南京新年土首场土拍凸显“三稳”大趋势

昨日，南京迎来今年第一场土拍，总面积12.6万平方米的两幅地块，起拍总价49.75亿元。最终，一幅地经过72轮激烈竞价成交，另一幅地以底价成交，实现总成交额56.85亿元。

这让人联想起半个月前的南京土拍收官战。2019年12月31日，南京出让12幅地块，其中8幅以底价成交，而位于江北高新区的两幅地则分别经过222轮和105轮的竞价争夺，各有35.6%和26.7%的溢价率。

有的地块拍卖过程波澜不惊，有的地块则激烈鏖战、竞相角逐，不同地块的“待遇”差别如此之大，说明房企拿地态度的谨慎、理性和分化。作为房地产一级市场，土拍“风向标”的意义也由此凸显。

据了解，2019年南京市（含高淳与溧水）总计成功出让184幅地块，另有1幅流拍，5幅终止出让，总成交面积约861.2万平方米，总卖地收入超过1654亿元。在成功出让的184幅地块中，含住宅性质用地116幅，占总数的63%，卖地收入超过1526亿元，约占总金额的92%。

从成交地块分布来看，高淳、江北（含六合）、江宁、溧水的成交地块数名列前茅，占总成交幅数的70%。其中特别值得关注的是江宁，其30幅成交地块中有22幅是含住宅地块，预示着它将是南京未来新房的主要供货区域之一。高淳成交的37幅地块很多是商业用地。

从地价来看，在南京去年成交地块中，万元地块有57幅，其中还有3幅地块的地价超过每平方米3万元，有17幅地价在2万至3万元之间。这些高价地说明一个道理——每当热门区域的优质地块出场，房企还是会心甘情愿为它们买单。

当然，从时间上看，高价地主要出现在去年上半年，南京土地市场2019年整体呈现上半年趋暖、下半年转冷的局面。江北核心区、仙林湖、江宁大学城等区域的地价去年降幅比较明显，其中降幅最大的当属河西南板块，此前的地王葛洲坝中国府地价每平方米超过4.52万元，2019年同区域的地价却没有超过每平方米3万元。

总体看来，2019年南京土地市场的成交面积和金额依然十分可观。南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华分析说，2020年土地市场的住宅用地出让总量不会降低，由于2019年出让金额较高，大部分板块的土地出让底价会维持在这个水平，但有些板块会略有降低，例如江北。吃了苦头的开发商在2020年的报价会谨慎许多，所以部分板块楼面地价肯定下行，但为了保持出让热度，也为了配合现在大户型终极改善需求的增多，出让地块中低容积率的比重会有所增加。商办用地和人才住房（含人才公寓）的用地会增加。

吴翔华认为，2020年南京楼市仍处于调控高压状态，虽然局部会有松动，如人才住房和落户限制的放松，但依然不会整体转向。另外，房价总体保持平稳，但预期会逐渐变得乐观，成交量依然保持稳定。

“2019年南京住宅用地价格同比涨幅有35%左右，说明土地市场交易不错，也证明了开发商对南京土地市场的认可。有关部门应该注意地价管控，加大供地，促进地价的稳定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

我省其他城市的土地市场成交情况如何？记者查询《中国百城住宅用地报告》得知，2019年城市住宅用地成交总额，苏州（不含县城，下同）为1182亿元，无锡为458亿元，常州为527亿元，扬州为214亿元，同比上一年都有明显增长。

另据中国指数研究院近期发布的数据，全国300个城市2019年土地市场整体平稳，土地市场溢价率保持稳定，300个城市全年土地平均溢价率13%，同比下滑0.02个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%，同比下滑0.23个百分点。对于今年的土地市场形势，中指院方面的判断是，“融资环境收紧或将持续，企业应更加适应行业调控政策变化，理性拿地、积极推盘以促进自身规模稳步增长”。

就在南京2020年首场土拍的同一天，南京土地市场网挂出了一幅新地块，这幅编号为NO.2020G01的土地，位于栖霞区燕子矶街道，出让面积11.4万平方米，起拍总价33.4亿元，这也是2020年南京新亮相的首幅涉宅地块。全新的一年，在国家继续强调“房住不炒”和稳地价、稳房价、稳预期“三稳”大背景下，土地市场也应该是以稳为主、各自凉热。（刘玉琴）