同意未過半南京良城美景小區物業公司為何續聘成功

原標題：同意未過半物業公司為何續聘成功了？|荔枝解憂幫

南京良城美景小區的一些業主向荔枝解憂幫反映，2019年6月30日，小區物業公司服務合同到期，在隨后進行的滿意度調查中，並沒有達到戶數和總建筑面積雙過半同意的要求。但是最近，業主們卻發現，這家物業公司居然續聘成功了，還在繼續提供服務。

良城美景小區位於南京秦淮區，一些業主告訴記者，他們對於小區的江鴻物業公司不是很滿意，因此，在去年6月30日服務合同到期后，他們希望更換一家物業公司。

據了解，小區共有1506戶，總建筑面積為161136.52平方米，根據以送發選票形式召開的業主大會的結果，同意續聘的業主數為680戶，建筑面積73062.46平方米，反對續聘的業主數為368戶，建筑面積為39373.89平方米，其中贊同續聘的票數佔總戶數的45.15%，佔總建筑面積的45.34%，未達到總建筑面積過半數，且總業主戶數也沒有超過半數同意。

記者調查發現，2019年11月6日，當地秦虹街道物業辦確實給良城美景小區業主委員會，發出了一份工作指導意見，大概意思是，根據業主大會投票結果，建議業主委員會根據業主大會的決議不續聘江鴻物業公司。

根據《物權法》《南京市住宅物業管理條例》等法規的規定，應當經佔總建筑面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，也就是常說的"雙過半"，才能形成具有法律效力的投票結果。有居民反映，在沒有符合這個條件的情況下，九位業主委員會中的四位繼續和物業公司簽訂了續聘合同，那麼事情是否屬實？相關業委會人員這麼做是否違規呢？

南京良城美景小區業主委員會主任解釋：“這是個誤區，因為小區是有議事規則的，現在同意這個公司留下來的是680票，反對票是320票，其他票都作為棄權票，這樣一來，根據議事規則，棄權票算多數票意見，這樣就過了半數比例了，反對物業公司的人有他的意見，支持這個物業公司的也有他的看法。”

業委會介紹，剛開始，當地秦虹街道物業辦確實建議他們不再續聘江鴻物業，但是業委會隨后拿出了小區《議事規則》，政府部門也改變了原先的意見。而對於四個人簽字就能續聘物業公司的問題，這位負責人這樣解釋：“我們只是告知大家我們去履行業主大會決定了，有些同志不同意，有些同志沒時間，那麼到場幾個就簽幾個人，我們需要履職，我們需要去完善業主大會的意見，這是我們業委會必須要做的事情。”

為了解情況，記者來到了南京秦虹街道，街道物業辦表示，之前他們確實出具過不建議小區續聘物業公司的指導意見，但業委會隨后出示了小區的議事規則。在這個小區業主大會議事規則中明確寫著：表決通知已經送達，但不參與也不委托他人表決的未投票票權，計為棄權並計入多數票。

在這個案例中，除了贊成和反對票外，還有62票棄權，52票無效，以及318戶是經過多次聯系都沒有參與投票的，因此業委會認為，這些票數應當計為棄權並計入多數票，也就是贊成票。

南京秦淮區秦虹街道物業辦胡偉平表示：“在棄權票從多數票后，續聘物業公司的票數就過半，肯定是《物權法》是上位法，但是我們的《物權法》只是規定要雙過半，但是對於細化的東西沒有明確的規定，小區的議事規則在通過之后是有法律效力的，具體怎麼判定由業委會做決定，我們只是做指導。”

街道物業辦介紹，小區業主委員會是業主自治組織，行政權力是不能干預民主自治的，而小區的議事規則也是經由業主大會通過的，有一定法律效力。但是如果有業主對議事規則有質疑的話，完全可以通過法律途徑解決。

而對於4位業主委員會成員簽字就決定了物業公司的續聘問題和實踐，物業辦認為程序上確實有瑕疵。