各類房地產維權頻發：最貴“消費品”，如何買得更放心

交匯點訊 “如何低調地炫耀自己買房了？”“今天我去維權了。”這個廣為流傳的網絡段子，其背后映射出的，是購房人的辛酸。近些年，房地產維權愈發頻繁，維權成了購房的習慣動作。

新華日報·交匯點在進行連續報道《精裝房變“驚裝房”，業主維權兩月終有結果，更多監管亟待同步》時，曾向讀者征集房地產維權案例。記者分析案例時發現，因精裝修標准、小區外立面、綠化配套等與開發商前期宣傳不一致而引發的維權，佔相當大的比例。此外，二手房買賣中引發的糾紛也不容忽視。

專家分析，房地產維權熱的背后，暴露出來的是技術規范的空白和法律法規的不健全。

樓房外立面被偷換材料

南京江心洲某樓盤的業主們最近正在忙著維權。該樓盤還未交付，但是業主們發現，外立面主材大面積鋁板變成了大面積涂料，這與前期開發商的宣傳極不相符。

業主們認為，多年來該開發商在項目中一直使用干淨利落的鋁板做外立面，幾十年了樓盤的外立面依然如新，被老業主們津津樂道。鋁板外立面綠色環保、節約能源、提升城市形象以及節約后期管理和維護，也給整個城市增加了靚麗的風景線。這種外立面還被該開發商標榜為其“特有的鋁板外牆材質搭建技術”。然而此次的江心洲項目，被開發商稱躍級之作，業主們卻認為因外立面的鋁板變涂料，而淪為降級之作。

業主們與項目經理首次溝通后得到的答復是：該項目涂料配比47%，最初就是這樣的設計。業主們認為，開發商在樣板房展示時隱匿涂料不讓客戶發現，鋁板、涂料同顏色不易察覺，讓客戶誤以為都是鋁板外挂，欺瞞了消費者。這家開發商在南京深耕多年，在業內具有良好的口碑。這一次，業主心目中的“品質開發商”形象打了折扣。

“外立面的材質關系到樓盤的品質，也關系到日后長期的形象，我們必須維權到底”，一位業主堅定地說。迫於維權業主們的不斷施壓，目前該開發商表示，目前的施工方案與報規方案一致，但對業主提出的意見表示尊重和理解，目前先暫停外立面涂料面施工，下一步將成立專項小組與業主代表進一步溝通。

無獨有偶。新華日報·交匯點記者了解到，在2020年5月，南京建鄴區某樓盤業主也曾在樓盤施工階段為樓房的外立面、綠化配套事宜維權。業主們認為開發商原先承諾的干挂石材外立面被瓷磚取代，另外小區綠化配套簡陋，未實現開發商原先承諾的綠化品質。經過業主多次維權，開發商發出聲明，樓房外立面使用瓷磚是因為疫情期間石材難以採購，承諾在交付前將全部更換為干挂石材。另外，小區綠化也考慮業主的建議，進行了植株的補種。

收房三月未見維修工人上門

2020年12月，南京建鄴區熱門區域河西南某樓盤迎來集中交付。該樓盤開盤時為限價盤，搖號中簽率僅為8%，3.5萬元/平方米的均價，“搖到即賺到”。由於該品牌樓盤在上海口碑頗佳，收房時業主們滿懷期待，但實際結果與心中預期還是有一些落差。業主徐先生說：“主材確實不錯，但施工工藝粗糙，小毛小病不少。收房時報修了20多條問題，隻等開發商盡快派人來維修。”

收房容易修房難，如今已過去三個月，徐先生卻一直沒見維修的工人上門。到業主群裡一問，大家均是如此。“硬裝的小毛病不維修好，就無法進行下一步的軟裝修，比如家具、裝飾品的進場，這樣最終影響的就是入住時間”，徐先生一家原計劃6月份入住，現在看來難以實現。更令他不解的是：“由於開發商的問題導致房子空置，業主們卻還交著全額物業費，物業服務了誰呢？”

據新華日報·交匯點記者了解，像徐先生這樣的情況，是目前普遍存在的現象。據該小區其他業主透露，附近樓盤還有交房半年仍未完成維修的。有些急著入住的業主，等不到開發商的房修人員上門，便索性自己花錢請工人維修了。但例如漏水、電路、地暖等問題，必須由原先的施工方進行維修。

3月13日上午，徐先生所在的樓盤業主集中約談開發商，溝通房修事宜。開發商承諾說，由於春節期間工人返鄉導致人手不足，目前工人已全部到位，將針對業主提出的問題進行全面維修。參加完這次溝通見面會，徐先生無奈地說：“我們也隻能選擇相信他們，選擇繼續等待。房款已經全額付掉了，也沒有哪個文件規定開發商要在多長時間內房修完畢。開發商無所忌憚，我們購房人是處於被動的一方。”

“迷你車位”令買主意難平

不僅僅是購買新房易引發糾紛，有些消費者在購買二手房時，也會遭遇賣家不誠信等問題。

南京市民王先生去年1月份在鼓樓區購買了一套總價六百多萬的學區房。按照約定，今年1月份，賣家將房子交付給他。誰知，在交房時卻出現意外，“賣家原本答應我的車位沒有如期交付”，王先生說，交房時物業將賣家原來租賃的非產權車位收回，當時賣家提出，給他一點時間來辦理此事，他同意了。不久以后，賣家告訴他，車位有了。王先生前往實地一看，這個所謂的“車位”，位於小區變壓器的兩根水泥柱子之間，長度僅為2.25米，而正常家用小車長度一般在3.8到4.3米，根本停不進去。而且這個“車位”在變壓器下面，上面還有明晃晃幾個大字“電力設施下方禁止停放車輛”。

王先生認為自己買房被坑了：“由於小區外租個車位要六七百塊一個月，甚至很難租到，而小區內的車位隻要180元，所以我們買房時很看中‘有車位’這個條件。議價時，房東一再承諾小區內有車位留給買家。而我愛我家房產中介也一再表示：你看人家還有個車位。基於此，相比同小區、同時期、同戶型、同面積，且樓層更好一點的房子，我們的代價是多付了1.9萬，並給賣家免費再住一年。按照一年租金即6萬。也就是說，為了這個非產權車位，我在當時相當於多付出了7.9萬。”王先生認為賣家嚴重違約，拒絕了交接，並拒絕支付購房尾款5萬元。他告訴新華日報·交匯點記者，目前賣家反而以不履行合同為由，將他告上法庭。王先生出示了與賣家的微信聊天截圖，圖片顯示，賣家稱“這個保証（有車位）是基於當時的規則，如果規則有變化，那也是想不到啊”“並不是我故意不想給你們”。

新華日報·交匯點記者聯系到我愛我家工作人員，一位姓徐的主管表示，對於此次房屋買賣中的車位問題，一直在協調溝通。房東暫不接受協商和調解，認為自己已按合同約定交付房屋。目前我愛我家已按合同約定履行相關義務，房屋已交接完畢，客戶提出的訴求中要求全額退還佣金，無法滿足。

全家最貴“消費品”，權益如何保障？

房產，動輒數百萬，高則上千萬，可以說是老百姓生活中最昂貴的“消費品”了。如此大宗的“商品”，需要購房人傾全家之力並投入數年的收入，是他們心目中最重要的一項消費。房產的質量，與老百姓的生活質量息息相關。如何從制度上、法律法規上保障購房人的權益？

南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華認為，近幾年房地產類投訴和維權高發的現象，是由於相應的規范和法律法規還不夠健全。新房糾紛歸根結底是由於房地產預售制度：“你買其他東西，不好就可以不買了。但是房子不是這樣，如果買來以后覺得不好，退換很麻煩。對於開發商來講，他在交付之前已經將100%的購房款拿到了。對於注重品牌形象的開發商，要在這個城市長期耕耘，相對來說會比較注重交付質量。但目前在限價的大環境下，無法體現優質優價，再加上監管不夠完善，導致開發商有空可鑽，出現建筑裝修材料降標的情況。”吳翔華建議，大力推廣現房銷售，讓購房者變被動為主動，使房地產市場真正成為買方市場，可大大減少房地產新房維權現象，保障購房人的權益。

對於購買二手房，錦天城南京律師事務所律師馬新波提醒買房人，要加強法律意識，注意規避法律風險。其中，購房時的相關協商事項，需要在合同約定中予以明確，同時把相關法律責任明確寫進房屋買賣合同當中，來約束賣房人。

新華日報·交匯點記者 劉霞