人均48平方米，江蘇商品房為何仍奪"銷冠"

2020年，江蘇樓市奪得全國銷量冠軍：全年銷售商品房1.54億平方米，其中，住宅1.39億平方米，雙雙增長超一成，均創出歷史最高紀錄。

毫無疑問，江蘇人的居住條件進一步改善了。那麼，在房地產業蓬勃發展20多年后的今天，江蘇人的住房夠住了嗎？

從人均居住面積、戶套比（戶均擁有的住房套數）等“量”的指標看，江蘇人的住房應該夠住了。

查《江蘇統計年鑒》可知，2019年，江蘇8070萬常住人口中，5698萬城鎮人口人均住房建筑面積為47.5平方米，較上年增加0.6平方米﹔2372萬農村人口住得更寬敞，人均住房建筑面積達到了61.7平方米，較上年增加4.7平方米。經過去年創紀錄銷售后，城鄉居民人均居住水平繼續提升。

“日新月異”——江蘇省統計局對改革開放42年來江蘇人居住條件改善如此形容。1978年，江蘇城鎮居民人均住房建筑面積隻有區區5.7平方米，42年“彈指一揮”，增加超42平方米。保守估計，去年城鎮居民人均住房建筑面積應超過48平方米。按戶均3口人計算，家家都住上了144平方米的改善型大房子。

2003年，江蘇最初制定的全面建成小康社會指標體系中，城鎮居民住房水平達小康的標准設定為人均建筑面積30平方米，按《統計年鑒》數據，這一門檻在2007年已經跨過。2013年，江蘇對該指標體系進行“提標”修訂，為更好反映居住的質量，城鄉居民住房水平達小康條件均改按“住房成套比例”衡量，其中，城鎮居民住房成套比例要求達到90%。成套住房，指室外道路、水、電、氣等配套設施和室內居住功能基本齊全的住房。

2019年，全國城鎮居民人均住房建筑面積達39.8平方米，農村居民人均住房建筑面積達48.9平方米。各方面“率先發展”的江蘇，城、鄉居民人均住房建筑面積分別高出全國平均水平7.7、12.8平方米。

2003年，當時的國家建設部曾確定我國小康社會住房標准為：到2020年，住房從滿足生存需要，實現向舒適型的轉變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”。次年，城鎮居民小康居住的標准被細化為：人均居住面積35平方米，套均面積在100-120平方米左右。

盡管隨著經濟不斷發展，居民對居住改善的要求不斷由“量”向“質”轉變，反映居民居住水平的指標也不斷“與時俱進”，但僅從滿足“居者有其屋”對居住面積“量”的要求看，江蘇人目前人均住房建筑面積的確夠住了。

放在全球坐標觀察，差不多兩年前，針對當時全國城鎮居民人均37平方米的居住水平，房地產業大咖潘石屹曾評價說，“這和發達國家的水平一樣了。”可見，目前江蘇城鎮居民居住水平在全球范圍比較也不算低。

再看戶套比，恆大研究院2019年發布的一份研究報告稱，2018年中國城鎮居民套戶比增至1.09，從國際看，同期美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國接近1.1，表明住房供給總體平衡。江蘇城鎮居民套戶比應該比全國數據更高。

“量”體現夠住了，為什麼去年銷售還那麼火爆？不僅是江蘇賣房破紀錄，從2015年起連續6年年銷售超1億平方米，全國新建商品住宅銷售面積也增長3.2%，銷售面積排全國第二的廣東增長7.7%，創近三年新高。

可以解釋的視角有三個：一是平均數不代表大多數，每位江蘇人都可以自問是否被“平均”了﹔二是隨著城鎮化發展和都市圈建設加快，居民住房消費不斷升級，舊換新、小換大、小城市換大城市、追求更高品質住房等需求不斷釋放﹔三是出於資產保值的投資購房和出於賺差價的投機炒房，推高了住房需求。

客觀說，目前居民的居住水平還有高、低之分，有的居民一時還買不起房，有的居民的居住條件還較差，特別是大城市新市民、困難群眾的住房問題依舊突出。恆大研究院的研究結果表明，全國最低20%的城鎮家庭戶僅擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房。

正因為此，近幾年來，江蘇各級政府一直加大保障房建設投入力度，發揮公共財政對居民最基本居住需求的“兜底”作用。“十三五”時期，全省建設各類保障性住房134萬套，改造城鎮老舊小區5343個，改善蘇北農房20余萬戶。今年省政府52件民生實事中的一件，就是新開工25萬套城鎮棚戶區改造，基本建成10萬套。

2020年江蘇城鎮化率達72%，相比於全球高收入經濟體81.3%的平均數，還有提升空間，農民變市民持續帶來著新的住房需求增量。而交通、教育、醫療等條件不斷完善提升，在提升城市能級的同時，對住房需求也產生著刺激作用。新需求比比皆是，如大齡未婚女性一人買房獨居越來越多。

在“房住不炒”成高壓線后，投資與投機需求已被歸為一類，屬於不斷“打補丁”的調控政策遏制的對象，隻有目的在於實現住房從無到有的真正剛需，以及提升居住品質的改善型剛需，才是政策終極支持的對象。但值得重視的是，並非所有的住房需求都是健康的。

就說目前有的年輕人購買婚房這樣的真正剛需，其實也摻雜進了投資乃至投機成分，明明90平方米就夠住了，卻偏要買160、200平方米的“豪宅”，“夠住”之外的多余面積權當投資。居住“貪大”在造成資源浪費的同時，其實也暗藏著不小的風險。

不僅“住有所居”，而且“安居宜居”，相信江蘇人的居住條件在“十四五”時期將繼續改善，不過，一個健康的樓市也需要各方共同維護。（吉 強）