南通市區二手房交易出新規 交易資金實施全面監管

在存量房（又稱二手房）買賣中

錢給了，房產沒過戶，擔心！

房產過戶了，可錢還沒收齊，也擔心！

有沒有辦法可以讓買賣雙方都放心交易？

近日，南通市住房和城鄉建設局出台了《南通市市區存量房交易資金監管實施辦法》，辦法將進一步加強存量房市場管理，規范存量房交易行為，保障交易資金安全，保護交易雙方的合法權益，辦法自2020年12月1日起施行。

存量房交易資金監管如何實施？

資金安全能否得以保障？

與傳統交易有何不同？

對買賣雙方普遍關心的問題，記者請市住建局相關處室負責人作了進一步解讀。

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交易更安全放心

存量房交易資金監管是指二手房買方將交易資金存入存量房交易資金監管專用賬戶，其中購房貸款由銀行轉入該專用賬戶，等到房屋轉移登記手續順利完成后，最終將監管資金劃入二手房賣方的銀行結算賬戶。“這個官方的專用賬戶相當於提供了類似‘支付寶’功能，更安全也更具公信力。”市住建局房地產市場監管處處長胥小華介紹說。

對於購房人需要貸款的二手房交易，存量房資金監管對於保護交易雙方資金安全的作用尤其突出。

以往二手房買賣，購買方支付首付款后，存在出售方不能配合過戶或房產中途會被法院查封、另行售賣等可能，購房方存在較大風險﹔由於必須先將房產過戶后購房人方能辦理抵押貸款，而此時出售方隻收到少量房款，同樣存在購房人無法獲批貸款、將房產辦理民間借貸抵押和另行出售得款后逃跑等風險。此前，我市已出現過此類案例。這次市住建局推出的存量房資金監管辦法升級版，就很好的解決了交易雙方的顧慮和風險，使二手房交易更加安全和規范。

記者了解到，與傳統的房產交易模式相比，新的存量房交易資金監管辦法有三大特點：

01

利用貸款購房的，交易資金由自願監管轉為強制監管，但全額支付房價款的，交易雙方可以至房產交易中心共同申請免監管，直系親屬之間的房產交易也免監管﹔

02

經過多部門的通力合作，實現了帶抵押房產的合同備案，以及原抵押權注銷、轉移登記和新設立抵押權的同時辦理，解決了賣方須先還清原抵押貸款，才能辦理合同備案和不動產轉移登記的不便。據了解，該模式為國內首創﹔

03

委托監管銀行簽訂存量房買賣合同和資金監管協議，方便群眾辦事。

“這一舉措為老百姓辦理二手房交易提供了諸多利好之處，交易安全得到保障，交易環節更加流暢便捷。”

胥小華告訴記者，通過接受存量房交易資金監管，可以確保賣方能及時足額拿到房款，確保房屋能順利過戶到買方名下，有效地保障存量房交易雙方的合法權益。此外，產權帶抵押轉讓過程中也可以進行資金監管，既可以減輕賣方還貸的資金壓力，也可以避免買方提前墊資還款造成的風險。通過接受存量房交易資金監管，按照既定的公平、公正、公開的模式進行房產交易，讓買賣雙方不再糾結於先過戶還是先給房款，促進市場成交。

市民選擇存量房交易資金監管后，銀行可憑存量房買賣合同直接審批貸款，抵押登記和交易過戶同時進行，從而大大縮短交易的時間，提高了交易的效率。

縮短交易時間

讓市民少跑路

與辦理《存量房買賣合同》備案時相同，需交易雙方所有權利人和義務人同時到場辦理。

買賣雙方在監管銀行辦理交易資金監管手續時，除了審批購房貸款所需的必要材料外，還需提供以下材料：已預審通過的《存量房買賣合同》（原件）﹔《存量房交易資金監管協議》（直接在監管銀行簽署）﹔房屋所有權証（原件、復印件）﹔交易雙方身份、婚姻証明（原件、復印件）﹔交易雙方在監管銀行開設的借記卡、存（單）折等。

除此之外，交易雙方在簽訂《存量房買賣合同》時，需准確填寫相應信息，尤其是房改房的建筑面積，必須填寫實際測繪面積。否則將直接影響后期購房貸款發放的准確性。

同時，交易雙方在選擇監管銀行時要遵循一定的規則：賣方有抵押貸款未還清的，隻能選擇原抵押貸款銀行作為監管銀行﹔賣方無抵押貸款未還清的，可以自行選擇監管銀行。

交易資金監管業務無需預約，相關手續在監管銀行可直接辦理，資金監管過程也不收取任何費用。

“實行南通市市區存量房交易資金監管后，市民在買賣不動產的過程中，隻要提交一份材料，跑一次，就可以把轉移登記和抵押登記一並辦理，這樣不僅方便了群眾，也提高了我市的營商環境評價水平。”市不動產登記中心副主任趙攸忠介紹說。

交易流程高效

行業規范可期

在正式實行存量房交易資金監管辦法之后，買賣雙方隻要跑一次銀行，就可以一站式辦理合同網簽、簽訂監管協議、存首付、申請貸款，待貸款發放到監管賬戶后，再去一次不動產登記中心辦理合同備案、過戶、抵押，就完成了交易行為。銀行在抵押登記辦妥后就根據交易中心的指令直接進行劃款，減少了買賣雙方在銀行和登記中心的來回奔波。

其中，存入監管專用賬戶的交易資金隻能在監管協議中注明的專用賬戶中劃轉、不得以任何理由向其他賬戶劃轉交易資金。交易完成的，交易資金劃轉至監管協議中約定的賣方個人結算賬戶﹔交易不成的，交易資金劃轉至監管協議約定的買方個人結算賬戶。

記者從建設銀行了解到，該行已經在市區營業部、崇川支行、港閘支行、開發區支行設立專櫃辦理資金監管業務，並做好相關文件和流程的公示，引導並推廣二手房中介和買賣雙方辦理這項便民利民業務。

“對於整個行業來說，交易成本的降低和流程的高效會促進市場的交易量。從全國層面來看，房產市場發展趨勢都是增量變存量的過程，城市基礎建設越來越好加快了區域的城市化進程，未來將會有更多的人才涌入到城市中，存量房的交易量也將呈現逐步增長的趨勢。”胥小華表示，行業的合規和交易的安全是房地產經紀的發展趨勢，在中介行業的門店經營過程中，要規范自己的作業行為，保障買賣雙方的交易安全。

附辦法全文：

南通市市區存量房交易資金監管辦法

第一章 總 則

第一條 為進一步加強存量房市場管理，維護存量房市場秩序，規范存量房交易行為，保障交易資金安全，保護交易雙方的合法權益，根據住房和城鄉建設部等部門《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》、住房和城鄉建設部《關於進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》、住房和城鄉建設部辦公廳《房屋交易與產權管理導則》等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於市區行政范圍內國有土地上利用貸款購房的存量房交易資金監管，先在崇川區范圍內施行，其他區在匹配條件滿足后，逐步推廣實施。交易雙方約定全額支付房款並自願申請存量房交易資金監管的，同樣適用本辦法相應規定。

第三條 本辦法所稱的存量房交易資金包括：首付款、分期付款、貸款、轉為購房款的定金等款項。

第四條 南通市住房和城鄉建設局是市區存量房交易資金監管的主管部門，負責存量房交易資金監管工作的監督管理。中國人民銀行南通市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會南通監管分局負責監管銀行開展存量房交易資金監管工作的監督管理。

第五條 南通市房產交易中心（以下簡稱“監管機構”）負責具體監管工作，主要履行下列職責：

（一）指導南通市房地產交易服務中心有限公司在商業銀行開設“存量房交易資金監管專用賬戶”（以下簡稱“專用賬戶”）﹔

（二）與監管銀行簽訂《南通市區存量房交易資金監管專用賬戶管理協議》﹔

（三）與交易雙方、監管銀行簽訂《南通市區存量房交易資金監管協議》（以下簡稱“監管協議”）﹔

（四）對存量房交易資金的收存、撥付進行管理﹔

（五）建立、維護和管理南通市區存量房資金監管系統（以下簡稱“監管系統”）。

監管銀行主要履行下列職責：

（一）做好專用賬戶管理工作﹔

（二）做好商業貸款批貸前置工作﹔

（三）根據監管機構的指令撥付交易資金﹔

（四）及時將專用賬戶收支情況反饋給監管機構。

第六條 建立統一的監管系統，通過監管系統實現存量房交易資金信息化管理。運用網絡技術，實現與監管銀行、不動產登記等部門間的工作對接和信息互通。

第二章 交易資金監管

第七條 下列存量房交易資金不納入監管范圍：

（一）依據生效法律文書轉讓的﹔

（二）繼承、贈與、所有權交換的﹔

（三）共有人之間份額轉讓的﹔

（四）拍賣轉讓的﹔

（五）出資入股的﹔

（六）配偶及其他直系親屬間轉讓的﹔

（七）屬於國有資產挂牌交易的﹔

（八）其它不具備資金監管條件的情形。

第八條 下列情形可以免除資金監管：

（一）交易雙方約定全額支付房款並共同簽署存量房交易資金免監管聲明的﹔

（二）可以免除監管的其他情形。

第九條 交易資金監管按下列流程辦理：

（一）交易雙方憑已預審通過的《存量房買賣合同》與監管銀行、監管機構簽訂《監管協議》﹔

（二）買受方按照《監管協議》約定將首付款存入“專用賬戶”﹔

（三）監管銀行將貸款劃轉至“專用賬戶”﹔

（四）交易資金足額存入“專用賬戶”后，交易雙方申請《存量房買賣合同》備案，並會同貸款銀行申請不動產轉移和抵押合並登記。

（五）登記事項記載於不動產登記簿后，監管機構、監管銀行在兩個工作日內按照《監管協議》約定劃轉交易資金。

第十條 登記事項記載於不動產登記簿前，交易雙方協商終止交易的，交易雙方持相關材料共同至監管機構申請辦理解除資金監管手續﹔依據人民法院或仲裁委員會生效法律文書終止交易的，買受人持相關材料至監管機構申請辦理解除資金監管手續。

第三章 附 則

第十一條 其他各縣、市可結合本地區實際，參照本辦法執行。

第十二條 本著保障交易資金安全、方便群眾的原則，可依據本辦法制定實施細則。

第十三條 本辦法自2020年12月1日起施行，原辦法同時廢止。

（來源：南通日報 編輯/沈源）