南京新年土首場土拍凸顯“三穩”大趨勢

昨日，南京迎來今年第一場土拍，總面積12.6萬平方米的兩幅地塊，起拍總價49.75億元。最終，一幅地經過72輪激烈競價成交，另一幅地以底價成交，實現總成交額56.85億元。

這讓人聯想起半個月前的南京土拍收官戰。2019年12月31日，南京出讓12幅地塊，其中8幅以底價成交，而位於江北高新區的兩幅地則分別經過222輪和105輪的競價爭奪，各有35.6%和26.7%的溢價率。

有的地塊拍賣過程波瀾不驚，有的地塊則激烈鏖戰、競相角逐，不同地塊的“待遇”差別如此之大，說明房企拿地態度的謹慎、理性和分化。作為房地產一級市場，土拍“風向標”的意義也由此凸顯。

據了解，2019年南京市（含高淳與溧水）總計成功出讓184幅地塊，另有1幅流拍，5幅終止出讓，總成交面積約861.2萬平方米，總賣地收入超過1654億元。在成功出讓的184幅地塊中，含住宅性質用地116幅，佔總數的63%，賣地收入超過1526億元，約佔總金額的92%。

從成交地塊分布來看，高淳、江北（含六合）、江寧、溧水的成交地塊數名列前茅，佔總成交幅數的70%。其中特別值得關注的是江寧，其30幅成交地塊中有22幅是含住宅地塊，預示著它將是南京未來新房的主要供貨區域之一。高淳成交的37幅地塊很多是商業用地。

從地價來看，在南京去年成交地塊中，萬元地塊有57幅，其中還有3幅地塊的地價超過每平方米3萬元，有17幅地價在2萬至3萬元之間。這些高價地說明一個道理——每當熱門區域的優質地塊出場，房企還是會心甘情願為它們買單。

當然，從時間上看，高價地主要出現在去年上半年，南京土地市場2019年整體呈現上半年趨暖、下半年轉冷的局面。江北核心區、仙林湖、江寧大學城等區域的地價去年降幅比較明顯，其中降幅最大的當屬河西南板塊，此前的地王葛洲壩中國府地價每平方米超過4.52萬元，2019年同區域的地價卻沒有超過每平方米3萬元。

總體看來，2019年南京土地市場的成交面積和金額依然十分可觀。南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華分析說，2020年土地市場的住宅用地出讓總量不會降低，由於2019年出讓金額較高，大部分板塊的土地出讓底價會維持在這個水平，但有些板塊會略有降低，例如江北。吃了苦頭的開發商在2020年的報價會謹慎許多，所以部分板塊樓面地價肯定下行，但為了保持出讓熱度，也為了配合現在大戶型終極改善需求的增多，出讓地塊中低容積率的比重會有所增加。商辦用地和人才住房（含人才公寓）的用地會增加。

吳翔華認為，2020年南京樓市仍處於調控高壓狀態，雖然局部會有鬆動，如人才住房和落戶限制的放鬆，但依然不會整體轉向。另外，房價總體保持平穩，但預期會逐漸變得樂觀，成交量依然保持穩定。

“2019年南京住宅用地價格同比漲幅有35%左右，說明土地市場交易不錯，也証明了開發商對南京土地市場的認可。有關部門應該注意地價管控，加大供地，促進地價的穩定。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

我省其他城市的土地市場成交情況如何？記者查詢《中國百城住宅用地報告》得知，2019年城市住宅用地成交總額，蘇州（不含縣城，下同）為1182億元，無錫為458億元，常州為527億元，揚州為214億元，同比上一年都有明顯增長。

另據中國指數研究院近期發布的數據，全國300個城市2019年土地市場整體平穩，土地市場溢價率保持穩定，300個城市全年土地平均溢價率13%，同比下滑0.02個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%，同比下滑0.23個百分點。對於今年的土地市場形勢，中指院方面的判斷是，“融資環境收緊或將持續，企業應更加適應行業調控政策變化，理性拿地、積極推盤以促進自身規模穩步增長”。

就在南京2020年首場土拍的同一天，南京土地市場網挂出了一幅新地塊，這幅編號為NO.2020G01的土地，位於棲霞區燕子磯街道，出讓面積11.4萬平方米，起拍總價33.4億元，這也是2020年南京新亮相的首幅涉宅地塊。全新的一年，在國家繼續強調“房住不炒”和穩地價、穩房價、穩預期“三穩”大背景下，土地市場也應該是以穩為主、各自涼熱。（劉玉琴）