南京多小區維修資金接連出問題 棲霞東方天郡香樟園被點名

　　在多名業委會委員毫不知情的情況下，南京棲霞區東方天郡小區超過800萬元維修資金被使用（詳戳>>）。報道此事后，我蘇特報記者發現，不少小區在使用公共維修資金的過程中都存在問題。對此，專家表示，現行的房屋維修和物業管理法規存在“花別人的錢自己不擔責”的情況，成立一個透明化的信息平台，或能較好地走出這一困境。

　　小區“養老錢”賬務不公開、不透明惹爭議

　　看到東方天郡小區公共維修資金使用出現問題的報道后，隔壁的香樟園小區業主發現，根據南京市房管局公示的2017年底至今的維修資金支取材料顯示，自家小區維修資金支取公示26次，總額830多萬元。

　　我蘇特報記者注意到，該小區4次使用了應急維修程序，公示資金450多萬元。剩下的22次公示內容中，疑似存在偽造資金使用業主表決表的情況。業主張女士2018年因為房屋外牆漏水，申請使用維修資金，並上門征求11棟1單元其他業主的表決意見。張女士告訴記者，當時的表決表上的預算是1.6萬元，但在南京房管局的同一維修項目的公示內容中，維修金額變成了6.6萬元。而這筆款項早已撥付。

　　“我簽字的時候拍了照，和公示比對，發現金額不對。”張女士說，當時所有在表決表上簽字的業主，都不認可現在的六萬多元維修金額。

　　在南京市秦淮區黃埔鑫園小區，2018年8月的一次電梯維修引起了部分業主的注意。這次維修共涉及24部電梯，金額近55萬元，全部通過小區公共維修資金支出。 “電梯一次維修24部，維修清單隻有一張，維修項目全部一樣。也就是說，24部電梯的毛病都一樣。”小區業主張女士說，維修情況很不透明。

　　不僅如此，我蘇特報記者注意到，在張女士提供的部分材料上，24份電梯維修驗收報告上的業主代表簽名筆跡高度一致。“據我們業主走訪發現，這48個業主簽名都是偽造的。”張女士說。

　　第三方審計機構對黃埔鑫園小區業委會財務進行的審計結果顯示，2015年9月至2018年9月間，小區的維修資金使用已達560多萬元。另有405萬元維修資金，管理部門尚未撥付。除此之外，小區業委會賬務混亂，少做賬、做錯賬的情況較多，還有3個“小金庫”，資金來源含糊不清。現在，黃埔鑫園小區業委會已經解散。

　　維修資金貓膩多 業主維權困難重重

　　南京某大型物業管理公司法人代表賈先生向我蘇特報記者坦言，如果小區業委會不作為，小區物業、業委會和施工方都有利可圖。幾方聯合偽造資金申請材料的問題並不少見。

　　“過了質保期，動維修基金是正大光明的，這裡面的貓膩就很多了。同樣的一條路，經常跟我們合作的單位，五萬塊錢能做。但是我報八萬塊，審計也能過，這裡面都有三四萬元的利潤。”賈先生說，“一個不大的小區，隨便修修就一百多萬。”

　　賈先生認為，現行的《南京市住宅專項維修資金管理辦法》對以小區業委會為代表的維修資金申請人缺乏有效的約束機制。即使資金使用被發現了問題，業委會最多就地解散，業主維權困難。

　　南京天煦律師事務所律師張賽表示，依照我國《物權法》，偽造材料申請支取維修資金必然侵犯小區全體業主財產權。但從實際情況看，房屋買賣自由，違法業主流動性大，維權確實困難。“如果這個人確實存在挪用維修資金情況構成犯罪，也隻能由公安機關來進行偵查。你讓業主、新的業委會代表提起刑事附帶民事訴訟，一個是決心很難下，另外，真正能挽回多少損失也不好說。”

　　有專家建議：成立透明化信息平台

　　此外，一份數據顯示，2018年南京市應急維修項目數達總項目數的40%，增速之快值得警惕。這主要因為《南京市住宅物業管理條例》規定，電梯、消防、給排水、外立面脫落等情況可直接申請維修資金應急使用，無需涉及業主表決同意。但現實操作中，沒有明確的判斷依據和標准，隻要上述設施需要維修，都可以走應急通道。

　　在南京理工大學應用經濟研究所所長、博士生導師朱憲辰看來，目前出問題的維修資金使用項目，不管是有人偽造業主簽名材料動用維修資金的項目，還是業委會或其他業主通過“應急通道”（不經所涉及范圍業主表決就動用維修資金維修）的工程項目，本質都是“花別人的錢，自己不擔責”。這是現行操作亟待完善的地方。“所以，申請維修資金不應該由業委會做主，應該由協助掏錢的人商議。出錢和擔責要對應起來。”朱憲辰說。

　　同時，業委會的職責定位，應當是在業主之間、業主和施工方之間充當溝通角色。其功能，是使承擔出錢義務並承擔共有財產維修結果的業主們能有序地、便利地了解情況、商議斟酌、作出決定，而不是為業主群體做主。

　　朱憲辰認為，由政府部門牽頭，成立一個由申請業主、涉及業主、施工單位庫、維修資金監管部門等組成的信息平台，或能較好地走出這一困境——工程技術專業方案的合理性，依靠內行專業化的充分地公開地競爭，解決業主不內行的困難﹔維修項目合同及附件標准化，解決隨意性﹔項目申請到竣工驗收全程行為責任可追溯証據歸檔保留，特別是隱蔽工程施工測試的資料。

　　“整個流程程序，無論誰來做這個事情，業主們都可以知曉、商議、表決。這樣的流程業委會可以操辦，其他業主也可以操辦，誰在操辦的過程中偽造、隱匿，誰承擔損失賠償責任。”朱憲辰說。（記者/方群 編輯/木圭）

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