2020年江蘇房地產業表現超預期 商品房銷售面積增10.4%

2020年樓市表現如何？住房和城鄉建設部部長王蒙徽這樣評價：“總體運行平穩，基本實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。”統計顯示，2020年，全國房地產開發投資額、商品房銷售面積比上年分別增長7%、2.6%﹔江蘇這兩項指標增速分別為9.7%、10.4%，明顯快於全國平均水平。江蘇和廣東，一個連續兩年摘得全國商品房銷售面積桂冠，一個連續六年穩居全國房地產開發投資額第一。

和上年相比，全國房地產開發投資額增速下降2.9個百分點，商品房銷售面積增速回升2.7個百分點﹔江蘇兩項指標增速分別比上年提高0.3個、6.8個百分點。至於房價，易居房地產研究院的研究報告顯示，全國100個城市新建商品住宅成交均價同比上漲10.8%。可以說，在堅持“房住不炒”、各地調控頻繁的行業背景下，特別是在遭受新冠肺炎疫情的嚴重沖擊下，全國樓市表現超預期，對經濟穩增長發揮了關鍵作用，但熱點大城市熱點板塊“一房難求”同時存在，樓市供需結構性矛盾突出。

經濟恢復的“關鍵先生”

在拉動經濟增長的“三駕馬車”中，固定資產投資發揮著關鍵作用。而無論從房地產投資在固定資產投資中的分量衡量，還是從商品房銷售對家裝、家電等行業消費的連鎖影響考察，樓市投資與銷售至今仍是經濟穩增長的“關鍵先生”。

春節期間，記者路過南京市孝陵衛一條巷子，朝南百十米長的街面有24家商戶，其中房地產中介就有4家，數量僅次於經營吃食的5家。在居民家門口寸土寸金的商業布局中，一輩子打不了幾次交道的房地產中介，居然已和“吃”這樣的日常剛需“地位”相當，可見去年房地產中介的日子不錯，樓市溫度不低。

“開發投資增速穩步回升，銷售逐月回暖”，這是省統計局房地產業年度分析報告對江蘇樓市的“評語”。

去年1-5月份，全省房地產開發投資增速首次由負轉正，“負轉正”時間早於固定資產投資6個月，后者在年底才浮出水面，全年微增0.3%。

2020年，民間投資佔江蘇固定資產投資比重達68.8%。同期數據顯示，江蘇民間固定資產投資同比下降0.8個百分點，但民間房地產開發投資增長12.5%，拉動民間投資增長4.1個百分點。

蘇州是江蘇固定資產投資和房地產開發投資第一大市，2020年，全市房地產開發投資佔其固定資產投資的比重為51.2%，超“半壁江山”。南京市這一比重為48.6%。在投資調結構中，房地產開發投資固然是被優化的對象，但作為支柱產業之一，其現實地位和影響仍不容忽視。

從房地產開發投資額來看，蘇南總量仍最大。2020年，蘇南地區房地產開發投資同比增長3.3%，增速低於蘇中的32%和蘇北的12.6%，佔全省比重由2019年的65.3%下降到61.5%。

投資活躍的同時，銷售也不錯。2020年，江蘇商品房銷售15427萬平方米，其中，住宅13856萬平方米，按100平方米/套計，相當於賣了近139萬套房。江蘇房地產開發投資佔全國的9.3%，商品房銷售面積佔8.8%，相當於全國每賣出11套房，起碼有一套在江蘇。自2015年起，江蘇商品房年銷售面積連續6年超億平方米，2020年創出歷史新高。

全省13個設區市中，蘇州市以2192萬平方米的絕對量排在全省銷售面積首位，緊隨其后的是南通（2000萬平方米）、徐州（1658萬平方米）。

“白銀時代”的成色不低

3年前，萬科集團董事會主席郁亮認為目前中國房地產市場還處於白銀時代，並解釋說：“當我們把白銀和黃金進行對比的時候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國的城市化過程並沒有結束，城市對於空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。”2020年超預期的樓市表現，展現的正是“白銀”不低的成色。

2020年，熱點大城市熱點板塊“一房難求”的新聞不時刺激著公眾眼球：上海一位博士4次參與搖號失敗，買不到房，情急之下給市領導致信提建議﹔南京一套700萬的河西房，一位市民經過一年9次搖號才中簽，還稱自己是“幸運兒”。

作為“准一線城市”，2020年，諸多發展利好“加身”的南京累計成交新房8.6萬套、二手房12萬套，雙雙創下近4年來的新高。上海市新房成交面積、二手住房成交套數也都創出近4年來新高。同樣創出近4年來新高，這應該不是巧合。

當然，在樓市“白銀時代”，房地產行業整體快速擴張和市場單邊快速上漲都已結束，取而代之的是結構性供需矛盾，熱點城市和非熱點城市、城市的熱點板塊與非熱點板塊冷熱不均現象普遍存在。

城市群和都市圈建設，加速了人口往經濟發達區域流動的進程，在人口增長趨勢放緩的背景下，不同城市的樓市溫度因“人”而異實屬正常。舊換新、小換大、農村遷居城市、小城市遷居大城市，居民改善居住條件得償所願的前提條件是足夠有錢，這首先取決於地方經濟發展水平。

2020年，江蘇樓市的“溫度”不低，個中緣由有兩點很重要：一是全省不同區域以及城鄉的協調發展更均衡，二是“十三五”時期江蘇快速補上了高鐵建設的短板，提升了商品房的區位價值。2020年江蘇城鎮化率達72%，較上年提高1.4個百分點，越來越多的農民變為市民，充實了樓市購買力。而居民買房無論是出於自住消費還是投資增值，“區位”“地段”都是王道，交通便利性無疑成為“區位”“地段”優勢的關鍵要素之一。

“十三五”時期，江蘇人傲嬌的發展成績之一，就是五年建成了“高鐵大省”，蘇南沿江、蘇中、蘇北地區均進入上海1-2小時都市圈。難怪2020年南通樓市格外火熱，全市商品房銷售面積增長14.6%，商品房銷售額增長16.6%，房地產開發投資增長37.5%。要知道，南通的常住人口、GDP規模均排在全省第四位，但去年商品房銷售居然“賣”過了省會南京，顯然，交通條件改善進而提升經濟區位優勢，成為南通樓市吸引力增強的重要“得分”項。

“有形之手”摁住暴漲風險

價隨量升，是市場正常現象，何況住房本身兼有投資屬性。但，商品房尤其是商品住宅又是特殊的，“居者有其屋”的基本民生需求決定了房子是用來住的，而不是用來炒的，調控房價漲幅如同調控物價漲幅，均因涉及基本民生而尤為必要。所以，不必諱言房價上漲，應警覺的是房價過快上漲，尤其是投資、投機性需求造成的房價虛漲，政府“有形之手”調控發力點也在於此。

2020年，全國商品房銷售額增長8.7%，快於銷售面積增速6.1個百分點，這多出來的6.1個百分點無疑和房價上漲緊密關聯。

2020年12月，納入國家統計局70個大中城市房價統計的江蘇4市新建商品住宅價格同比漲幅為：徐州上漲10%，揚州上漲6.6%，無錫上漲6.3%，南京上漲4.9%。單看去年數據，江蘇這4個城市房價漲幅不僅大大超過物價平均漲幅，也讓居民收入增速相形見絀。

事實上，去年江蘇熱點城市樓市調控收緊政策密集出台。如，新房房價連漲57個月的徐州市，去年10月就從宅地供應、備案價格管理、裝修行為與價格監管、房地產金融政策、限售等多方面給出指導政策。去年南通GDP增長4.7%，增速全省居首，樓市也堪稱火熱，今年南通市政府工作報告中就明確提出要堅持“房住不炒”，而該市2020年政府工作報告除提出堅持“房住不炒”外，還特別指出要“控制房價上漲趨勢”。

江蘇城鎮化率低於全球高收入經濟體81.3%的平均數，房地產行業隨著經濟發展還有一定成長空間，尤其是中心城市樓市應有不錯的前景。省統計局分析報告這樣展望：我省正處於多個國家重大戰略疊加實施機遇期，交通、教育、醫療等利好，推進城市能級不斷提升，為房地產市場進一步發展創造了有利環境﹔改善型需求的增加，為房地產開發企業提供了新一輪的發展機遇，在地段、配套、品質、規劃等方面勝出的“好房子”依舊備受客戶青睞。

顯然，樓市調控需要在維護房地產行業健康發展，與摁住房價非理性上漲沖動、滿足群眾住房條件改善性需求之間精准拿捏。而解決大城市新市民、困難群眾等住房突出問題，還需政府在有效增加保障房、保障性租賃住房和共有產權住房等方面繼續揮出“重拳”。

□ 本報記者 吉 強