江蘇上半年房地產觀察：持續回暖 穩字當先

7月16日，國家統計局發布6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局解讀，6月面對復工復產復業復市繼續推進，住房需求持續釋放，70個大中城市房地產市場運行總體平穩，價格微漲。江蘇的南京、無錫、揚州、徐州，在這70個大中城市之列。

房價：一個“穩”字管半年

對於今年1月至5月，70個大中城市商品住宅銷售價格指數，國家統計局解讀的關鍵詞依次為“總體穩定”“穩中有落”“總體穩定”“穩中略漲”“環比略有上漲”。可見，一個“穩”字能夠概括這半年的商品住宅價格。

2月最為特殊，受疫情影響，揚州新建商品住宅、二手住宅無成交，價格視為沒有變動﹔南京新建商品住宅出現環比0.1個百分點的微弱回落﹔無錫二手住宅環比下降0.3個百分點。在上半年其他月份，這4個城市的新建商品住宅、二手住宅價格，環比、同比都為微漲態勢。

交匯點記者在國家統計局網站查到，江蘇全省商品住宅銷售面積，2月僅為759.13萬平方米，3月為1899.14萬平方米，4月為2904.95萬平方米，5月回升到4212.90萬平方米，為去年同期的96.8%。

在“房住不炒”的政策下，消費者購房心態少了幾分焦慮。在南京一家科技公司工作的袁林，兩年前賣掉江南主城的一套小房子，想換套江北新主城的房子。兩年來，她成了江北各樓盤的常客，前后參與7次新樓盤開盤搖號，搖中一次，因對戶型不滿意而棄號。她說，在新房仍然限價、限購的調控政策下，新房價格不會漲太快，不如再等等。

今年元旦，《2020年南京市人才購買商品住房辦法（試行）》開始實施，袁林符合這一新政中人才的條件，申請到“人才購房証明”。6月1日，袁林參加江北熱門樓盤“江畔都會上城”。這一次搖號，普通房中簽率1.43%，而人才房中簽率為6.75%。袁林搖中，且選到滿意的戶型。

成交：二手房交易回暖迅速

南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華教授認為，上半年江蘇房地產市場在城市間存在分化，有的城市相對較冷，而蘇南城市、南京、連雲港等市上半年房價上漲幅度稍大一些。

吳翔華介紹，目前南京、無錫、徐州、常州、揚州和南通啟東、蘇州張家港等7個市縣實施限售政策，南京、蘇州、無錫、淮安、揚州和鎮江句容等6個市（縣）實施限購政策，而限價幾乎在全省各地都存在。對於限購和限價城市，二手房市場的表現比新房市場更有參考價值。

7月14日，365淘房存量房中心與網尚研究機構聯合發布的“2020年上半年二手房數據”顯示，今年2月南京二手房成交量不足1000套﹔3月成交回溫明顯，共成交9153套﹔6月達到近年新高——11771套，同比上漲82.2%。

在南京河西地區一家金融機構工作的小李，2019年底入手單位附近一套99平方米的二手房。這是一個新房、二手房價格倒挂較為明顯的區域，小李簽購房合同時有幾分猶豫，畢竟比搖中新房的同事多花100多萬元。最近半年，小李經常上網刷一刷小區二手房成交價，看到房價在漲，也就安心了。

影響二手房價的因素是復雜的。365淘房存量房中心總經理單偉認為，今年南京市教育局推出的“公民同招”入學政策，帶動了有學區優勢的二手房成交量增加。南京市河西南部一個小區，由於今年學區劃定，挂牌價同比漲幅高達18%，成交量也居於高位。

根據証券時報·數據寶發布的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》，連雲港市成為全國二手房價漲幅榜第一名，6月份二手房均價10685元，相比去年底上漲14.99％。不過，去年底連雲港市二手房均價環比下跌13.44％。因此，這一漲幅還要客觀看待。

消費：剛需與改善型需求俱旺

上半年南京二手房市場上，60平方米以內房屋挂牌量同比增長38%，此類房屋多為主城老舊學區房﹔90平方米-180平方米大面積戶型，挂牌套數也明顯增加，此類房源業主一般會購置更高端的改善型住宅。

上半年無錫住宅成交數據顯示，90-144平方米的住宅佔70%。今年6月，該市新房均價達到20222元/平方米，首次突破均價2萬元/平方米。“這個成交結構說明，無錫市場是一個以剛需和改善型為主的市場。”無錫房地產業協會副會長兼秘書長沈洵分析，“一方面，土地市場的熱度傳導到新房市場﹔另一方面，住宅品質在提升，健康節能房、智能家居房、科技住宅等等適銷對路產品受到市場青睞。隨著蘇錫常一體化和無錫新一輪城市建設加速，生態環境、產業支撐和人口導入的加強，無錫的城市價值會進一步提升。”

南通市房地產業協會常務副秘書長汪均介紹，據世聯行統計，上半年南通成交 11040 套住宅，同比減少 1452 套、下降 11.6%。上半年《南通市居民優先購買市區首套普通商品住房實施辦法（試行）》出台，為無房居民特別是選擇南通的無房人才增加購房機會、減輕購房壓力。五六月份，南通樓市明顯復蘇，開盤常供不應求，通州區6月份住宅成交面積達28萬平方米，創歷史新高。預計下半年南通房地產市場還將有好的銷售局面，持續穩健發展。

調控：出讓土地時即“限房價”

吳翔華分析，房地產市場3月開始逐漸復蘇，到五六月份新房、二手房成交量上漲都較快，主要一季度市場需求疊加至二季度集中釋放。同時，為了刺激經濟復蘇，各地出台了不少較寬鬆的政策，一些地方政府在土地出讓方面也加大力度，一定程度上會影響人們的投資預期，刺激更多人入市。

中國指數研究院發布的“2020年上半年全國300城市土地市場監測數據”顯示，土地出讓金總額在500億元至1000億元的城市有11個，蘇州、南京、南通、無錫位列其中。

6月5日發布的《南京市國有建設用地使用權挂牌出讓公告（2020年寧出第07號）》，備受關注——8幅涉宅地塊都設置了毛坯房銷售限價，且在地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭人才房建筑面積。這是南京首次採取“限房價、競地價”土地出讓的方式，意味著房地產開發企業拿地之際，便“拿”到未來新房售價的“天花板”，傳遞出南京堅決穩定地價、房價的態度。7月10日，除一幅地因故終止出讓外，其他7幅地塊成功，其中出5幅“觸頂”。

4月21日，南通市通州區地塊競拍超300輪，溢價率近60%。汪均認為，今年初，南通確定了“長三角一體化新門戶城市”的城市新定位，加上通州灣全力打造江蘇新出海口、南通新機場選址、北沿江高鐵開工提前、滬蘇通鐵路正式開通運營等重大利好，包括房地產開發企業在內的國內外企業更加看好南通。南通今年在加大土地供應總量的基礎上，4月首現“限地價+限房價”的“雙限”地塊。“土地出讓實行‘雙限’，是南通穩步推進房地產市場‘一城一策’工作方案，實現‘穩地價、穩房價、穩預期’目標的重要舉措。”汪均說，“一般來說‘雙限’地在兩年后新盤交付，如果售價跟周邊二手樓盤差距不大，就會在一定程度上抑制炒房客的沖動，促進房地產市場平穩健康發展。”（劉霞 白雪 徐冠英）