发展，需要行政和市场两手抓、供给和需求两端发力，在把好土地供应闸门的同时进行逆向调节。吴翔华介绍，深圳、南京的“离婚买房”限制措施出台后，房市高端项目客户流失了一半；北京市实行20%的二手房交易差额个税政策后，许多高位接盘者3年内亏了上百万元。“精准打击才能遏制炒房，城市在需求端多发力甚至牺牲部分交易税收，在供给端就不必如此频繁更改土拍政策了。”（顾巍钟）