江蘇上半年房地產觀察:持續回暖 穩字當先

2020年07月16日11:13  來源:交匯點新聞
 
原標題:獨家︱江蘇上半年房地產觀察:持續回暖,穩字當先

7月16日,國家統計局發布6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局解讀,6月面對復工復產復業復市繼續推進,住房需求持續釋放,70個大中城市房地產市場運行總體平穩,價格微漲。江蘇的南京、無錫、揚州、徐州,在這70個大中城市之列。

房價:一個“穩”字管半年

對於今年1月至5月,70個大中城市商品住宅銷售價格指數,國家統計局解讀的關鍵詞依次為“總體穩定”“穩中有落”“總體穩定”“穩中略漲”“環比略有上漲”。可見,一個“穩”字能夠概括這半年的商品住宅價格。

2月最為特殊,受疫情影響,揚州新建商品住宅、二手住宅無成交,價格視為沒有變動﹔南京新建商品住宅出現環比0.1個百分點的微弱回落﹔無錫二手住宅環比下降0.3個百分點。在上半年其他月份,這4個城市的新建商品住宅、二手住宅價格,環比、同比都為微漲態勢。

交匯點記者在國家統計局網站查到,江蘇全省商品住宅銷售面積,2月僅為759.13萬平方米,3月為1899.14萬平方米,4月為2904.95萬平方米,5月回升到4212.90萬平方米,為去年同期的96.8%。

在“房住不炒”的政策下,消費者購房心態少了幾分焦慮。在南京一家科技公司工作的袁林,兩年前賣掉江南主城的一套小房子,想換套江北新主城的房子。兩年來,她成了江北各樓盤的常客,前后參與7次新樓盤開盤搖號,搖中一次,因對戶型不滿意而棄號。她說,在新房仍然限價、限購的調控政策下,新房價格不會漲太快,不如再等等。

今年元旦,《2020年南京市人才購買商品住房辦法(試行)》開始實施,袁林符合這一新政中人才的條件,申請到“人才購房証明”。6月1日,袁林參加江北熱門樓盤“江畔都會上城”。這一次搖號,普通房中簽率1.43%,而人才房中簽率為6.75%。袁林搖中,且選到滿意的戶型。

成交:二手房交易回暖迅速

南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華教授認為,上半年江蘇房地產市場在城市間存在分化,有的城市相對較冷,而蘇南城市、南京、連雲港等市上半年房價上漲幅度稍大一些。

吳翔華介紹,目前南京、無錫、徐州、常州、揚州和南通啟東、蘇州張家港等7個市縣實施限售政策,南京、蘇州、無錫、淮安、揚州和鎮江句容等6個市(縣)實施限購政策,而限價幾乎在全省各地都存在。對於限購和限價城市,二手房市場的表現比新房市場更有參考價值。

7月14日,365淘房存量房中心與網尚研究機構聯合發布的“2020年上半年二手房數據”顯示,今年2月南京二手房成交量不足1000套﹔3月成交回溫明顯,共成交9153套﹔6月達到近年新高——11771套,同比上漲82.2%。

在南京河西地區一家金融機構工作的小李,2019年底入手單位附近一套99平方米的二手房。這是一個新房、二手房價格倒挂較為明顯的區域,小李簽購房合同時有幾分猶豫,畢竟比搖中新房的同事多花100多萬元。最近半年,小李經常上網刷一刷小區二手房成交價,看到房價在漲,也就安心了。

影響二手房價的因素是復雜的。365淘房存量房中心總經理單偉認為,今年南京市教育局推出的“公民同招”入學政策,帶動了有學區優勢的二手房成交量增加。南京市河西南部一個小區,由於今年學區劃定,挂牌價同比漲幅高達18%,成交量也居於高位。

根據証券時報·數據寶發布的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》,連雲港市成為全國二手房價漲幅榜第一名,6月份二手房均價10685元,相比去年底上漲14.99%。不過,去年底連雲港市二手房均價環比下跌13.44%。因此,這一漲幅還要客觀看待。

消費:剛需與改善型需求俱旺

上半年南京二手房市場上,60平方米以內房屋挂牌量同比增長38%,此類房屋多為主城老舊學區房﹔90平方米-180平方米大面積戶型,挂牌套數也明顯增加,此類房源業主一般會購置更高端的改善型住宅。

上半年無錫住宅成交數據顯示,90-144平方米的住宅佔70%。今年6月,該市新房均價達到20222元/平方米,首次突破均價2萬元/平方米。“這個成交結構說明,無錫市場是一個以剛需和改善型為主的市場。”無錫房地產業協會副會長兼秘書長沈洵分析,“一方面,土地市場的熱度傳導到新房市場﹔另一方面,住宅品質在提升,健康節能房、智能家居房、科技住宅等等適銷對路產品受到市場青睞。隨著蘇錫常一體化和無錫新一輪城市建設加速,生態環境、產業支撐和人口導入的加強,無錫的城市價值會進一步提升。”

南通市房地產業協會常務副秘書長汪均介紹,據世聯行統計,上半年南通成交 11040 套住宅,同比減少 1452 套、下降 11.6%。上半年《南通市居民優先購買市區首套普通商品住房實施辦法(試行)》出台,為無房居民特別是選擇南通的無房人才增加購房機會、減輕購房壓力。五六月份,南通樓市明顯復蘇,開盤常供不應求,通州區6月份住宅成交面積達28萬平方米,創歷史新高。預計下半年南通房地產市場還將有好的銷售局面,持續穩健發展。

調控:出讓土地時即“限房價”

吳翔華分析,房地產市場3月開始逐漸復蘇,到五六月份新房、二手房成交量上漲都較快,主要一季度市場需求疊加至二季度集中釋放。同時,為了刺激經濟復蘇,各地出台了不少較寬鬆的政策,一些地方政府在土地出讓方面也加大力度,一定程度上會影響人們的投資預期,刺激更多人入市。

中國指數研究院發布的“2020年上半年全國300城市土地市場監測數據”顯示,土地出讓金總額在500億元至1000億元的城市有11個,蘇州、南京、南通、無錫位列其中。

6月5日發布的《南京市國有建設用地使用權挂牌出讓公告(2020年寧出第07號)》,備受關注——8幅涉宅地塊都設置了毛坯房銷售限價,且在地塊競價達到最高限價時停止競價,改為競爭人才房建筑面積。這是南京首次採取“限房價、競地價”土地出讓的方式,意味著房地產開發企業拿地之際,便“拿”到未來新房售價的“天花板”,傳遞出南京堅決穩定地價、房價的態度。7月10日,除一幅地因故終止出讓外,其他7幅地塊成功,其中出5幅“觸頂”。

4月21日,南通市通州區地塊競拍超300輪,溢價率近60%。汪均認為,今年初,南通確定了“長三角一體化新門戶城市”的城市新定位,加上通州灣全力打造江蘇新出海口、南通新機場選址、北沿江高鐵開工提前、滬蘇通鐵路正式開通運營等重大利好,包括房地產開發企業在內的國內外企業更加看好南通。南通今年在加大土地供應總量的基礎上,4月首現“限地價+限房價”的“雙限”地塊。“土地出讓實行‘雙限’,是南通穩步推進房地產市場‘一城一策’工作方案,實現‘穩地價、穩房價、穩預期’目標的重要舉措。”汪均說,“一般來說‘雙限’地在兩年后新盤交付,如果售價跟周邊二手樓盤差距不大,就會在一定程度上抑制炒房客的沖動,促進房地產市場平穩健康發展。”(劉霞 白雪 徐冠英)

(責編:蕭瀟、張鑫)

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