疫情倒逼，南京“失管”老小區能否迎新生？

今年以來，為了應對疫情防控，一批處於“自管”狀態的老舊小區負擔繁重，門禁、環衛管理等難題由社區充當臨時“救火隊”解決，各方都處於高負荷狀態。不少老舊小區陸續開始由政府“托底”物業接管，還有一些成立“新自管”管委會。

連日來，記者走訪多家曾經“失管”的老舊小區，看他們如何在厘清責任、問題交接、先服務后付費等探索中陣痛磨合，努力爭取管理新轉機。

厘清責任，試點先服務后收費

疫情防控形勢對老舊小區管理是一場新挑戰。記者調查發現，在南京，不少老舊小區長期以來由居民自管，有的收費不高，每月0.1-0.2元/平方米﹔有的甚至不收費，小區內停車費所得用來支付門衛、綠化工人的工資。粗放式的管理，導致很多問題得不到解決，居民隻好找社區，或打12345投訴，最終責任還是落到社區。

而1萬多人的社區，往往隻配備10多名社工，無論是疫情前后，本就繁忙的社區工作，還會因處理車位糾紛、清理小廣告、打掃衛生死角等變得更加忙碌。

為此，南京市棲霞區、建鄴區、江寧區等陸續出台老小區物業“托底”政策，國資主導、黨建引領、公益優先，承擔被市場棄管小區的托底責任。棲霞區9個街道均成立物業公司，托管全區153個老舊小區和59個保障房小區，覆蓋全區住宅小區總數的70％。建鄴區要求入駐物業公司先和小區簽訂合約，試點服務，再看情況收費。南京市物業辦相關負責人表示，一些老舊小區的管理暫時仍需政府“托底”。

記者走訪時發現，很多“失管”老舊小區曾經多次引進過物業，但都因種種原因最終選擇退出。位於南湖片區的健園社區物業費收繳率目前隻有30%-40%。沿河社區今年5月移交物業公司，此前一半小區由居民自管，一半由物業公司管，移交前自管物業費繳費率隻有20%。

“老小區老年人居多，對服務付費的認可度普遍不強。”健園社區主任李素容介紹，上世紀90年代，南湖片區商品房逐漸建成，近30年來他們也有引進物業公司。收費低的小物業，缺經驗、缺經費，服務效果差強人意。而“散裝老小區”管理難度大，大公司報價高，居民又不願意。

李素容坦言，物業入駐，新舊模式更迭，仍有兩大觀念需要轉變：一是厘清責任，雖然都是為居民服務，但哪些是物業服務范疇，哪些是社區自治責任，得分分清﹔二是要讓居民接受“購買服務”的理念，良性循環才能讓物業真正扎根。為此，政府“托底”物業進駐后，實行先服務后繳費的模式，疫情期間，大家已經看到了一些管理成效，后續收費情況有待觀察。

妥善交接，遺留問題待磨合

無物業老舊小區在移交物業公司后，還有“存量”問題需要多方共解，比如南湖片區的沿河社區自行車、電動車車棚住人問題，存在消防安全隱患。社區負責人表示，車棚將逐步由物業提供的智能化設施接管，不再需要人力看管。但住在車棚裡的大多是困難居民，比如陳華阿姨，一個月退休金隻有1000多元，家裡還有殘疾人，看車棚的微薄收入能貼補家用。

社區在物業進駐前后一直在“吹風”，宣傳車棚住人的危險性，對離開無去向、生活困難的居民，提前幫他們找好出路。雖然困難重重，但沿河社區已成功勸說2戶人家搬走，還有5戶需要清理。

類似問題還有不少。小區自管時期的門衛由社區聘請居民擔任。“有的老居民干了十幾年，確實有情緒。”文體社區主任高李秀表示，他們期盼早點解決遺留問題，早點移交，特別是疫情常態化防控要求很高，移交對社區和居民是一種減負，管理也將更為規范。

有些問題可移交，也有一些暫時難解。健園社區居民馬和祥說，大家都對物業入駐抱有期待，但老小區樓齡老化維修排險報修多、無地下車庫、管道堵塞水電故障多等硬件環境改觀難。當居民感覺變化不大時，就不肯繳費，想借此約束物業。如果物業以“你不交費，我就不管”的心態應對，就容易重回老路，“這些問題還需要磨合”。

答好“選擇題”，適合的才是最好的

看似怪圈的老小區物管難題，除了政府“托底”，還有什麼突破口？記者在南京新街口採訪時得知，龍王廟社區在引進物業碰壁后，開始嘗試“新自管”模式。

龍王廟社區雖然隻有0.4平方公裡，卻居住了4700戶18000多居民，分布在40多個院落，地狹人稠，是南京主城核心區內一個典型的老舊社區。社區內的外貿公寓有一個相對完整的院子，共計5棟樓，小區開發商自帶物業，卻因管理成本過高而撤出。

在社區幫助下，居民決定“自管”，選出“紅色管家”管委會，每月向管委會繳納0.5元/平方米的物業費。“紅色管家”一般由小區內剛退休和一部分在職的居民組成，黨員骨干佔比大，由社區基層黨建聯盟指導工作。這些年來，大事小情都由“紅色管家”負責。“隨著認可度的提升，外貿公寓小區的物業費收繳率達99%。”龍王廟社區黨委書記徐水蘭自豪地說。

外貿公寓小區試水后，“紅色管家”在秦淮區陸續鋪開。根據小區規模，“紅色管家”團隊一般5-9人組成，收費標准也不一。如今，社區內普遍更換了大門，採用智能門禁，費用也由“紅色管家”和居民商討分攤。疫情期間，“紅色管家”經受住了考驗，牢牢守住了家園。

“老舊小區物業管理不能一刀切，要因地制宜。”建鄴區現代社區研究院公益項目督導趙東曙表示，物業“選擇題”，沒有標准答案，適合自己的才是最好的。“比如南苑街道正醞釀社區和物業公司的交叉任職，責任互擔不扯皮，居民志願者、居民領袖、樓棟長、社區網格員等與小區管委會交織互動，建立自管網絡，共同消滅治理死角。”趙東曙說。