南京老舊小區改造眾口怎麼調:應問計問需於民

2020年08月03日07:42  來源:新華日報
 
原標題:老舊小區改造,應問計問需於民

今年7月,國務院辦公廳《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(以下簡稱《意見》)出台,老舊小區改造成為熱門話題。記者第一時間調研大量老舊小區並採訪相關專業人士后發現,“居民需求如何協調”“改造后誰來管”“錢從哪裡來”等難題依然是制約該項工程的“攔路虎”。不過,通過長期的多方探索,老舊小區改造的思路正在變寬,辦法也正在增多。

點菜下單,

這裡問計問需於民

2020年,南京計劃整治的老舊小區約68個,上世紀90年代竣工的許府巷片區是其中之一。來到整修現場,許府巷南側3棟沿街的居民樓被綠色的紗網和木架“裹”得嚴實,而道路另一側,1棟樓房已揭開了“面紗”,嶄新的淺咖色牆體、整齊排放的空調架,全然一副新小區的模樣。

“這次小區整治的重點是統一樓頂、牆面,另外還會做路面翻新、樓道翻新等。”上海建工四建集團許府巷片區現場負責人顧千明告訴記者,“這次整修的標准隻有260元一平方米,無法讓每一位居民都滿意。”此前,不少小區的整修標准上千元,除了最基礎的公共區域整修,還會把每家的窗戶換成雙層鋼化玻璃,並裝上防盜窗等。

記者了解到,每平方米不超過260元的標准,來自於《南京市棚戶區改造和老舊小區整治行動計劃》的規定,把有限的財力用在“刀刃”上。

整修標准“統一”,老百姓的需求卻很“個性”。“六樓如果同意改造電動車停車棚,我就願加裝電梯。”“一樓同意裝電梯,我就支持改車棚。”在摸底一個小區的居民需求時,調查員謝宇飛犯了愁,好事也是難事,成為他的最深體會。

好在,轉機來了。“玄武區在南京率先建立‘點菜下單’模式,將小區整治內容分成5大項62小項,涵蓋房屋整治、環境整治、配套設施建設等,讓居民在有限的資金范圍內,根據小區實情先解決剛需。”玄武區住房保障和房產局負責人告訴記者,目前正在進行改造的板倉街78號小區,改造前積極發動群眾,問計問需於民,在聽取群眾迫切需要解決問題的基礎上完善方案。

玄武區的大紗帽巷38號2019年完成改造,成賢街社區黨群服務中心黨委書記萬六梅介紹,此次改造主要做一些基礎工作,許多老舊小區“先天不足”,在改造時應該更加注重合理、實用,“例如垃圾分類需要裝垃圾房,但老小區空間小,垃圾房甚至會影響走路,於是在小區內放置了顏色各異的垃圾分類桶。”

“此次《意見》將老舊小區改造分為基礎類、完善類和提升類,重視因地制宜、分類指導的原則。”著名經濟學家宋清輝認為,老舊小區改造對拉動內需有很大好處,但中央也明確要求各地區分輕重緩急,杜絕不切實際的盲目舉債推進,保証了可持續性。

長效管理,

“保鮮”改造小區

《意見》為改造提供了可持續性,老舊小區改造后如何“保鮮”則需要各方“大動腦筋”。

“大家從來沒交過物業費,以前一年就是交50元的衛生費。”在無錫一處改造過的小區內,65歲的王阿姨告訴記者,改造后要收物業費,很多住戶不習慣,收費難,改造后的小區疏於管理,出現“回潮”現象。

對改造小區實行長效管理,江蘇多地展開了先行先試。

最近,南京玄武城建集團正在抓緊推進全區約1900棟樓、近390萬平方米、4.9萬戶的老舊小區物業管理兜底工作,通過摸底調研與實地考察,將兜底老舊小區劃分為76個服務片區,先行安裝257個監控點位,落實技防、安防要求,並逐步派駐約700名各類物業人員進駐。

“小區整治工作僅僅是其中一個開端,依靠‘建’‘修’,解決的只是基礎條件的問題,更重要的是長效管理,維護整治成果。”上述玄武區住房保障和房產局負責人告訴記者,為防止問題反復,玄武區要求小區整治前必須實施違建拆除、健全業主自治組織,建立長效管理模式,並且要求街道根據管理狀態的考核結果下撥長效管理資金。今年以來,玄武區進一步結合國有企業體制改革,成立了玄武區城建集團,明確小區整治由城建集團實施,並對出新后小區進行物業管理,確保小區臟亂差不“返潮”。

“集團發揮各業務板塊優勢,建設公司抽調專業工程人員為兜底老舊小區提供弱電序化服務,物業公司引進頭部物管企業人才,提供實質性、標准化的物業服務。”玄武城建集團有關人士表示,他們有信心逐步引導培養社區居民形成家園意識,自覺參與到小區管理維護當中,增強“花錢買服務”的自覺性。

長效管理不僅體現在小區內,還有整個小區的“生態”。今年年初,位於南湖地區的南京迎賓菜市場停止營業。“以前新鮮蔬菜、便宜水果觸手可得。我們生活在市中心的老小區,不就圖個方便嗎?”家住南京茶亭村小區的市民韓偉很關注以后迎賓菜場的規劃,他表示,迎賓菜場陪伴了他們一家三代人的成長,菜場關門后,去哪買菜成了一大難題。

對於韓偉的訴求,一名政府相關人士透露,根據《意見》要求,豐富社區服務供給,加強公共服務設施配套建設及其智慧化改造也是老舊小區改造的方向之一。

他山之石,

讓渡配套用房吸引民資投入

從升級“硬件”滿足“點菜下單”,到再造“軟件”建立長效管理,既有一次性的投入,也有細水長流的支出。錢從哪裡來?

“根據《意見》,老舊小區改造的處置機制將按照‘誰受益、誰出資’原則,讓政府、企業和個人承擔部分資金,有望探索PPP模式。”宋清輝認為,各地能夠在利益分配機制上更好創新,並帶動更多社會資本投入這項工程。

記者則在調研中發現,目前,已有部分社會資本通過各種方式參與老舊小區改造。“社區已有15棟樓進行了出新,目前正在穩步推進電動車車棚的改造。”南京小市新村社區黨委書記張巧告訴記者,車棚、充電樁的建設由政府出資,充電樁安裝公司統一負責安裝、保養和維修。而在安裝完成后,居民通過手機掃碼、投幣進行充電,收費標准是1元可充4個小時,如果充電1小時隻需支付0.25元,這樣的價格也將大大緩解老舊小區“飛線充電”的難題。

在老舊小區最為頭痛的電梯安裝問題上,南農大社區進行了試點。“2017年,我們通過政府補助與居民出資相結合的方式,給小區的29棟居民樓安裝上了電梯。”南京農業大學社區主任陳躍武介紹,居民出資按層收費,“給1樓補貼2萬,2樓可以免費坐電梯,3樓到6樓每高一層多出1萬,這樣既帶來方便,又避免矛盾。”為了引進社會資本,電梯裡還裝上了廣告,費用剛好可以用作電梯的維修基金,給住戶省了不少錢。

不過,記者了解到,目前社會資本願意介入的領域,大多局限於充電樁、門禁等。而資金需求量更大的,也更為關鍵的改造項目,社會資本的參與意願並不強。

“究其原因,是社會資本難以找到盈利模式,由於改造后的老舊小區不會拆遷重建,就不可能通過賣新房獲利,那麼投入到新建設施的資金,未來隻能靠物業費、停車費來獲得回報,這個方式利潤率低、投資回報周期長。”宋清輝認為,老舊小區改造是民生問題,其商業模式和房地產開發的邏輯不同,要想企業積極參與,就一定要形成補償機制。

吸引社會資本投資老舊小區改造,北京勁鬆街道的做法值得借鑒。在勁鬆北社區的改造中,民企願景集團共投入改造資金近3000萬元,全面參與30余項專項改造。之所以願意大手筆投入,是因為勁鬆街道將社區的低效房產,例如配套用房、人防工程、閑置空間等,全部無償交給企業,由其改造后進行經營。通過在社區增加養老、托幼、健康等業態,願景集團預計,收回投資的時間要比原本預計的10年更短。

“推動老舊小區改造,確實需要多方努力。”宋清輝認為,居民需要理解,他們從改造中直接受益,自己應有所付出﹔企業應有足夠耐心,通過真正優質的產品與服務吸引用戶買單﹔政府應借《意見》東風,提供更多政策和資金支持。

(責編:蕭瀟、張鑫)

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