南京樓市上演冰火兩重天 改善盤為何銷售火爆

金九銀十是傳統的樓市銷售旺季，國慶前一周南京樓盤扎堆上市，53家樓盤領到銷售許可証，累計供應1.1萬多套新房。此時，南京新房庫存量高達5.8萬套，創6年來新高。但在銷售端，卻呈現“冰火兩重天”的景象，大部分樓盤去化一般，少量熱銷盤均為面積大、價格高的改善性住宅。在無錫，“改善盤”也被購房者們高度接納，均價分別為3.28萬元/平方米和2.4萬元/平方米的兩個“高價盤”，7月份的成交面積名列前茅。愈加精准的調控政策下，樓市改善型需求為何堅挺？釋放出怎樣的信息？

“改善盤”具備不可或缺三要素

9月27日，南京主城5個搖號盤開盤，其中4盤售罄、1盤賣出八成。另外，還有7個樓盤的搖號公示出爐，分別為蘇寧檀悅、仁恆江灣世紀、星河國際、映園、融僑譽江、葛洲壩融創紫郡府和碧桂園泊雲間，中簽率最低的為蘇寧檀悅，整體中簽率約7.7%。

這些樓盤為何銷售火爆？區位、配套、品質，成為不可或缺的重要因素。南京城市研究專家陽光認為，這些樓盤都屬於城市核心地段的改善房，有著優越的區位優勢，有成熟的周邊配套或未來將會有較好的配套。“改善盤”的戶型設計更加注重居住舒適性。符合以上特征的住宅產品受城市中產的青睞，可以滿足改善性需求。“表面看，改善盤的火爆和新房房價與周邊二手房價格倒挂有一定的關系，人們認為買到即是賺到。但深究下去，周邊二手房價格為什麼如此堅挺？是因為市場對這個改善區域的認可，簡單地說就是改善型家庭都想買。需求旺盛，價格自然水漲船高。”陽光分析道。

除了以上共有特征，每個銷售火爆的“改善盤”也有其自身的獨特優勢。例如南京的葛洲壩中國府，精裝檔次、戶型設計均比周邊樓盤勝出一籌，尤其是230平方米起步的超大面積，非常符合高端住宅市場的需求。而花語江南主打“科技住宅”，產品一經推出便被改善型需求家庭所關注。備受追捧的蘇寧檀悅，周邊中小學教育配套較好，直擊改善型家庭的教育需求“靶心”。

再看無錫的房地產銷售榜單，萬科尊鵬雲著位居7月份銷售面積和銷售金額榜首。無錫房地產業協會副會長兼秘書長沈洵介紹，這是一家位於經開區的“改善盤”，均價約24200元/平方米，以128平方米、168平方米的房源為主。項目價格適中，品質、口碑在同地段具有相當競爭力，開盤時出現“一房難求”的場面。

一觸即發的“改善型需求”群體

有業內人士為改善型需求群體畫像：扎根城市數年，家庭有穩定經濟收入，有多年的財富積累，有房，向往更高品質的住宅，同時也需要更堅挺的房價預期來實現家庭資產的保值和升值。陽光說，改善型需求群體是一個隱性群體，有些家庭一直在“潛伏”，遇到心儀的“改善盤”便會一觸即發。

南京的沈女士一家便是一個典型的改善型需求家庭。8年前，沈女士買下鼓樓區一套“老破小”學區房，一家人在65平方米的房子蝸居6年。其間，夫妻倆又利用手上的閑置資金，買下應天大街附近一處90平方米的全新商品房。去年，孩子小學畢業，全家喜氣洋洋住進新房。但不到一年，沈女士便又動起換房的心思，“孩子大了，再加上平時老人偶爾小住，90平方米的小三房確實不夠住。老公的事業發展比較順利，收入也越來越高，我們有實力換套更好的房子，讓全家都住得舒服一些。”不久前，她賣掉學區房，換房的目標便是自家小區旁邊的花語江南。8月25日，沈女士如願以償中簽，買到一套面積170平方米的新房，“房型大，又是科技住宅，對我家來說是特別合適的改善，一步到位！”

而對於另一些家庭財富積累屬於城市“金字塔尖”的群體，有著更高的改善需求。葛洲壩南京中國府，230平方米起步，總價1500萬元起，瞄准的就是這一部分購房者。在開盤現場，根據7月23日南京“寧九條”新政，持人才購房証明的根據搖號順序優先選房。“人才1號”客戶第一個走進選房區，毫不猶豫拿下唯一一套頂樓大平層——面積426.94平方米，單價每平方米8.9萬元，總價3813萬元。現場多位購房者均表示，購房是為了自住，原因是“總價高、首付比例高，投資的話成本太高，劃不來”。

“一房難求”背后是“一地難求”

與“改善盤”火爆形成強烈對比的是另一些樓盤上市遇冷。南京主城區某樓盤，8月下旬開盤推出18套新房，十幾天隻賣出4套﹔江寧一純新盤，開盤當天僅賣出不到兩成。

“市場冷，購房者越來越理性，這背后有諸多原因。”南京一家“改善盤”開發商負責人對記者說，“一方面，今年總體經濟形勢嚴峻，大家沒有更多的投資方向，相對來說買房子是比較安全的投資。而改善型客戶，他們的資產保值意願更加強烈，因為一旦資產縮水，對他們的影響比對剛需客戶更大。”

該負責人認為，核心地段土地供應不足也是“改善盤”火爆的重要原因。城市核心地段“一房難求”的背后是“一地難求”，從土拍情況可以看出，核心地段的地塊會有幾十家開發商競拍，而城市邊緣區域的地塊就不那麼受歡迎。“如今在南京，開發商拍地也要靠搖號。”8月18日，南京出台土地新政，涉宅地塊達到最高限價后，將通過現場搖號的方式確定競得人。

南京市房地產學會副會長孟祥遠也持同樣的觀點，“改善型需求非常旺盛，供應量卻有限。主城區的土地供應不足，優質地段、優質產品比較少，不能滿足房地產市場旺盛的需求。”（劉 霞）