南京城市更新告別大拆建:留下城市“煙火氣”

2020年11月02日07:44  來源:新華日報
 
原標題:南京“更新” 告別“大拆建”

被新街口高樓環抱的石榴新村。

小西湖片區居民院落。

經濟從高速增長走向高質量中高速增長,這是經濟新常態﹔城市建設從“大拆大建”走向“原地翻建”,這叫城市更新。

2008年以來,南京先后啟動三輪大規模棚戶區改造,18.2萬戶居民遷入新居,共享城市發展紅利。

在精明增長、內涵式發展的新階段,突飛猛進式改造已難施展。從過去的一拆了之,到如今的原地翻建、抽戶搬遷、有機更新,參差多態的“吐故納新”,正成為城市更新的常態選擇。和居民慢慢商議著辦,留下城市“煙火氣”“人情味”的同時,催生了更多的可能。《南京觀察》記者探訪南京老城改造的項目現場,走進居民生活場景,傾聽他們關於城市改造的心聲。

剩下都是“硬骨頭”,商量著辦

10月29日中午1點多,石榴新村的空氣裡還飄著飯菜余香。小王府巷5號住戶陶長英正收拾好碗筷,爬上9級陡梯准備午休。“廚房”就在“樓道”下。今年已83歲的她,已在樓上不到20平方米的隔間蝸居了30多年。角落碼了一排雪碧瓶,“這是儲水的,全靠自己拎。”

石榴新村內多為上世紀50年代的居民自建房,私搭亂建嚴重,是毗鄰新街口商圈的最后一處危房片區。“這裡總佔地面積1.6萬平方米,有388戶居民,居住條件臟亂差,大家都有動遷改善的願望。我們要反復跟居民解釋的是,和范家塘不一樣,這是原地更新,不是拆遷。”越城集團是具體操盤秦淮老城改造的國資平台,該集團副總經理陶瑩告訴記者,這裡計劃採用有機更新的辦法,原地、原高度、原面積翻建,讓大部分住戶留在原址圓“安居夢”。

改革開放四十多年,南京城市建設經歷二三十年“大拆大建”,城市框架拉開,布局初定,尤其主城已告別大規模建設。2008年起,南京先后啟動三輪大規模棚戶區改造,如今剩下的都是“硬骨頭”。南京市房產局安居工程處處長顏江說,本著量力而行、盡力而為的原則, 今年南京市下決心採用城市更新的辦法,在石榴新村進行試點。以往老城改造,老百姓拿錢拿房走人,地塊留給政府運作。石榴新村告別拆遷走人,而是政府和居民一起商量著進行原地翻建。

9月20日,石榴新村城市更新(安全消險)項目開展第二輪意見征詢,陶長英便是最早一批簽字同意的住戶之一。“這是利民的好事,我支持。留在這裡能離子女近一點。我相信,政府不會欺負我!”

“6月8日,我們進行第一輪意願征詢,要不要改造,居民很積極,三天同意率就超過了90%。”陶瑩告訴記者,9月20日原地翻建改造設計方案出台,按規定要開展第二輪意見征詢。一個月下來,簽字同意的鄰居有260多戶,佔約70%。按照規定,必須達到80%才能進入項目正式簽約階段。

“我們先等等,如果達到了79%,我們就是最后同意的那1%。”部分居民態度“曖昧”,他們願意翻建,但想再拖拖,看看政府會不會出台更優惠的政策。

10月29日下午2點半,秦淮區委書記林濤一行來到現場召開座談會,和居民面對面溝通訴求。簽字同意的居民提建議、談需求,不同意的居民說問題、尋解法。“為什麼我家第三層的面積不算在內?”“為什麼他家第二層的面積合規,我家的就不算?”…… “我家6口人,改造后給的面積不夠住……”在聽到居民陳永康的問題后,林濤把所有利民政策“搬”出來,一項項作分析,給陳永康出起了主意。疑慮一一消解,陳永康隨即簽字同意。林濤在會上強調,要盡全力解決好居民的疑慮和合理需求,順利推動項目進程,堅決把好事做好。

傍晚5點多,座談會結束時分,天空染上一片紅霞,石榴新村的傍晚一如尋常。有居民拿出4米高的竹竿,取下晾晒在杆線上的衣物,那上面的電線交織如麻﹔騎車穿梭的居民擠在了一米多寬的巷子裡……小王府巷口,“實施城市更新,消除大拆大建”的標語,橫拉在項目工作組辦公室旁,天色漸暗,工作的夜燈也隨之亮起。

“居民簽字率已超過80%!” 11月1日下午,陶瑩告訴記者最新進展。“小勝”之后還有大考。下一步,將開始與居民對具體翻建協議進行簽約,按規定,必須達到97%的簽約率才能實施改造。“我們希望能在這裡做城市更新,讓居民住上獨立成套住房。”為此他們准備了使用面積從20平方米到67.5平方米的20多個套型設計,每戶住戶都是定制方案。

萬一達不到97%怎麼辦?他們也准備了“備用方案”——按照危房消險的要求,指定方案進行加固維修,目前方案也已貼在了石榴新村的公告欄上。

做最緊要的事,危房清零

相比於石榴新村居民熱烈期盼而微妙計算的心態,鼓樓區虎踞北路4號05幢翻建牽頭人張玉延如今則是長舒了一口氣。

“六年不懈努力,今天終於如願以償,為這一天等得太久太久。”今年9月3日,虎踞北路4號05幢樓居民張玉延發了一條朋友圈。當天,他拿到南京市首例C級危房居民自籌資金翻建項目的規劃許可証,忍不住流了淚。過去6年,張玉延很少睡好覺,去政務大廳停車繳費的單子一抓一大把。10月29日,他帶著記者來到自家門口,樓棟拆除原地圍擋,“整個翻修工程將於年底前正式開工。”

2019年,南京市出台《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》,提出用3年時間完成全市在冊危房治理任務。南京市委十四屆九次全會做出庄嚴承諾,“決不能讓人民群眾在危房裡奔小康”,危房治理作為2020年城建的第一任務,今年南京市將完成在冊406幢危房的消險治理工程。

早在2014年,該幢樓被鑒定為C級危房,即“局部危房”。當年,區住建部門向產權單位和產權人下發了整改通知書。經過商議,居民選擇重建。分歧從重建的第一步——選擇房屋結構階段就變得激烈。包括張玉延在內,大部分居民傾向於較為穩固的框架結構,但有少部分人以造價高為由反對,選擇相對便宜的磚混結構。好不容易統一思想,到了設計圖紙的時候,矛盾再次顯現。24戶居民的房屋面積從15平方米到88平方米不等,但大家都想借著這次重建,住上更大的房子,各方再次僵持不下。張玉延一氣之下把相關政策規定打印下來,在居民議事會上念給每個人聽,第一條就是“原址、原面積、原高度”。“我們排險翻建是為了實現共贏,不是要借機重新分配為自己爭利。”

他坦言,取得居民共識是整個項目最難啃的“骨頭”。考慮是居民自主自籌行為,為了避免以后出現糾紛,他堅持要取得所有人的簽字。去年9月,《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》發布。《消險方案》明確,C級危房改造方案經90%以上住戶同意,就可以啟動翻建程序。同時,費用按照市、區財政和產權人2:2:6的比例分擔,這對以后的危房改造來說是一個積極信號。

在拿到規劃許可証的3天后,張玉延又在朋友圈晒出了繳費通知書和完費憑証,上面顯示翻修項目拿到了6項減免。“百姓滿滿的獲得感”,他的配文裡這樣寫道。

秦淮區八寶前街72號院小區11幢居民樓翻建項目進展更快。居民已經准備拿鑰匙裝修了。這裡的改造模式略有微調——抽戶改造。秦淮區房產局相關負責人介紹,這一建於1954年的3層小樓,入住了44戶居民,最小的住戶隻有16平方米,最大的也不過50平方米。重新翻建中,設計者想提高房屋宜居性,最終做通了3戶居民的工作,他們遷出,這3戶的建筑面積分攤給其他住戶。目前每戶增加了2—3平方米面積,原來的筒子樓優化成套房,廁所、廚房一應俱全。

按照《消險方案》,這一幢D級危房(整幢危房)翻建費用按照市、區財政和產權人3:3:4比例分攤。如今這樁翻建一新的住宅成了小區裡的“熱議話題”。當聽說有鄰居對掏錢翻建略有微詞時,小區門口的老人們大聲議論著:“他們還不願意掏?我們羨慕還來不及呢!我們的房子也老了,后面也要維修,政府支持一點,我們自己掏一點,這個模式很好。”

“我就出生在這兒,哪裡也不想去。”金長康已在玄武區衛巷10號住了62年,如今已在外過渡4個月。這片解放前就已經存在的二層小樓,被評定為D級危房,將進行整體翻建。他經常回來看看項目進度,從項目規劃中學到一個新詞“三獨”——獨門、獨衛、獨廚,他心裡高興了好幾天。9月,建設效果圖展示出來:三層小樓白牆灰瓦,巷道小路見縫插綠,東西兩側還有消防通道……他萬分感慨,“在危房裡生活,到處私拉亂接的電線,每天都心驚膽戰,就怕失火,以后可以放心了。”

這一改造項目的副指揮長楊斌告訴記者,翻建除了徹底消險,還將樓間距擴大到4.8米,抬高地坪40厘米消除積水,為地下管網留出空間,后續還計劃引入燃氣等配套建設。目前,10棟危房涉及到的47戶,已搬遷32戶。“今年底全部搬遷完,2021年9月底完工交付入住。”楊斌說。

下繡花功夫,留下城市“煙火氣”

順著曲曲折折的小路深入小西湖片區,街巷升騰的是熟悉的“煙火味”。虛掩的門內傳來切菜的“咚咚”聲,門口泡沫紙箱裡種著蔥蒜,三兩隻雞在巷子裡“閑庭信步”。“我們是選擇留下來的那二分之一。”記者遇上居民萬建新正提著一袋垃圾往外走,他是這裡土生土長的“老城南人”, “我們祖祖輩輩都是住在這裡,算起來至少也有一二百年了”。

小西湖片區裡原本住著1000多戶2000余人,人均居住面積僅12平方米,衰敗破舊的街巷機理間,留存著7條歷史街巷、區文物保護單位2處、歷史建筑7處。這裡的改造可謂處處掣肘,肩負著歷史風貌區保護和棚戶區改造的雙重使命。

雖然與繁華的老門東街區近在咫尺,但小西湖的改造卻另辟蹊徑。“現在看門東也有缺憾,缺失生活氣息、煙火氣。”南京歷史城區保護建設集團董事長范寧說,2015年謀劃“小西湖”片區改造時,不再“自上而下”——將要保護的留下來、把沒價值的拆掉、搬走原有居民。而是採用逆向思維、自下而上的更新思路。政府與高校設計專家和志願者團隊合作,走進百姓家門一起商量,最終確定了“自我更新、有機更新、持續更新”的保護新路徑。

“在這裡去留自願,協商解決。”現場負責人告訴記者,通過前期摸底調查,以“院落和幢”為單位,居民達成意願整體搬離。其中,院落中“落單”但不願意搬走的公房居民,也可以申請平移安置房。小西湖微更新項目將已完成搬遷的12個地塊作為一期示范性實施項目,另有6個即將完成搬遷的地塊作為二期示范項目。

在箍桶巷開店的年輕王志勇既賣毛蛋和活珠子等南京特色小吃,又賣漢服。“我家是這裡第一波拆遷戶啊。”王志勇感慨良多,“之前這裡差到根本不能看,現在臨街一面被整體改造,風格清新的甜品店也開起來了。”不過看著“小西湖”片區不緊不慢地改造,他還是有點著急和擔心:“搬遷和補償方案涉及多方,十分復雜,再過五年十年,這裡能不能徹底改造好都要打一個問號。”

“繡花式的微更新改造,與其說是一種折中,更是一種智慧的傳遞,它需要改造者在很長的時間裡,用耐心、韌性、智力不斷尋找與不同利益主體共贏的平衡點。”范寧認為,小西湖的實踐恰恰需要小火慢燉,用時間來檢驗。

今年5月,南京市規劃和自然資源局、市房產局、市建委印發《開展居住類地段城市更新的指導意見》,明確鼓勵綜合運用政府征收、與原權利人協商收購、原權利人自行改造等多種城市更新模式。不再強調“拆改留”的快速推進,而是強調對更新地段進行精細化的甄別,結合建筑“留、改、拆”方式的不同,逐輪征求居民意見。第一輪征詢相關權利人意見,須征得不低於90%權利人同意后方可上報計劃。形成綜合最優方案后,並進行第二輪征詢相關權利人意見,須征得不低於80%權利人同意后方可上報方案……

城市更新的最新動態,牽動著江北新區龍虎巷住戶的心。佔地面積0.8平方公裡,常住約8000余人的江北新區頂山街道龍湖巷社區,有百年街巷,位於擁有百余年歷史的鋪鎮車輛廠西側。百年前,隨著津浦鐵路這一龐大工程開工,大量北方修路工人南下,形成街區。

72歲的董阿姨就出生在龍虎巷,自家住的四合院是文物保護單位,問起房子有多少年頭,她算不出,隻記得“自己出生時就有”。不足四十平方米的房子裡,承載了董阿姨的大半生,而她的兒子果斷走出這裡,“房子老舊設施差,年輕人怎麼住得慣哦。”

最近一個好消息傳來。11月,頂山街道將啟動片區提升工程,從道路整治起步,還將進行房屋外立面出新、店招店牌統一更新。更為深入和精細的提升工程已在規劃中,在尊重居民意願和保護文物的前提下,新區計劃將社區劃分為住宅保留區、特色風貌整治區、歷史文化整治區。200米的龍虎巷,擁有著12處文物保護單位,正是規劃中的歷史文化整治區,也是提升工程的重中之重。

鄭開榮居住的龍虎巷54號,是一套標准的天津式風格四合院。在他的記憶中,這裡曾是相當漂亮的院子,前面有門樓,有屏風,還有回廊,每逢過年過節或遇大事,屏風打開,十分氣派。龍虎巷人記憶中的繁華,在眼前陳舊的百年老巷之中,還留有許多痕跡。山牆上仿造英式壁爐砌筑的裝飾物,青磚黑瓦間藏著百年歷史積澱而來的底蘊和氣質。大家都期待,經過精心整治,這條寓意“藏龍臥虎”的老巷定能拾回昔日驕傲。

告別單一模式,城市更新“參差多態”

昔日大干快上的棚戶區、危舊房改造,讓城市快速擴張、環境得到大幅改善。南京市房產局相關負責人介紹,南京市自2008年、2012年啟動了兩輪棚戶區改造工作,實現了近1500萬平方米的棚戶區改造,9.7萬戶群眾直接受益。“十三五”期間,南京不斷自加壓力推進棚改工作,截至目前,全市共計完成棚戶區改造項目431個,改造房屋面積約1940萬平方米,直接受益群眾約8.5萬戶。“十幾年前的江東地區,就是一片臟亂差的‘城中村’。”建鄴區江東商貿區相關負責人回憶,這裡曾是南京大拆大建體量最大的區域之一。自2009年至2018年,園區進行了多次大規模的地塊征收改造工作,拆遷總面積達110萬平方米。

“連續五年棚改,溧水城區舊房子幾乎看不到了。”溧水區房產局副局長曹春水說。溧水的大規模棚改工作起步於2015年,今年,全區計劃完成棚改1.2萬套,年底將實現城區棚戶區清零。“棚改安置房回購是溧水棚改的一大創新。我們在分房前收購居民手中多余的安置房,價格一般高於安置價格,略低於市場價。收購回來的房子可以盡快安置下一批居民,這樣縮短了居民在外租房過渡的時間,也有利於資源的合理調配。”曹春水說。而在六合,讓原住民覺得“有面子”的一件事就是,西門油廠地塊等十大保障房片區全部選址滁河邊上的“黃金地段”,不僅環境好,配套也上檔次。

“出了中山門,就是鄉下人。要看老破舊,就來孝陵衛。”在雙拜巷住了幾十年的張振民,逢人就要開這個玩笑。不過最近,老張不開玩笑了。今年,玄武區啟動雙拜巷棚戶區改造,目前交房及搬遷率已超97%,是今年全市國有土地征收速度最快的項目之一。

佔地6.1萬平方米的雙拜巷,是南京主城最大的一片棚戶區,常駐人口超過3000。“大部分年輕的本地人都在成熟小區買了房子,住在這裡的主要是本地戶籍的老年人和外來務工人員。”孝陵衛街道宴公廟社區書記王曉傳說。“我最大的心願,就是這輩子能住上現代化的小區房子。”年近七旬的張恩龍時常念叨的心願很快就能實現了。玄武區舉全區之力,落實資金、房源和安全“三保障”,平衡在征及儲備項目資金,優選顧家營、盛和家園等“就近安置”保障房源。

相比於在老城中心“螺螄殼裡做道場”,雙拜巷“騰挪”空間更大,可以實施征地拆遷。相關人士分析,隨著大規模棚戶區和危舊房改造進入尾聲,大拆大建的模式已不適用。征收動遷還是就地翻建,一個項目一個方案,和產權人商量著辦,接下來是更多元的常態化城市更新過程。

在這個過程中,產權人也有個重新認識、心態調試的過程。

因地制宜、精耕細作的城市更新正將成為一種大城市中心城區改造的主流模式。目前,廣州、深圳都設立了專門的城市更新局,上海市於今年7月專門成了城市更新中心,擔負著創新舊改機制、推進舊改工作的歷史使命。三地運作實施各有不同,廣州強調政府對土地的收儲,深圳有更為開放的多主體更新項目申報機制,上海則主要依托政府試點開展城市更新工作。

在省政府對2017-2019年度棚戶區改造工作督查考核中,南京連續三年獲得了省棚改真抓實干獎勵。“南京的城市改造,將更加注重保存城市街巷肌理,加強歷史遺留建筑保護力度,通過‘拆、改、整、留’等多種模式,積極引導進行保護性改造。”南京市房產局相關負責人表示,希望通過石榴新村等復雜的典型項目進行專案試點,為新時期的城市更新樹起標杆。

本報記者 仇惠棟 董翔 盛文虎

許雯斐 鹿 琳 朱 泉

實習生 胡明峰 劉 宇

本版攝影:邵 丹

(責編:蕭瀟、唐璐璐)

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