南京拍地政策频繁调整 业界疑虑:如何校准土拍“定盘星”

2020年08月24日07:23  来源:新华日报
 
原标题:土地出让,如何校准“定盘的星”

调整竞价成交方式,严格开发资质要求,提高竞买资金比例……8月18日南京再度调整建设用地使用权出让规则:住宅(商住)用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的,不再竞争人才房面积,改为摇号确定竞得人。

“我已经记不清这是南京近年来第几次调整土拍政策了。”南京地产媒体人马乐乐说。随着土拍市场冷热变化,竞拍规则频繁更改,这引起业界人士疑虑:维护房地产平稳健康发展,土拍市场上那颗“定盘的星”究竟在哪里?

土拍新政策:“竞拍+摇号”确定竞得人

“此次土拍规则调整,是不久前楼市新政‘宁九条’的细化和落实,目的是稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产市场适度活跃。”南京市规划和自然资源局土地市场管理中心主任胡立兵说,出台新的土拍规则,既是对当下房地产市场的回应,也是对人才房配建政策的调整。

疫情防控进入常态化阶段,南京房地产市场有所复苏,再现摇号抢购、房价上涨、“小地王”频出的现象。乐居网南京数据显示,今年上半年新房成交3.5万套,认购4.1万套,分别同比上涨3.5%和8.4%。据中原地产数据,上半年南京土地出让收入760亿元,同比增长31%;到今年8月,南京总计出让109幅地块,收获土地出让金1200多亿元。

胡立兵说,今年出让地块中除了住宅用地,还有很多商办、养老用地,分散在绕城公路以外若干次中心区域,支撑了对这些片区和板块的建设配套。房地产交易的上升也推动了房价上涨,今年4-6月南京商品房价格环比分别上涨1.8%、1.2%和1.0%,同比则分别上涨4.5%、5.0%和6.1%。

调整土拍规则,就是要降低宅地成本,从而拉低房价涨幅。马乐乐介绍,此前土地出让达到限价后竞配人才房,表面上设立了“最高限价”,实际上既增加了项目建设成本,又减少了可售商品房面积,造成亩均地价上升,跟放开竞价并无本质区别。这项政策执行两年来累计已配建50多万平方米人才房,而且实行“共有产权”的人才房分散于普通商品房小区,无论是对房屋出售还是后期管理都带来不便,未来人才房还是应集中配建、统一管理。

开发商想拿地,有实力还要碰运气

胡立兵介绍,南京实施土拍新规,在今年接下来的几个月土拍中要损失100多亿元出让金,但为了维护房地产市场平稳健康发展,国土部门认为这个损失是值得的。

开发商对此怎么看?“今后在南京拿地开发,不仅要有实力,还要碰运气。”南京金隅房地产副总贺天啸说,土拍达到最高限价后摇号,加上商品房限价,综合起来就是“双限”强制压预期,今后开发商即使相中了一块地、资金筹措到位,也未必能拿到,只有尽可能多地参与各类土拍会,才能增加拿地的概率。

“通过摇号确立买主,本质上是一种‘抓阄’。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为,南京出台土拍新规是当下为抑制市场过热的选择。为防止市场过度竞争,南京同时规定(商住)用地竞买保证金比例20%调整为20%-80%、热点区域不低于50%,竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金;规定同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得(含联合竞买)两块及以上的住宅(商住)地块,以防止开发商注册新公司竞地。

市场人士分析,对土地部门来说,竞地规则调整后“好地”“孬地”都好卖了;可对开发商而言,即使实力很强、准备充分,也未必能拿到满意的地,这对品牌企业来说有失公平,也无助于市场扶优汰劣。一些开发商称,这几年南京土拍规则调个不停,让他们疲于应对。

供需两端发力,促进楼市健康发展

梳理南京近年来的土拍规则,可以说变化调整较多。

“2016年是南京土拍市场的分水岭。”马乐乐回顾,2015年共产生20个“地王”,2016年5月13日,葛洲坝集团以45213元/平方米楼面价拿下河西南宅地,这比当时同地段房价还贵。当年5月底,南京紧急出台双限政策,实行“熔断机制”。8月土拍政策再做调整:当网上限价达到最高限价90%,需现房销售。2017年南京又多次调整出让政策,取消摇号改竞保障房面积,后改为竞配人才房。到2018年,南京土地出让收入比前一年下降近一半,执行近两年的现房销售政策取消。2019年土地竞拍进行了微调,直至今年6月“限房价、竞地价”政策出台。

可以说,这些年来各热点城市的土拍政策,像“熔断”“摇号”“双限”及人才房配建,南京都“练了一遍手”。马乐乐说,不停变化的土拍政策投射叠加到楼市上,产生了阶段性影响。像葛洲坝集团河西南那块地商品房限价定在每平方米6.4万元,比同类地段楼盘限价高出一两万元。2016年采取“现房销售”条件出让的几十块宅地,资金压力大大增加,开发后效益都不怎么好。

“目前的土拍政策可以说是因应式、阶段性的,而成熟的楼市需要稳定的拍地规则,需要一颗‘定盘的星’。”马乐乐认为,土拍政策不同,即使在同一区位也会带来不同的地价水平、开发周期甚至产品配套,影响到楼市的公平竞争和营商环境。房地产市场调控不能光从土拍环节、供给端发力,还要从需求端、房产交易中调节。可当前无论是金融支持、税收缴纳还是法律手段,对房产交易而言杠杆系数还较大,这在很大程度上放大了开发商在拿地环节的盈利预期。

维护房地产平稳健康发展,需要行政和市场两手抓、供给和需求两端发力,在把好土地供应闸门的同时进行逆向调节。吴翔华介绍,深圳、南京的“离婚买房”限制措施出台后,房市高端项目客户流失了一半;北京市实行20%的二手房交易差额个税政策后,许多高位接盘者3年内亏了上百万元。“精准打击才能遏制炒房,城市在需求端多发力甚至牺牲部分交易税收,在供给端就不必如此频繁更改土拍政策了。”(顾巍钟)

(责编:萧潇、唐璐璐)

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