南京拍地政策頻繁調整 業界疑慮:如何校准土拍“定盤星”

2020年08月24日07:23  來源:新華日報
 
原標題:土地出讓,如何校准“定盤的星”

調整競價成交方式,嚴格開發資質要求,提高競買資金比例……8月18日南京再度調整建設用地使用權出讓規則:住宅(商住)用地競價達到土地出讓最高限價時仍有競價的,不再競爭人才房面積,改為搖號確定競得人。

“我已經記不清這是南京近年來第幾次調整土拍政策了。”南京地產媒體人馬樂樂說。隨著土拍市場冷熱變化,競拍規則頻繁更改,這引起業界人士疑慮:維護房地產平穩健康發展,土拍市場上那顆“定盤的星”究竟在哪裡?

土拍新政策:“競拍+搖號”確定競得人

“此次土拍規則調整,是不久前樓市新政‘寧九條’的細化和落實,目的是穩地價、穩房價、穩預期,保持房地產市場適度活躍。”南京市規劃和自然資源局土地市場管理中心主任胡立兵說,出台新的土拍規則,既是對當下房地產市場的回應,也是對人才房配建政策的調整。

疫情防控進入常態化階段,南京房地產市場有所復蘇,再現搖號搶購、房價上漲、“小地王”頻出的現象。樂居網南京數據顯示,今年上半年新房成交3.5萬套,認購4.1萬套,分別同比上漲3.5%和8.4%。據中原地產數據,上半年南京土地出讓收入760億元,同比增長31%﹔到今年8月,南京總計出讓109幅地塊,收獲土地出讓金1200多億元。

胡立兵說,今年出讓地塊中除了住宅用地,還有很多商辦、養老用地,分散在繞城公路以外若干次中心區域,支撐了對這些片區和板塊的建設配套。房地產交易的上升也推動了房價上漲,今年4-6月南京商品房價格環比分別上漲1.8%、1.2%和1.0%,同比則分別上漲4.5%、5.0%和6.1%。

調整土拍規則,就是要降低宅地成本,從而拉低房價漲幅。馬樂樂介紹,此前土地出讓達到限價后競配人才房,表面上設立了“最高限價”,實際上既增加了項目建設成本,又減少了可售商品房面積,造成畝均地價上升,跟放開競價並無本質區別。這項政策執行兩年來累計已配建50多萬平方米人才房,而且實行“共有產權”的人才房分散於普通商品房小區,無論是對房屋出售還是后期管理都帶來不便,未來人才房還是應集中配建、統一管理。

開發商想拿地,有實力還要碰運氣

胡立兵介紹,南京實施土拍新規,在今年接下來的幾個月土拍中要損失100多億元出讓金,但為了維護房地產市場平穩健康發展,國土部門認為這個損失是值得的。

開發商對此怎麼看?“今后在南京拿地開發,不僅要有實力,還要碰運氣。”南京金隅房地產副總賀天嘯說,土拍達到最高限價后搖號,加上商品房限價,綜合起來就是“雙限”強制壓預期,今后開發商即使相中了一塊地、資金籌措到位,也未必能拿到,隻有盡可能多地參與各類土拍會,才能增加拿地的概率。

“通過搖號確立買主,本質上是一種‘抓鬮’。”南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華認為,南京出台土拍新規是當下為抑制市場過熱的選擇。為防止市場過度競爭,南京同時規定(商住)用地競買保証金比例20%調整為20%-80%、熱點區域不低於50%,競買保証金及后續購地資金須為競買人自有資金﹔規定同一競買人及同一集團所屬成員企業不得競得(含聯合競買)兩塊及以上的住宅(商住)地塊,以防止開發商注冊新公司競地。

市場人士分析,對土地部門來說,競地規則調整后“好地”“孬地”都好賣了﹔可對開發商而言,即使實力很強、准備充分,也未必能拿到滿意的地,這對品牌企業來說有失公平,也無助於市場扶優汰劣。一些開發商稱,這幾年南京土拍規則調個不停,讓他們疲於應對。

供需兩端發力,促進樓市健康發展

梳理南京近年來的土拍規則,可以說變化調整較多。

“2016年是南京土拍市場的分水嶺。”馬樂樂回顧,2015年共產生20個“地王”,2016年5月13日,葛洲壩集團以45213元/平方米樓面價拿下河西南宅地,這比當時同地段房價還貴。當年5月底,南京緊急出台雙限政策,實行“熔斷機制”。8月土拍政策再做調整:當網上限價達到最高限價90%,需現房銷售。2017年南京又多次調整出讓政策,取消搖號改競保障房面積,后改為競配人才房。到2018年,南京土地出讓收入比前一年下降近一半,執行近兩年的現房銷售政策取消。2019年土地競拍進行了微調,直至今年6月“限房價、競地價”政策出台。

可以說,這些年來各熱點城市的土拍政策,像“熔斷”“搖號”“雙限”及人才房配建,南京都“練了一遍手”。馬樂樂說,不停變化的土拍政策投射疊加到樓市上,產生了階段性影響。像葛洲壩集團河西南那塊地商品房限價定在每平方米6.4萬元,比同類地段樓盤限價高出一兩萬元。2016年採取“現房銷售”條件出讓的幾十塊宅地,資金壓力大大增加,開發后效益都不怎麼好。

“目前的土拍政策可以說是因應式、階段性的,而成熟的樓市需要穩定的拍地規則,需要一顆‘定盤的星’。”馬樂樂認為,土拍政策不同,即使在同一區位也會帶來不同的地價水平、開發周期甚至產品配套,影響到樓市的公平競爭和營商環境。房地產市場調控不能光從土拍環節、供給端發力,還要從需求端、房產交易中調節。可當前無論是金融支持、稅收繳納還是法律手段,對房產交易而言杠杆系數還較大,這在很大程度上放大了開發商在拿地環節的盈利預期。

維護房地產平穩健康發展,需要行政和市場兩手抓、供給和需求兩端發力,在把好土地供應閘門的同時進行逆向調節。吳翔華介紹,深圳、南京的“離婚買房”限制措施出台后,房市高端項目客戶流失了一半﹔北京市實行20%的二手房交易差額個稅政策后,許多高位接盤者3年內虧了上百萬元。“精准打擊才能遏制炒房,城市在需求端多發力甚至犧牲部分交易稅收,在供給端就不必如此頻繁更改土拍政策了。”(顧巍鐘)

(責編:蕭瀟、唐璐璐)

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